在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售

旗杆地难卖?






您是否知道旗杆地据说非常难卖,因为它的形状很特殊,很难找到买家?

 

旗杆地也可能吸引买家,但它通常不如游乐场地那么人性化,而且往往难以出售。

 

在本文中,我们将介绍旗杆地评价低的原因,如何评价旗杆地,以及出售旗杆地时的要点。如果您正在考虑出售旗杆土地,请参阅本文。

什么是旗杆

在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售(图1)

旗杆地是从道路延伸出一条狭窄的通道,后面是场地的土地,形状像插在旗杆上的旗帜。旗杆地是有时被称为场地扩展或铺设地的土地。

 

即使地块的形状与旗杆地相同,如果旗帜部分与道路接触,而杆的细部不与道路接触,则不能称为旗杆地。

 

旗杆地是为了更容易建房而分地而生,至今在市区仍时常可见。

关于旗杆评价

在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售(图2)

旗杆地难卖不代表永远卖不出去。你也许可以卖掉它。如果你能卖掉它,你首先关心的是估值。

 

您想获得尽可能高的估值并以尽可能高的价格出售它,但不幸的是您的旗杆可能不值钱。

 

即使旗杆位置很好,它的评级也往往低于附近同等面积的填海土地。

旗杆被低估的 5 个原因






那么,为什么旗杆土地的评级低于游乐场土地?

 

由于旗杆形状特殊,存在拆迁成本高、建设受限、周边环境差、使用面积窄、重建成本高等五个不利因素,评价会低于周边骨科用地。

 

下面,我们将详细介绍此处列出的低收视率的前五个原因。

旗杆评价低的原因一:拆迁费用





如果将建筑物留在旗杆上出售,拆迁成本会比平时高,因此评价会降低。

 

旗杆会穿过一条狭窄的通道,然后才能到达建筑物所在的地方。宽到可以让卡车和重型机械通过就没有问题,但如果不够宽,重型机械就无法拆除。

 

因此,一切都必须手动完成,增加了成本,影响了评估。

旗杆地评价低的原因二:有建设限制





旗杆地的评价可能因限建而下调。

 

建筑标准法规定的建造建筑物的条件是该场地与宽度为4m或以上且2m或以上的公共道路(道路)接触。此前,这个标准是1.8m以上,而不是2m以上,因此存在不符合现行法律标准的不合格建筑。

 

由于无法重建,只能原样使用老房子,所以评价会很低。

建筑基准法

原因三:周边环境差





旗杆评价低的另一个原因是周边环境差。

 

旗杆周围的区域往往是房屋密集的地方。因此,难以保证阳光,通风往往不好。很难确保隐私,因为邻居会担心眼睛,而且周围的噪音也可能会造成麻烦。

 

另外,由于是后退的,就算有小偷进来,他们也很难察觉。

旗杆评价低的原因四:可以使用的范围窄





与旗杆道路接触的细长杆的土地被称为“场地的延伸部分”。那部分不能建楼,所以只能作为通道或者停车位。

 

另外,由于无法使用小巷形状的部分,因此与相同区域的形状部分相比,可使用范围较窄,评价有可能变低。

原因五:改造费用昂贵





就算把旗杆地当成空地卖了,重建楼房也是要花钱的。

 

与拆除成本高的原因相同,如果卡车没有足够的宽度来运输重型设备和材料,则所有材料运输和施工都必须由人工完成。

 

劳动力成本会增加,因此建设成本可能会高于改造土地,因此评价会较低。

评价旗杆的3种方法

在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售(图3)

由于旗杆的形状特殊,需要采用适合它的评价方法进行计算。

 

在这里,我们将详细介绍三种评价方法:作为旗杆地的窄临街评价、作为不规则旗杆地的评价、作为旗杆地的深度评价。

 

三种评估方式都可以用路边地价来计算,路边地价是面向道路的标准住宅用地每平方米的评估价,每年都会公布,请赐教。

旗杆地评价方法一:作为临街窄旗杆地评价





在评价旗杆地为临街窄地时,需要考虑其为纵深地。

 

评价为窄临街旗杆地时,可按“路价×窄临街修正系数×大深度修正系数×面积”计算。

 

临街窄地是指普通居住区临街距离小于8m的土地。

旗杆地评价方法二:旗杆地评价为不规则地





在评价旗杆为不规则地面时,首先需要计算不规则地形修正系数。

 

计算出阴影面积与假定形状土地的比例,并从不规则土地修正系数表中计算出不规则土地修正系数,取较有利的作为不规则地形修正系数。

 

一旦计算出不规则地形的修正系数,就可以用“铁路价格×不规则地形修正系数×面积”来计算。

旗杆地评价方法三:作为有深度的旗杆地评价





旗杆地是以深度为特征的土地。深度的长短也是影响土地评价的一个因素,所以可以评价为有深度的土地。

 

作为有深度的旗杆地进行评价时,可以用“铁路价格×深度价格修正系数×面积”来计算。

 

您可以在国税厅网站上查看深度价格修正系数。

深度价格修正表

卖旗杆地时4分

在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售(图4)

旗杆地虽然评价低,难卖,但不代表永远卖不出去。有些旗杆是有买家的,卖不出去也别放弃。

 

卖旗杆地,有几点要注意,如果了解清楚,说不定就能卖出去。

 

最后介绍一下卖旗杆地的四点。

出售旗杆地时的要点1:如果您正在考虑搬家





如果您正在考虑搬家,出售旗杆地的第一点是先确定一个新位置。

 

因搬迁出售土地或房屋时,买卖同时进行,或先找到买主再购买新房。

 

卖旗杆地比形状地要花更多的时间寻找买家,因此需要想办法卖。确保提前确定一个新的居住地,这样您就可以慢慢来。

卖旗杆地要点2:非必要勿拆





卖旗杆地的第二点是不要随意拆房。

 

不符合现行法律规定的旗杆地,拆除建筑物不得重建。无法重建的土地价值会更低,最坏的情况是找不到买家,只能放弃出售。

 

老房子如果原样不动,评价可能会高一些,而且有可能会附上买家,所以还是不要拆了。

卖旗杆地要点3:做好观景准备





卖旗杆地的第三点,就是要做好预展的准备。

 

购买二手房时,看内景是决定购买与否的关键因素。做好准备很重要,这样您才能以最佳状态观看它。

 

为了让准买家更容易想象住在那里会是什么样子,把你的物品搬到新的位置,并提前移除不需要的物品。

出售旗杆土地时的要点 4:向多个供应商请求评估





出售旗杆地的第四点是要求多个供应商评估。

 

如果你只看中一家公司,估价后卖出,你可能无法判断出示的金额是否合理,而事实上你可能以低于市场价的价格卖出。

 

如果你请多个承包商评估,你就能知道市场价格,你可以在要求评估的承包商中询问价格最高的承包商,这样可以减少赔钱的可能性。

让我们把这块旗杆地估价出一个合适的,考虑卖掉

在日本"旗杆形状"的土地为什么难以出售(图5)

在这篇文章中,我们介绍了旗杆地评价低的原因,如何评价旗杆地,以及卖旗杆地时的注意事项。

 

出售旗杆土地可能很棘手,最终它的价值可能低于周围的土地。不过,也有可能卖得靠心机。让我们通过估值方法了解粗略估值来考虑出售。

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