日本公寓价格在10年内增长了1.7倍！卖方市场还能持续多久？
PHOTO:白熊/PIXTA（ピクスタ）
现在，有可能出现对二手公寓销售有利的环境。
最近大家都在关注新建公寓的价格上涨，但你知道吗？实际上，与新建公寓相比，二手公寓的价格上涨率更高。在出售房产时，需要考虑经济环境和房地产市况等因素来确定有利的时机，而目前我们可以认为正处于这样一个有利环境中。
请您从中古公寓的成交价格变动和与新建公寓的比较中，了解二手住宅市场的现状，并考虑物业出售的时机。
中古公寓的价格上涨率比新建房屋高！
目前，首都圈的二手公寓价格一直在上涨。根据民间调查机构不动产经济研究所的数据显示，2012年度首都圈新建公寓销售均价为4563万日元。而到了2022年度，这个数字已经达到了6907万日元，十年间的增长率达到了51.4%。
根据公益财团法人东日本不动产流通机构（东日本REINS）的数据，2012年度首都圈二手公寓的成交均价为2515万元。到2022年度已上升至4343万元，这十年间的增长率达到了72.7%。相比新建公寓，二手公寓在这十年间的增长率高出了21.3个百分点。
最近，新建公寓的价格过高，而且受欢迎地区的新建物件数量也在减少，导致很难买到新建公寓。因此，越来越多的人开始关注二手公寓，并且有人说这种情况推高了二手公寓市场价格。
价格的“逆转现象”导致卖方市场？
在中介市场上，卖方和买方之间进行谈判，并且在一定的折扣基础上达成合同是可能的。如果有很多购房者而卖房者处于优势地位的话，那么折扣率会较小，甚至有时候可以以原始挂牌价格成交而无需折扣。相反地，如果有很多卖房者而购房者较少，则形成了“买方市场”，此时必须给予更大幅度的折扣才能达成交易。
从东日本地区的数据统计来看，我们可以观察到新注册价格（售价）和成交价格的变化趋势如图表1所示。2023年1月，每平方米的售价为743,100日元，而成交价格为683,100日元，相对于售价而言成交价格低了8.1%。
这就是说，到2023年7月，销售价格为716,100日元，成交价格为719,200日元，虽然只有0.4％的差距，但成交价格超过了销售价格，出现了逆转现象。从这些数据可以推测出卖方市场中卖方处于优势地位。
図表1 首都圏中古マンションの平米単位新規登録価格と成約価格（単位：万円）（東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」をもとに著者作成）
然而，需要注意的是，这并不是在比较同一物件的挂牌价和成交价，因此不能简单地表示“以高于挂牌价成交”的情况。新登记的挂牌物件与成交物件之间存在着很大的差异，并且这些差异会反映在价格上。
首先，2023年7月的待售房屋平均建筑年限为29.63年，成交房屋的平均建筑年限为23.91年。此外，根据使用面积来看，待售房屋的平均面积为56.63平方米，而成交房屋的平均面积为63.44平方米。如果待售房屋的建筑年限较长且使用面积较小，而成交物件的建筑年限较短且使用面积较大，则成交物件的平均价格更高也就不奇怪了。
然而，通常情况下，即使成交价格上涨，挂牌价格也往往更高，因此像这次成交价超过挂牌价的逆转现象是罕见的。2023年7月终于发生了这种逆转现象，这或许表明需求非常旺盛，已经进入了一个“卖方市场”。
从那个意义上来说，现在可能是卖掉二手公寓的绝佳时机。如图2所示，2023年7月首都圈二手公寓的成交均价为4563万日元，比去年同月上涨了4.9%。据东日本REINS统计，这已经连续38个月持续上涨了。
図表2 首都圏中古マンションの成約価格と前年比の推移（東日本不動産流通機構「月例マーケットウォッチ」をもとに著者作成）
然而，如果只关注与前年同月相比的增长率，2022年11月之前一直保持在两位数百分比，但到了12月降至6.2%的个位数。此后仍然保持在个位数范围内，上涨势头似乎已经减弱。与新建公寓一样，二手公寓价格也上涨过快，或许已经接近达到顶峰的时候了吧。
中古公寓的“折扣感”正在逐渐减弱。
如上所述，2012年度新建公寓的平均发售价格为4563万日元，二手公寓的平均成交价格为2515万日元，即以新建房屋价格的55.1%可以购买到二手公寓。然而到了2022年度，新建公寓的平均挂牌价已经达到6907万日元，而二手公寓的平均成交价格为4343万日元，即二手房价已经上涨至新建房屋价值的62.9%。可以说对于新建房屋来说，选择购买二手公寓时所能享受到的优惠感正在逐渐减弱。
而且，购买新建公寓的人群和购买二手公寓的人群之间存在相当大的年收入差异。根据国土交通省每年进行的最新版"住宅市场动向调查"显示，购买新建公寓者的平均家庭年收入为960万日元，而购买二手公寓者则只有657万日元，相差超过300万日元。
这个差额的存在可能会导致二手公寓购买者的可购买金额减少，从而降低了其性价比，可能会导致购买意愿下降。对于价格过高的二手公寓来说，也有人认为它们已经接近极限了，这样的看法并不奇怪。
那么，对于购买新建公寓的人群和购买二手公寓的人群来说，在贷款额度上会有多大差异呢？让我们根据各自的平均家庭年收入来计算一下贷款限额会是多少。
住房贷款的借入限额通常通过以下公式计算得出：『（年可偿还金额÷12个月）÷（以审查利率借入100万日元时每月偿还金额）×100万日元』。需要注意的是，以审查利率借入100万日元时的偿还月额取决于利率和偿还期限。
如果将住房贷款的偿还负担率（年收入占年度偿还额比例）设定为更安全的范围，即“25％”，那么购买新建公寓的平均家庭年收入为960万日元时，借款限额如下所示。（设定条件：利率1％，35年等额本息，无奖金偿还）
960万円×0.25（25％）÷12（カ月）÷2822円（100万円每月还款金额）×100万円
＝約7080万円
然而，如果将中古公寓购买者的平均家庭年收入657万日元与相同条件进行比较，其贷款限额如下所示。
657万円×0.25（25％）÷12（か月）÷2822円（100万円每月还款金额）×100万円
＝約4850万円
两者的借入限额相差超过2000万日元。此外，二手公寓购买者的借入限额为4850万日元，而根据2023年8月东日本REINS提供的数据，二手公寓成交价格平均为4563万日元。从这一点来看，二手房价格上涨已接近极限，高涨的价格可能导致购买二手房的意愿减退。
中古公寓价格的高峰是否即将到来？
可以举出一些数据，暗示了购买二手公寓的意愿减退。这些数据是指房屋交易物件从“新登记到成交”的天数变化。
如果有购买意愿的人数增加，供需平衡紧张，成交所需天数会变短。相反地，如果需求减退导致供需平衡放松，则成交所需天数会变长。在2020年度，需要花费87.0天才能成交，而在2021年度缩短至72.1天，并显示出由于需求增加导致供需紧张的趋势。
这一点，在2022年度，天数增加了一些，达到了73.0天。虽然不能说供需平衡已经放松，但可以说紧张感有所减弱。
首都圏4 首都圏中古マンションの登録から成約に至る日数（単位：日）
根据当前二手房市场的动向，人们对于是否应该等待“还会继续上涨”而出售，或者在“即将达到顶峰”的情况下抓住机会卖掉以避免贬值，意见不一。
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中古公寓市场一旦开始活跃起来，变化就会以相当快的速度发生。无论是上涨还是下跌，往往在人们意识到之前已经超出预期而买不起了，或者突然下降得比想象中更快而错过了卖出时机导致亏损——这种情况可能会发生。
从意义上来说，现在没有太多闲暇的余地了。如果考虑要出售的话，或许已经到了该把握时机的阶段了吧。
