介绍日本的"借地权"和"地租"

什么是地租?






地租是出租土地的人支付给土地所有者的租金。土地租金必须每月支付给房东。

那些没有土地的人可以通过支付租金建造房屋并在那里居住。

民法第266条

3 通过支付租金获得的租赁权

介绍日本的"借地权"和"地租"(图1)

通过向土地所有者支付土地租金来确认租赁土地的权利。土地租赁权原由《土地租赁法》规定,1992年8月1日,《土地房屋租赁法》制定。

据了解,之所以成立地契,是因为租客与房东之间的纠纷有所增加,而且有很多案子被打上法庭,所以决定进行法律安排。

适用新土地租赁法还是旧土地租赁法取决于土地租赁的时间。

租赁

租赁权 1:普通租赁权





第一类租赁是普通租赁。是1992年8月1日起施行的《土地房屋租赁法》修改后的土地租赁权。这份普通土地租约的内容是,如果房东无正当理由退还土地,只要承租人愿意,租约自动续期。

租期第一次为30年,第二次为20年,之后为10年。承租人可以在合同终止后要求房东购买房屋。

租赁权 2:定期租赁权





第二种租赁方式是定期租赁。它是1992年8月1日生效的《土地房屋租赁法》规定的土地租赁权之一。固定期限土地租赁是在合同签订时约定的合同期限,租赁关系终止且之后不再续租。

定期土地租赁分为三种类型,第一种是一般定期土地租赁。租赁期满50年合同期满后,必须作为空地归还。第二个是。它是具有建筑物转让特殊合同的租赁。这是土地所有者在 30 年或更长时间后购买建筑物的条件。

三是经营租赁权。期限为10年以上50年以下,建造并使用营业用建筑物。不能建造住宅。

租赁权 3:旧租赁权





第三个租赁权是旧的租赁权。是关于土地租赁法修改前的租赁权。其特点是,根据情况,可以通过继续租赁合同永久出租。

如果没有指定租赁期限,则租赁期将在建筑物恶化并变得破旧时终止。与承租人关系良好。

9种计算地租市场价格的方法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图2)

从这里开始,我将解释市场价格以及如何计算它。市场价的计算方法有九种,但新签订租赁合同时的市场价与修改地租时的市场价的计算方法有所不同。

对于新的土地租赁合同,可以采用估算法、租赁案例、利润分析法。在地租修改的情况下,可以提及差异分配法、收益率计算法、滑动法和租金案例。此外,还有税费放大法和地价计算法。

行情计算方法一:累积法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图3)

累加法是地租率计算中常用的一种方法。具体由空置地价(线路价格×面积)×预期收益+必要费用决定。

由于难以准确计算预期收益,目前普遍设置为2%。必要的支出是税收和公共费用,例如财产税和城市规划税。保险费如火险、维修费、折旧费等。

市场计算方法二:差异分配法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图4)

差额分配法计算的是合同签订时的地租与当前合适的地租之间的差额,并进一步考虑合同的内容和历史,出租人支付因地租变动而产生的地租变动。地价差额,由承租人分配给出租人的部分,计算加减地租。

具体说1/3、1/2、2/3是理论分配比例。这是因为租赁合同很长,合同签订时设定的土地租金可能不是当前合适的租金。

行情计算法三:收益分析法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图5)

利润分析法是在一般企业管理的基础上对总利润进行分析,求出目标房地产在一定时期内可以预期产生的净利润,再加上必要的费用,求得地租,是一种方法。

然而,很难计算房地产对收益的贡献有多大,因为销售额可能因公司管理层的不同而有很大差异。

市场计算方法四:滑动法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图6)

滑动法是将当前约定的租金乘以变动率,再加上价格判断基准日的必要费用,求出租金的方法。

变化率考虑了价格、土地价格、收入水平以及消费者价格指数。

市场价格计算方法5:税收和公共费用倍数法

介绍日本的"借地权"和"地租"(图7)

税收和公共费用倍数法是一种根据财产税和城市规划税总额的固定倍数计算土地租金的方法。盖房子的时候,放大倍数据说是2到3倍。

这种计算方法很简单,但税额可能会根据税收减免和目标建筑物的大小而变化。

行情计算法六:由收益率计算

介绍日本的"借地权"和"地租"(图8)

从收益率计算的方法称为收益率法,是用空地价格乘以连续的租金收益率,再加上必要的费用来计算租金的方法。

实际上是综合计算,考虑到空置地价的波动幅度和周边地区的成交情况。

市场价计算方法七:由地价计算

介绍日本的"借地权"和"地租"(图9)

路边价计算法是指根据路边价计算空置地价的方法。以路边地价为基准的空置地价为路边地价的80%,地租约为空置地价的1.3~3%。

土地市场价格之所以存在较大区间,是因为路边地价的比例因地区而异。

市场价计算方法8:由周边土地出让金和空置地价计算

介绍日本的"借地权"和"地租"(图10)

作为土地市场价格的计算方法,有一种根据周边土地租金和空地价格计算的方法。这与根据路边价格计算土地市场价格的方法相同,但不同的是,以周边地租为参考。

这是因为通过了解周边地租的市场价格,就可以计算出与实际情况相称的地租。

市场价计算方法9:从租赁案例等估价现场计算

介绍日本的"借地权"和"地租"(图11)

有一种使用租赁案例计算地租市场价格的方法。这被称为租赁案例比较法。如果您根据固定资产税和空置土地的价格来决定,与周围租赁土地相比,租赁费可能会有很大差异。

让我们调查尽可能多的周边地区类似条件的租金。通过了解许多案例,您可以了解确切的市场。

难以计算地租市场价格的个案

介绍日本的"借地权"和"地租"(图12)

至此,我已经解释了如何计算地租率。即使有了以上九个地租市场的计算,要顺利地计算出地租还是需要时间的。

在某些情况下,市场价格更难计算。这是一个以各种形式拥有土地的案例。如果事情变得复杂,我会解释该怎么做。

复杂的形状





土地形状多样,土地周围的道路不统一,所以如果要根据空置地的价格来计算地租,请专家调查空置地的合适价格。。

以空置地价计算租金是靠谱的方法,因为它是根据路边地价和市场价计算的,如果你有的话可以参考一下。

了解土地的市场价格

介绍日本的"借地权"和"地租"(图13)

贷款人和借款人之间存在土地租约,双方的关系持续很长时间。贷款人可以期待长期稳定的收入。

如果不了解市场,低价出租,长期下来会赔钱。因此,市场租金的计算方法不止一种,因此需要通过多种方法计算租金并检查是否合适。

下一篇:在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售 旗杆地难卖?

188 0107 0540
info@touwastage.com
微信获取及时资讯
微信联系我:zhouyinan1980

您可到微信中直接添加好友
备注:“姓名+地区”
Touwa Stage专注日本服务品牌

点我复制微信号
电话咨询 微信咨询 立即咨询