东京都23区2024年中古公寓价格下跌的可能性很大吗？
2023年，中古公寓的价格继续飙升。然而，库存价格和新登记价格仍在下降。此外，在23年下半年左右，成交价超过了新登记价和库存价的情况非常罕见地出现了。
这些现象表明，在成交公寓的区域和价格范围中存在偏差，可以认为“平均成交价格”的上升已不再反映公寓市场的实际情况。
因此，房地产研究机构从“价格调整次数”和“成交前的价格下降幅度”这两个角度出发，推测了2024年二手公寓价格的走势。
在新冠疫情期间，东京都23区的二手公寓价格异常飙升。尽管平均成交价仍在持续上涨，但可销售与不可销售、上涨与下跌的公寓呈现出明显的两极化趋势。
根据本次调查发现，目黑区和品川区也出现了与都心5区相当的价格下降迹象。因此预测在2024年之后，这种二元化趋势将波及到23个特别区内。
■目次
1）「平均价格调整次数」是反映卖方交易态度的指标。
1-1|与疫情前和2023年的差异
2024年，东京都23区的二手公寓市场呈现下降趋势。
2-1|在目黑区和品川区，卖方的弱势态度显露出来。
2-2|目黑区和品川区的价格调整数量增加。
3）【总结】东京23区也出现了“二极化”的迹象。
１）「平均价格调整数」是反映卖方交易态度的指标。
在中古公寓交易的现场，交易环境没有发生大的变化，在目前这种有一定库存量的情况下，可以认为影响市场趋势的是卖方的交易态度。所谓交易态度，即是指是否以高价挂牌并维持该价格，还是采取试探性降价的消极姿态。
为了量化卖方的交易态度变化，我们使用的是"平均价格调整数"。平均价格调整数指的是在公寓成交之前对价格进行调整的平均值。
中古公寓的交易以卖方为主体，但由卖方委托的房地产公司的销售代表所提供的知识和建议对于卖方来说是一个重要指标。销售代表在现场工作时，会考虑到当时的市场情况、竞争物件的存在和动向，并提出降价建议。
値降的次数和价格下降幅度之间存在着强烈的相关性，値降的次数越多，价格下降也会更大。因此可以说，“値降的次数”反映了卖方的销售态度。
东京都23区的平均价格调整数量和平均销售期间，在第一次紧急事态宣言解除后持续下降。然而，自2022年开始逐渐增加，并且到了2023年几乎恢复到疫情前的水平。
在新冠疫情期间，有些月份的平均价格调整数甚至低于1.0。也就是说，有相当数量的物件在没有进行任何价格调整的情况下成交。由于需求旺盛而库存减少，卖方可能以强硬态度进行销售。然而目前这种强硬态度逐渐消退，在现场设置出售价格和调整价格时存在困惑。
1-1 新冠疫情前与2023年的不同之处
2023年的平均价格调整数量与疫情前相当，但可以看出平均销售周期超过了疫情前。这表明即使重新审视价格，也有更多无法成交的物件增加，如果在现场察觉到这种迹象，则可能导致价格调整数量增加和挂牌价下降。
随着库存增加，销售周期变得更长。由于很难想象未来会有好的销售情况，中古公寓被认为已经进入了下跌阶段。
２）2024年，东京都23区的二手公寓市场呈现下降趋势
2023年，东京都23区的改定幅度和成交下降额也超过了疫情前的水平。在疫情前，平均价格调整数与2023年相当，但单次价格下降约为200万日元左右，直至成交下降额平均约为270万日元。
在新冠疫情期间，有越来越多的房产不需要调整价格就能卖出去，而那些进行了价格调整的物件下跌幅度大约在200万日元左右。然而，在2023年，每次下跌金额增加到了240万日元左右，并且直到成交前的下跌金额也增加到了360万日元左右。
「房地产价格仍在继续飙升」
「2024年房地产泡沫也将持续存在」
有人声称虽然房价上涨，但这只是部分二手公寓的情况。考虑到库存积压、价格下跌幅度增加以及卖方交易态度的软化，可以认为没有引发房价上涨的因素，预计2024年二手公寓市场将继续下降趋势。
2-1在目黑区和品川区，卖方的消极态度变得明显。
在上面的表格中，作者根据目前为止的价格和库存周转率趋势预测了东京都各区未来价格的走势。
○用語解説
库存周转率：指示从“卖方”数量来看有多少“买方”，该指标越高，需求越高。
根据上述情况，千代田区、中央区、港区、涩谷区和新宿区这五个都心地带的库存周转率较高，成交价格也呈现稳定增长的趋势。因此，除了卖出量较少的千代田区外，预计未来这些地方的房价还将继续上涨。
一方面，目黑区和品川区是都心5区的代表地区，这里有很多公寓，并且价格也很高。然而，在这两个地区，库存周转率较低，成交价格也在减少或保持平稳，预计未来价格将会下降。虽然品川区拥有许多高层公寓，但与同样拥有众多高层公寓的江东区和港区相比呈现出不同的特点。
2-2目黑区和品川区的价格调整数量增加了
以上的图表显示了平均价格调整次数在达成交易之前的变化。降价次数和降价幅度之间存在着强烈的相关性，降价次数越多，降价幅度也会越大。因此，“降价次数”可以表示卖方的出售态度。
目前来看，目黒区和品川区的价格调整数量较之于疫情前一直比23个区域中其他地方更少，而且在23个区域中也表现出强势的销售态度。然而，从2022年开始逐渐与23个区域整体趋同，并且从2023年起反而出现了目黒区和品川区的价格调整数量超过其他地方的情况。
从整个23区来看，可以看出卖方的态度逐渐软化，但目黑区和品川区在疫情期间到现在的落差较大，推测是之前强硬姿态的反作用。
中古公寓的平均成交价格本身正在上涨，从区域来看，持续以高价定价已经成为常态。这可能是因为卖方的预测与价格趋势实际情况之间存在差距，导致了价格调整次数的增加。
３）【总结】东京23区也出现了“二极化”的迹象。
在新冠疫情期间，东京都23区的二手公寓价格异常飙升。尽管平均成交价仍在持续上涨，但可销售与不可销售、上涨与下跌的公寓呈现出明显的两极化趋势。
根据本次调查发现，目黑区和品川区也出现了与都心5区相当的价格下降迹象。因此预测在2024年之后，这种二元化趋势将波及到23个特别区内。
