“爆买日本房产”的时代结束了？中国买家正在发生一个明显变化
“爆买日本房产”的时代结束了？中国买家正在发生明显变化
过去几年不断涌入日本房地产市场的中国资金，正在出现新的变化。
近日，日本房地产行业开始关注一个新的市场现象——部分中国投资者正在出售此前购买的日本房产，而来自中国大陆的新增投资需求也较过去有所降温。
过去市场关注的是“中国买家还会买多少”，如今，一个新的问题开始出现：
中国投资者会不会从“买方”逐渐变成“卖方”？
这一变化，可能正在成为日本房地产市场新的观察指标。
中国买家，从“爆买”走向降温
疫情之后，赴日生活、投资和配置资产的中国客户明显增加。
东京、大阪等主要城市的高层公寓、核心区域住宅以及投资型物业，都曾受到中国买家的高度关注。
特别是在日元持续走弱、日本房地产相对于亚洲部分主要城市仍具有一定价格优势的背景下，日本一度成为海外资下一篇:大阪“南港”要翻身了？世博会旁18层综合体开工，2030年与IR同步落地金关注的重要市场。
然而，进入2026年之后，情况正在发生变化。
日本房地产行业近期观察到，来自中国大陆的新增购房需求有所减弱，部分此前已经持有日本房地产的中国业主，则开始考虑出售。
这意味着，中国资金与日本房地产之间的关系，可能正在进入新的阶段。
为什么开始有人卖房？
这一轮变化并非由单一因素造成。
一方面，中国境内资金跨境流动持续受到关注，过去相对简单的海外资产配置方式正在发生变化。
另一方面，日本国内的投资环境也与几年前不同。
日本利率环境正在变化，房地产价格经过连续上涨后已经处于较高水平，同时外国人在留资格、经营管理等相关制度也在调整。
对于一部分原本以“海外投资”为主要目的的买家来说，继续持有日本房地产的理由正在重新被评估。
特别是一些较早进入日本市场的投资者，目前已经拥有一定的账面利润。
因此，与其继续等待价格上涨，选择在当前市场环境下出售并实现资产回收，也开始成为一种现实选择。
东京湾岸等高价公寓成为关注焦点
目前市场尤其关注东京湾岸以及都心高价公寓的变化。
这些区域过去几年一直是海外投资者集中购买的代表性市场。
如果未来海外投资者的新增需求减少，同时此前购入的部分物业陆续进入二手市场，那么供需关系就有可能发生变化。
这并不意味着东京公寓价格会立即下跌。
但是，对于投资者而言，观察市场的角度已经需要改变。
过去需要关注的是“外国人还会买多少”，今后则需要同时关注“外国人会卖多少”。
这一点，对此前海外资金参与度较高的区域尤其重要。
但“中国人不买日本房了”并不准确
值得注意的是，中国买家并没有从日本房地产市场消失。
发生变化的，更准确地说是买家的结构。
过去几年，日本房地产行业中存在大量“人在中国、资产配置在日本”的客户。
而目前我们在实际业务中感受到的一个明显趋势是：
境外投资型客户减少，在日本长期生活的华人客户重要性正在上升。
这部分客户已经在日本工作、经营企业或长期生活，对日本的房地产制度、生活环境以及融资方式更加熟悉。
他们购买房地产的目的，也与过去单纯的海外投资有所不同。
自住、公司经营、子女教育、长期资产配置以及家庭在日本的发展，正在成为更加重要的购房理由。
因此，与其说“中国买家正在退出日本”，不如说：
中国人购买日本房地产的逻辑正在改变。
超高净值客户依然关注日本核心资产
市场的另一个变化则是明显的“两极分化”。
普通海外投资需求有所降温，并不代表所有高净值客户都在退出日本市场。
东京、大阪核心区域的优质土地、整栋物业、高端住宅以及具有稀缺性的房地产，依然受到部分高净值客户关注。
这也意味着，未来日本房地产市场可能越来越难出现过去那种：
“因为是日本房地产，所以海外客户愿意买”的行情。
取而代之的可能是更加明显的资产筛选。
地段、土地价值、租赁需求、建筑品质以及未来出售时是否容易找到买家，将变得更加重要。
普通物业与真正优质资产之间的差距，可能进一步扩大。
海外资金并没有消失，来源正在改变
与此同时，日本房地产市场中的海外资金来源也正在变得更加多元。
除了中国大陆之外，台湾、新加坡、香港以及其他亚洲地区投资者，对日本房地产仍保持一定关注。
日本房地产的产权制度、社会环境、城市基础设施以及与亚洲其他主要城市相比的价格水平，仍然具有一定吸引力。
因此，日本房地产市场未来并不是简单的：
“外国人买”或者“外国人不买”。
而更可能进入：
“谁还在买、买什么、为什么买”
这样一个更加细分的阶段。
东和ステージ：市场正在从“普涨逻辑”进入“选择逻辑”
株式会社東和ステージ长期从事日本房地产买卖、仲介及租赁管理业务，同时持续接触在日华人及海外客户。
从我们目前接触到的实际市场情况来看，将现在的变化简单理解为“中国人撤离日本房地产市场”并不准确。
真正发生变化的，是购买逻辑。
过去，一部分投资者认为：
“日本房地产便宜，所以可以买。”
日元持续走弱之后，又出现：
“日元便宜，所以可以买。”
而随着市场环境改变，未来越来越重要的问题将变成：
“这套房地产本身，到底值不值得长期持有？”
对于投资者来说，这可能比判断“中国人还买不买日本房产”更加重要。
当市场不再依赖大量新增资金推动之后，真正具有地段优势、稳定租赁需求以及稀缺性的资产，价值会更加突出。
相反，仅仅依靠“外国人需求”“日元贬值”“日本房价会上涨”等概念支撑的物业，则需要更加谨慎。
日本房地产的下一阶段，可能不是全面降温，而是加速分化。
株式会社東和ステージ
日本不动产买卖｜仲介｜租赁管理｜投资咨询
本文根据日本房地产行业公开报道及市场信息整理，并结合株式会社東和ステージ实际业务观察进行分析。内容仅供市场信息参考，不构成投资建议。
