难道已经无法在市中心生活了吗？东京23区平均房价超过1.3亿日元
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预计到 2025 年，东京都市圈新建公寓的市场价格将出现明显上涨。
东京23区平均房价已达到创纪录的1.3613亿日元。这被认为是由于东京市中心高层公寓供应量增加以及建筑成本飙升所致。
到 2026 年，随着东京 23 区高层公寓供应放缓，东京郊区、千叶县和埼玉县等郊区和偏远地区预计将成为焦点。
这是否会对目前的价格上涨趋势产生影响？新建房屋价格的上涨可能会对现有房产和收益型房产产生连锁反应。
我们将根据房地产经济研究所的研究数据，探讨未来的市场趋势。
新建公寓供应量处于历史低位
预计到2025年，东京都市圈新建公寓供应量将降至历史新低，仅为21962套。虽然整体供应量大幅下降，但高层公寓的占比却有所上升。
东京23区的平均单价达到创纪录的1.3613亿日元，表明公寓价格再次开始大幅上涨。
“中央花园月岛塔”（中央区，744套）、“彩虹城市塔”（港区，264套）、“布兰兹塔大崎”（品川区，389套）和“公园塔品川天王洲”（品川区，275套）等新塔式公寓的推出推动了市场发展。
下表总结了 2025 年上市的主要高层公寓。
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此外，还有许多2024年之前就开始筹备的项目，其中许多在2025年推动市场发展的楼盘仍有部分单元尚未发售。预计2026年的销售也将继续跨越多个财政年度。
平均价格上涨了两位数。
2025 年价格的急剧上涨并非仅仅是由于上述高层公寓的供应所致。
2024 年建筑业的问题加剧了劳动力短缺，导致几乎所有项目的工期延长，建筑成本大幅增加，这极大地影响了价格上涨。
此外，即使在郊区，土地征用的竞争也变得越来越激烈，而靠近火车站、适合建造公寓的土地，这种上升趋势则更为明显。
因此，不仅在东京的 23 个区，而且在东京其他地区、神奈川县和埼玉县，每单位的平均价格都出现了两位数的增长。
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包括东京及其周边三个县在内的整个东京都市圈的平均房价为9182万日元，1亿日元大关终于近在眼前了。
与平均值相比，中位数更能清晰地反映出整体价格上涨趋势。即使使用中位数，东京都市圈的平均房价也达到了6998万日元，比上年上涨了600万日元，涨幅达9.4%，接近7000万日元。
此外，东京23区的房价上涨至1.138亿日元，中位价首次突破1亿日元大关。在23区推出的8064套待售房产中，有4651套（占57.7%）是售价在1亿日元及以上的豪华公寓。
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2026 年的主要关注点将是郊区和近郊地区。
虽然公寓市场一直在稳步上涨，但价格的急剧上涨可能会在 2026 年有所缓和。
预计今年的新房产将与去年完全不同，主要集中在郊区和偏远地区的大型房产。
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到 2026 年，东京都中心 23 个区内的高层公寓供应热潮将出现低迷，而市场将转变为由中心 23 个区及其周边地区的大型房产支撑的市场。
在周边地区中，最值得关注的地区可能是东京郊区。
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预计东京郊区将新增 4000 套住房，比 2025 年增长 45.5%。虽然像 32 层、499 套住房的“八王子 Rune Tower”和总共 1217 套住房的玉川住宅区重建项目等项目已于 2025 年底开工，但第二期及后续阶段的供应将推迟到今年。
今年，还将有更多值得关注的楼盘陆续推出。例如，拥有超过300套单元的楼盘，如“东京连接城镇项目”（小平市，575套）、“玉川上水十字竞技场”（东大和市，394套）、“八王子The Fine Tower”（346套）和“Geo Musashi Koganei”（308套），都将在今年上半年推出。
东京附近的著名地区
与东京郊区类似，千叶县的公寓数量预计也将大幅增长，其中船桥市尤为引人注目。“Premist Tower Funabashi”（共677套公寓）是千叶县最高的建筑，与JR船桥站直接相连，目前已开始销售。首期销售的第一阶段，顶层公寓的售价高达7.29亿日元，引起了广泛关注。
此外，位于JR东日本公司宿舍旧址上、距离JR船桥站步行9分钟的“BRANZ CITY Funabashi BIALE”（共738套）项目计划于7月开始销售。
船桥站附近（图片：PIXTA）
除了船桥之外，幕张湾公园开发项目中最后一栋建筑“Bloom Terrace Tower”（650套单元）将于5月在千叶市美滨区开售。
预计东京和千叶县的住房需求将有所增长，而埼玉县预计将连续第二年出现下降。不过，埼玉县也有一些值得关注的新项目，例如与JR蕨站直接相连的重建项目“W CITY TOWERS”（413套公寓），以及位于所泽市的综合用途开发项目“BAUS所泽小手舍大厦”（659套公寓）。
所泽站附近（图片：PIXTA）
筑波市（不属于东京都市区（东京及其周边三个县））的另一处房产是“Premist筑波研究园”（共602个单元），作为该地区最大的房产之一，它引起了人们的关注。
这将是一项大型项目，将在日本汽车研究所拥有的超过 15 万平方米的土地上建造公寓、教育设施（名溪学园初中和高中）、商业设施和办公设施。
如上所述，虽然郊区和偏远地区正在经历快速增长，但即使在东京的 23 个区，新的大型项目供应量虽然不多，但仍有持续增长的势头。
在越来越受欢迎的赤羽地区，“赤羽台公园公寓”（共 550 套）和“麻布十番东京公园庭院北塔/南塔”（共 1342 套）预计将成为今年东京市中心最受关注的开发项目，这两个项目都计划于 5 月开业。
此外，拥有固定期限土地租赁权的房产市场势头有望在今年持续。位于横滨市中心的“BRANZ TOWER 横滨北中”（共704套公寓）已开始公开销售，而位于越中岛1丁目，原东京医科齿科大学教职工宿舍用地上的大型600套公寓项目也预计将于年底前开工建设。
2025年，尽管供应减少，但由于价格大幅上涨，东京都市圈的市场规模恢复到2万亿日元以上。
今年，由于郊区大型住宅项目的开发，预计供应量将增加23000套。即使东京23区的供应量开始下降，市场规模也很有可能与去年持平。
关西地区出现了向大阪郊区迁移的趋势。
我还想谈谈关西地区的市场情况。预计到2026年，关西地区的住房供应量将达到16,000套，比上年下降5.4%。与东京都市圈类似，大阪市热门地段的土地获取难度逐年增加，而且，除投资级单间公寓外，住房供应越来越集中在大阪府和京都市。
大阪站区域正在进行重建（图片：PIXTA）
今年最受瞩目的房产项目很可能是“大阪格兰绿苑”的南翼。“大阪格兰绿苑北苑”于2024年面向公众发售了236套单元，平均售价超过2亿日元，并在短短五个月内全部售罄。虽然南翼的售价可能更高，但目前尚不清楚它是否会面向公众发售。
此外，位于大阪市天王寺区的“The Parkhouse Osaka Uehonmachi Tower”（共318套）计划于7月开业，预计也将备受追捧。然而，许多值得关注的楼盘都位于大阪府以外，例如2月份开售的“Duo Hills Mizugaike Park Verite”（位于堺市中区，共319套），一期71套房在开售首日便全部售罄。
在枚方市，拥有203套公寓的“狮子枚方高禅寺塔”已于2月开盘，而拥有542套公寓的“威利斯枚方葛叶塔”将于4月开始销售，由此拉开了一系列新建高层公寓项目的序幕。位于守口市的大型项目“威利斯大日”也将于今年夏季开售。
在京都府，计划于 6 月开售的“J.GRAN TOWER 京都向幸町”（向幸市，共 343 套）以及在滋贺县，计划于 8 月开售的“关西地区最大的 JR 特快服务站，步行 1 分钟项目（暂定）”（大津市，共 382 套）也是值得关注的房产。
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从各大开发商公布的公寓开发计划来看，建设范围似乎将从东京市中心扩展到大东京地区的郊区。
虽然这可能会暂时遏制周边土地价格的急剧上涨，但不太可能导致情况发生重大变化，例如土地征用竞争加剧或建筑成本持续高企。
