直击：【东京都23区二手公寓价格】平均上涨了30％以上
近来，有关东京23区二手公寓价格持续飙升的说法已成为主流。即使从宏观数据来看也能得出这样的结论。然而实际情况似乎大相径庭。
在公寓研究有限公司，为了揭示这一现实，我们选择了位于东京23区的约4000栋二手分销公寓作为对象，在2023年调查了价格下跌的二手公寓数量相较于2022年是如何增减的。
【集計対象】
・新耐震物件(建筑1983年以后)
・40m2以上
・实际居住需求(不是收租金的投资物价)
・二手公寓3942棟
【結果】
根据估计，2023年东京都23区中下跌的二手公寓数量比2022年增加约30％。特别是在品川区，增长约80％；目黒区则增长了约50％。另一方面，在五大都心区中，只有港区增加了约20％，而千代田区、中央区、新宿区减少，渋谷区保持不变。
因此，由于物件供应量大、物价高昂的都心5区推高了公寓价格，在宏观数据上看起来价格正在飙升，但实际上可以说在23区的许多地区已经出现了价格转变的迹象。
■中古公寓价格飙升
图表1：一都三县的成交价格变化
以上的图表显示了一都三县每月二手公寓平均成交每平方米价格，从2013年3月至2023年12月呈现持续增长的趋势。而东京都23区更加明显地体现了这一趋势。因此，从宏观数据来看，东京都23区的二手公寓似乎在不断上涨。
■中古公寓的价格下跌，数量大幅增加。
表格1：价格下跌的二手公寓及其比例（1）
以上图中红框部分表示了2022年和2023年东京都23区二手公寓价格下跌的数量以及增减率。
2023年，在东京23个区，相较于2022年，二手公寓的价格整体下降了30%以上。特别是在品川区，下降约80%，目黑区下降约50%，呈现出明显增加的趋势。另一方面，在都心5个区中，虽然港区上涨了约20%，但千代田区、中央区、新宿区反而减少，涩谷区则保持平稳。
降价的二手公寓及其比例（2）
上面的图中红框部分显示了东京都23个区内调查的二手公寓样本数量以及2023年下跌的二手公寓数量和比例。总体而言，35% 的二手公寓价格有所下降。此外，下降的二手公寓比例低于30% 的仅限于五大都心区和江东区，这一数字相较于“近年来价格显著飙升”的情况来看是较低水平，并且预计五大都心区的二手公寓价格还会继续上涨。
因此，由于中心五区的房屋供应量大且房价高昂，导致了公寓价格上涨。虽然从宏观数据来看，价格似乎在飙升，但实际上可以说，在23个区的许多地区都出现了价格转变的迹象。
【考察】
第二张图显示了一都三县的库存变化。
在上述图表中，展示了一都三县的二手公寓库存变化情况。2022年和2023年的库存水平相比，2023年的库存数量明显更高，供需平衡已经发生逆转。因此除了像都心5区这样的部分地区外，由于相对需求减少，不得不降价的二手公寓正在增加，在实际情况下可以说许多地区已经出现了价格调整的征兆。
