在个人公寓或分户式公寓的经营中，有时会签订并执行包租合约。简单来说，包租合约是指房地产管理公司整体承租物业的方式。

虽然过去在包租合同上出现过一些问题，但如果理解了其结构，由于可以减少租金收入波动的风险，在个人房地产投资中，这种合同是值得考虑的。

这次，我想结合自己实际进行公寓投资的经验，来解释一下包租合同的机制、优缺点以及如何避免失败的要点。

包租合同的组成

首先，我们要准确理解包租合同的结构。通常所说的包租合同，准确来说是由“主租赁合同（特定出租借合同）”和“包租合同（再出租借合同）”组成的。

主租赁合同是不动产所有者与管理公司之间签订的一种合同，简而言之就是将整个物业出租给管理公司。作为支付给所有者约定的租金的对价，管理公司拥有将所租物业再次出租给实际入住者的权利。

接着，管理公司通过包租合同向实际的入住者出租房屋。在考虑空置风险的同时，管理公司适当地进行租赁经营，以便从入住者那里获得高于一般支付给业主的金额的租金。

此外，一般常见的分租合同特点如下图所示。这只是一种普遍趋势，并不是说没有这些条款就不再是分租合同。具体的合同内容在签订前必须通过各自的合同书确认。

这些都是与接下来要介绍的优点和缺点相关的要点，因此我希望在后面详细解释。另外，根据一般惯例，本文接下来将整个合同称为“包租合同”。

包租合同的好处

包租合同的优点主要有以下三点。

• 可以控制租金收入的波动

• 不会产生进退费用。

• 可以完全委托管理

分租合约最重要的好处是“可以减少因为空置而导致的租金收入波动”。通常，在业主和管理公司之间的总租赁合约中，租金在整个合约期内是固定的，不论实际的空置情况如何，都会支付。

在个人房地产投资中，许多人期望每月能有稳定的租金收入。减少租金波动风险的分租合同对这些投资者来说可能是一个吸引人的安排。

一方面，笔者决定利用包租合同的决定性因素是以下将要介绍的两大优点。

一是不需要支付进退和招揽客人的费用。在包租合同中，很多情况下实际上是把公寓的所有实务工作都交给管理公司来负责。

例如，在普通的公寓管理中，一些费用如退房时的原状恢复和招募租户的广告发布等，都是由管理公司承担的。作者的合同内容也是这样，直到大规模修缮期间之前，不太可能产生意外的运营成本。

也是分租合同的优点之一，就是可以完全委托管理。一旦签订了合同，日常的出租经营和物业管理都可以全部委托给管理公司。

事实上，我通过包租合同经营的公寓平时并不需要进行任何工作，只需确认每月物业管理公司按时支付的租金就可以了（至今为止也从未发生过支付问题）。

对于像上班族这样的人，在兼顾本职工作的同时经营不动产，可以说是一个很大的优势。

包租的注意事项

包租需要注意以下三点

• 有降低租金的风险。

• 地区的租金往往比市场价低。

• 无法选择入住者

特别是，许多包租合同的使用者关心的首要问题可能是“保证租金降低的风险”。目前大多数包租合同都设有每隔几年审视一次的机制。

即使看起来可以签订“数十年”的长期合同，实际上大多数情况下都是每几年就需要更新一次合同，所以请注意。

每隔数年的合同更新时，根据该物业的实际情况，保证租金可能会被重新考虑。当然也有可能上涨，但基本上考虑到空置率和年久失修，保证租金通常会下降。

在我自己的情况中，虽然有“保证租金应基于市场实际情况”的记载，但并没有关于具体减少幅度的限制，所以确实这一点是分租合同的一个重要风险。

但是，在普通的租赁经营中，随着时间的推移和空置情况，租金和收益性下降也是一样的。作为作者，我认为相对而言，变动每隔几年就能预见一次，这样更好。

业主和管理公司之间的主租赁合同的租金，基本上比该地区的市场价格要低，或者是管理费设置得较高，无论如何都会使得实际收入减少。如果一个物业长时间满租，可能不采用分租合同会更有盈利性。

最后，我认为在包租合同中一个隐藏的风险是不能选择入住者。

在一般的租赁管理中，入住者审查过程基本上也会反映业主的意见。如果有关入住申请者的信用信息或收入等存在问题，也可以拒绝他们。

在分租合同中，选择住户完全由管理公司自行决定。虽然也取决于合同内容，但房东往往对谁住在自己的物业中一无所知。

当出现租金拖欠或物业损坏等问题时，即使入住者的审查存在问题，业主也很难完全掌握情况。

为了避免在包租合同中失败的要点

为了避免在包租合同中失败，需要在仔细考虑以下几点后，决定是否使用。

• 考虑包租合同对自己是否有效

• 确认保证租金的水平和是否产生其他费用

• 确认租金调整的频率

• 解除包租合同的规则

首先，我们要考虑一下包租是否适合自己。包租合同基本上是以降低收益性为代价来换取短期的收支稳定。在投资中，风险越低回报也越低。对于那些想要通过承担风险或在物业管理上进行创新以提高收益的人来说，包租可能不太适合。

接下来，我们需要查看保证租金和各种费用的水平。包括分租合同在内的管理成本通常比普通物业管理要高。大致上，保证费和管理费的标准是10%到20%，而原本物业的满租租金的80%到90%将成为业主的收入。

10%和20%的收益性差别很大，因此必须仔细审查管理成本的水平。

在签约前需要确认的是，正确理解“保证租金”和“物业满租时的租金”。因为分租合同只不过是管理公司以“保证租金”向业主承包整个物业，所以存在物业原本的租金变得模糊的风险。

但是，分租合约的业主成本是“保证租金”与“物业满租时的租金”之间的差额，因此必须了解这两种租金。另外，还应该仔细检查是否有以管理费用等名义另行收取的成本。

此外，租金基本上每隔几年会进行一次调整。通常是2到5年左右的周期，但具体情况还要根据合同内容确定，所以最好提前确认。从稳定性的角度来看，周期越长越有利。

第四，要理解解约时的规则。在物业出售时，包租赁合同的解除是一个重要议题。在包租赁合同中，管理公司成为物件的“借主”。日本的法律体系倾向于尊重租赁合同中借主的权利，因此从业主方面终止合同的难度较高。

当你出售物件时，需要解除现有的包租合约或进行所有者变更（即新的所有者接管合约）。如果没有妥善安排合约的解除或变更，可能会使得销售过程变得困难，或者日后引发问题。

当你出售物件时，需要解除现有的包租合约或进行所有者变更（即新的所有者接管合约）。如果没有妥善安排合约的解除或变更，可能会使得销售过程变得困难，或者日后引发问题。

总结

发生关于包租合同，过去确实发生过一些问题，许多人因此感到不安。然而，如果合同内容恰当的话，对于初学者来说，在稳定条件下进行房地产投资是一个有效的方法之一。

特别是认为“因为盈利能力下降，自动包租合同就是不好”的想法是一个误解。为了抑制收支变动的风险，作为代价收入减少是很自然的事情。

在正确理解了分租合同的特性之后，请考虑一下本质上是为了「稳定当前收支」的合同是否真的适合自己，同时评估是否应该使用这种合同。