如何让你的日本房子租金上涨?在日本人口减少时代需要掌握的“装修”秘籍」

鏡のあるバスルーム 自動的に生成された説明

这个三居室的房间需要进行全面翻新工程,包括清除烟草污渍等。本来可能要花费接近100万日元,但我告诉他们可以通过自己动手完成,在36万日元的原始恢复预算内完成。

《通过自己动手可以节省的费用一览》

テーブル 自動的に生成された説明

如果您想详细了解哪种DIY方法对压缩费用最有效,请点击这里↓

参考:面对一片破败的退房房间,如何将原本超过100万日元的恢复装修费用降低到半数以下?

接下来要讨论的是为了提高租金而进行的装修工程。前面提到的DIY内容只是为了恢复原状而进行的“保护性”装修。

确实,更换壁纸和地板材料可以使房屋变得干净整洁,并且可以出租出去。但由于只是回归原样,仅靠这些很难提高租金。

相反,在入住之前,租金已经根据17年前建成时期(30年历史)评估为6万元,并被管理公司确定下来。所以现在重新招募入住者时,租金已经下降了1万元。

既然如此,我们决定利用通过DIY节省下来的60万元预算,将租金恢复到17年前建成时期的水平,并进行进攻性改造。

家租上调的攻势改造是什么?

我关注的是改变房屋布局的装修。具体来说,通过拆除洋室和客厅之间的隔断墙,将原本的3个卧室、客厅、饭厨房(3LDK)改为2个卧室、客厅、饭厨房(2LDK)。将4.5坪的洋室与10.5坪的客厅合并,打造一个15坪宽敞明亮的客厅兼饭厨房,形成一个舒适实用的2LDK户型。

ダイアグラム 自動的に生成された説明

为什么要这样做呢?因为我发现相比于3LDK,2LDK的房租可能更高。虽然这个房间的面积是65平方米,但在出租房屋门户网站上搜索该地区最低房租后得到以下结果:

60㎡以上户型3LDK → 6.0万円
60㎡以上户型2LDK → 7.1万円

我向房地产管理公司的负责人询问了导致这个3LDK比同样大小的2LDK便宜1.1万日元的原因。

据说,对于假设为4人家庭的3LDK户型来说,60平方米左右太小了。由于这种格局预计是供收入较低的家庭居住的,所以如果租金不低于6万日元就会很困难。

对于有宽敞客厅的2LDK户型来说,由于适合夫妻双职工或只有一个孩子的家庭,经济上比较宽裕,所以即使租金超过7万日元也没有问题。

这是一个盲点。可能有很多人已经知道,租赁公寓的建筑角度是如何从有限的土地中获得尽可能多的租金。因此,在狭小的土地上,过去常常制作一室或1K户型来挤压空间。

在日本,像1LDK或2LDK这样的宽敞户型非常稀少,更不用说3LDK的公寓了。因此,我一直认为罕见的3LDK能够收取更高的房租。

然而,回想起来,在这个公寓以前,我曾经接受过关于“四帖半的洋室太小,使用不方便”的指摘。与适合家庭的物件相比,长期拖欠租金导致退房的情况也很罕见。

「听说有一家高素质的人家搬进来了」,我很高兴。但没过多久,他们因为房子太小而选择了短期内退租。(这位是购买了分户式住宅后决定退租的)

也许这一切都是因为格局不符合现在的需求。所以我决定进行拆除隔断墙的改造,希望能吸引优质租户并实现长期入住。

确认拆除墙壁后是否对抗震结构没有问题

在将公寓从3LDK改为2LDK的过程中,有一件事情需要考虑。那就是,即使拆除这面墙壁,在抗震结构上是否会出现问题。

部屋に備えている色々な家具 中程度の精度で自動的に生成された説明

↑从客厅看到的隔断墙拆除部分。

木製床と白い壁がある部屋 中程度の精度で自動的に生成された説明

从4.5帖的洋室望去,可以看到要拆除的墙壁。这将与LDK相连,形成一个宽敞明亮的空间!

确实,如果移除这个隔断墙的话会变得宽敞。但是,万一这是承重墙的话就麻烦了。公寓可能会成为不符合法规的非法建筑,更重要的是建筑物可能变得脆弱,给住户带来危险。

进行调查需要有图纸,幸运的是在购买这套公寓时,卖方将设计图纸一并交给了我。

「房租涨了1万日元!?在日本人口减少时代需要掌握的“装修”秘籍」(图6)

我确认了这份图纸,但没有提到是否为耐力墙。然而,当我联系了建筑公司进行查询时,他们找到了当时的详细图纸,并确认这不是耐力墙。

我认为在我创办的公司进行拆除是正确的决定,所以请求了报价。结果对方答应以9万日元(包含各项费用)承接此事。如果每月房租能因此上涨1万日元,那就一切都解决了。

虽然如此,实际上房租是否会上涨还需要进行招租才能知道。如果顺利的话,今后将考虑对所有已经有退房的房间进行这项工程。关于实际施工景象等内容,我也希望在专栏中向大家呈现。

■不动产投资者需要掌握减法翻新的必要性

这栋公寓建造的30年前,出生率约为1.5人。因此,我认为考虑到标准家庭结构有4口人,所以选择了3LDK的户型来建造。

然而,到了2023年,日本的出生率已经降至1.26人,标准家庭结构为2-3人。因此可以认为最适合家庭使用的房屋格局是2LDK。

从现在开始,似乎越来越必要采取符合时代需求的改造措施,比如对现有建筑进行“减築”。房地产投资者也需要了解“减法改造”的知识,例如拆除墙壁、调整格局等。

关于减法改革的注意事项是,在进行改革时,我们必须避免因为"时髦"或者"房租增加"而轻易地对建筑结构进行干预。

我希望能够请到具备证据和资格,能够清楚地解释的专业人士,如建筑公司和建筑师等,共同参与进行改造工程,以实现居住者的舒适性和安全性兼顾的目标。

在接下来的专栏中,我想谈一谈如何利用剩下的51万日元预算进行水回り(厨房、浴室等)的翻新工程。

下一篇:「日本房子价格会继续上涨嘛」日本房子是买入还是卖出的时机?

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