日本房产继续火爆国内投资市场


日本房产继续火爆国内投资市场(图1)

对于国内比较保守的投资者来说,在进行海外投资的过程中,大家更倾向于选择风险系数更低、保值增值属性更佳的项目,比如房产投资就深得中国投资者的青睐。

世界房产市场中唯有日本房地产市场却与众不同。

此前,在新冠疫情的影响下,世界房地产交易基本停滞,但在这样的背景下,日本房地产却显得尤其活跃。

日本房产继续火爆国内投资市场(图2)

在全球投资者都转向安全资产以躲避风险的大背景下,日本市场已成为投资者们的首选地。去年亚太地区多国市场出现的交易量大幅下滑的现象,在日本市场却没有出现。

日本市场拥有成熟与流动性兼备的核心资产,拥有现金流充裕的租户,以及对外贸依赖程度相对较低的成熟的国内市场。加之因为距离中国较近,且房产拥有永久产权,所以日本成为很多国人选择房产投资的理想目的地。

日本公寓成交价创历史新高

2021年日本不动产经济研究所数据显示,东京首都圈,推出的新建公寓平均成交价为6084万日元, 是日本房地产历史的第二高水平,创下了30年来的最高值。

什么意思呢?

就是30年来,除了1990年的6123万日元以外,就是现在了!不仅新房涨,二手房也开始涨。随便查了几个区的地价增长情况,如下图:

日本房产继续火爆国内投资市场(图3)

大阪房产租金回报率名列世界前茅

如今2021年,大部分黄金地段或者具有可预见的长期稳定收益的房源表面回报率甚至很难达到5%,不过,从2004年 - 2019年间,日本房产基本维持在5%以上。

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放眼世界市场,日本房产投资的租金回报率也一直都是名列前茅的,比如大阪,平均民宿价格1000元/晚,租金回报率高达7.28%,而国内一线二线城市净租金回报率平均为1.92%,广州为1.87%,上海为1.66%。

全世界房产投资回报率最高的城市排名:

日本房产继续火爆国内投资市场(图5)

近两年,日元兑人民币汇率一降再降,今年以来基本上延续了去年下半年的行情走势,日元汇率持续下调,促使人民币兑日元汇率中间价多次上调,同时创下2年多新高。也就是说,现在去日本买房相当于在去年的基础上直接打9折!

日本房产继续火爆国内投资市场(图6)

以上种种数据都表明,日本房产正在火热升温。

而且,对于日本国内民众来说,日本全国的平均住房自有率约为61.9%。乍一看这个比例好像不太高~但在发达国家及地区中已经算是平均水平之上了~

日本房产继续火爆国内投资市场(图7)

并且,日本人的持房率随着年龄增长逐渐提高,最高能到80%。

在疫情期间,有更多日本人买房,甚至不少年轻人也在买房。2020年户主年龄低于29岁的家庭持房率达到33%,是20年来的最高水平。与2002年相比,上升了约14%。

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可以这样说,现在日本每3个青年家庭中就有1个家庭拥有房子!

为什么越来越多日本年轻人买房呢?

主要原因是买房的利率低和低首付款比例。日本央行大幅放宽货币政策,特别是2016年引入负利率制度之后,房贷利率也大幅下降。

日本某大手银行的调查结果显示,在申请住房贷款买房的日本人中,“首付为零”占到近3成。

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零首付,利率低,促使了更多日本人买房。

即使是经历了疫情的现在,年轻人的买房意愿也没有减弱。有的年轻人正是因为对前景感到不安,才会积极买房。

在可能引发的通货膨胀中,房地产是资产保值的必备工具。政府施行的宽松货币政策以及未来房产价格上涨的趋势,很多日本人正积极在较早阶段买房。

所以呀,日本人都在疯狂的购置房产!日本人大多数是工作稳定、建立家庭后,利用银行的超低息贷款甚至是零首付等优惠进行买房。

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聪明的资本,已经开始流向日本,全球各大企业集团,纷纷将投资眼光投向日本的不动产市场。在世界各大主要城市的不动产投资额排名中,东京稳居前五。

对外国人来说,投资目的是避险。各行各业受到冲击,而日元稳健,日本房产价格走上坡路,不易受到经济事件影响,又无购买限制,是合适的选择。

对日本人来说,投资目的是应对不安。疫情影响上班族收入,使他们对未来陷入不安之中,而日本房产可以贷款并稳定获得租金,收益率也很吸引人,再加上不需要投入过多的时间和精力,是很好的副业收入选择。

日本房产的租金收益率高,根据全球长租公寓租金回报率排行榜显示,日本大阪的租金回报率5.91%;东京5.76%。

这比国内大城市租金的回报率都要高,国内一线二线城市租金回报率平均为1.5%,北京租金回报率为1.41%,深圳为1.44%,上海为1.5%。

大概计算一下,在大阪投资房产进行出租,平均20年左右可以收回成本,而在国内北上广,差不多需要100年!

日本房产继续火爆国内投资市场(图11)

日本房产租金回报率高的原因

日本的租约稳定外部环境——政府保护

而日本政府关于租房,在2001年颁布过【终身借家权】的法令,在2006年,也制定过【住生活基本法】,其目的是为了租客与房东的双向利益。

日本房产继续火爆国内投资市场(图12)

【终身借家权】规定,只要承租人在世,租约就会继续,契约直到过世才终止。由此可以看出,日本长租房的现状非常稳定,对于计划在日本通过投资获取收益的投资客来说有很大的帮助。

日本租约稳定的社会环境——借家率高

除了租金回报率高以外,根据日本发布的《国土交通白皮书》显示,在日本,拥有自己的房产的人大约占总数的50%-60%,其中出租房占比约为30%-40%。“租房主义者”越来越多。

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在日本的租客不会轻易换租,是因为成本真的很高。较高的投资回报率、稳定的投资收益、政策的双向保护等等让日本不动产成为了一种极佳的避险投资方式,要买日本房产做投资的要抓紧现有时机!


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