大家好,我是株式会社东和stage的周一楠,这次我想深入讨论一下之前提到过的内容,关于购买老旧钢筋混凝土建筑前的检查要点。
我认为关于老旧钢筋混凝土建筑,风险很高,在房地产投资者中也不太受欢迎。实际上,在我交流的全国各地的房地产投资者中,只有少数几位积极尝试挑战这些老旧钢筋混凝土建筑的再生。
另外,我认为在资深大家中有很多人会提醒说,“旧的钢筋混凝土建筑维修费用高,不赚钱,最好还是不要做了。”
实际上,我购买了30多年的二手RC建筑,共12栋225个房间(其中旧抗震建筑6栋123个房间),确实也遇到过一些令人难以忍受的麻烦。
只要在购买前仔细检查,就能在一定程度上避免大额支出,并且从我的经验来看,如果以低价进货并商品化,可以断言这将转变为相当赚钱的项目。
因此,我认为不是绝对不买旧RC,而是在事先充分了解风险的基础上,以较低的价格购买才是重要的。
因此,这次我想具体地告诉您在购买时应该注意的检查要点,以避免大额开支或带有致命缺陷的物品。
首先,我要说的结论是,在购买築古RC时,选择墙式结构更让人放心。墙式结构使用了被称为“耐力壁”的厚重且坚固的钢筋混凝土墙,这种墙能够抵抗来自纵向或横向的力。通过使用这种耐力壁将地板和墙体连接起来,从而建造出坚固的建筑。
因此,从结构上来看非常坚固,例如它能将地震的震动分散到四周,所以得出了“即使是按照旧的抗震标准也表现出了优越的坚固性”的结果。
实际上,即使发生了像阪神淡路大地震和东日本大地震这样的大地震,也有许多报告指出采用壁式结构的公寓损害较少。
我在2016年购买的1980年建造的旧抗震结构混凝土房产进行了抗震诊断,结果完全符合现行建筑标准法的要求。
相对而言,“拉面结构”是指用柱子和梁来支撑建筑的结构。柱子和梁的连接部分采用刚性连接以增强抗震性,但由于原本的基本结构是“框架”,因此不可避免地在侧向力上较为脆弱。
我并不是因为“拉面结构”就决定不购买,但如果考虑购买旧抗震RC物业,我尽量选择墙式结构。
近年来,南海海沟地震随时可能发生。如果真的发生了地震,那些因地基不良而倾斜的建筑若需要拆除重建,仅靠地震保险来解决资金问题将是困难的。
作为负责人的生命安全,我希望尽可能在一个安全的地点经营建筑。
为此,在考虑购买房产时,我会在日本家园保护(supportmap.jp)的“地基支持地图”上输入地址,确认土地的坚固程度后再进行购买。
RC再生的一个成本巨大的原因是设备维修。而我认为,耗资巨大的设备包括立方体式高压接收设备、供水泵、净化槽和电梯。
1)小隔间
“固定隔间”是指将发电厂输送的6600V高压电力转换为100V或200V低压电力的设施。这种设施通常安装在需要同时使用大量电力的工厂、购物中心、办公楼、医院和学校等地方。
在出租物件中,住宅类型的基本上没有安装,但是商业和住宅混合的建筑有时会安装,所以需要注意。
这个隔间所在的建筑物每年需要进行年度检查、综合检查以及电流和电压测量等,每年的检查费用大约为5万到10万日元。此外,每8至15年就需要更换一次,根据容量的不同,更换费用估计在200万到1200万日元左右。
2)给水泵
集合住宅的供水泵有三种类型:提水泵、加压泵和增压泵。
提水泵是一种从地面的接水槽到屋顶上设置的屋顶水箱供水的泵。它只在使用时运行,因此与持续运行的加压增压泵相比,更不容易损坏且电费也更便宜。
因为水箱里常备有一定量的水,所以在发生灾害或停电时,可以继续供水一段时间,这是一个优点。但是,需要定期清洁和消毒水箱等维护工作,因此管理起来比较麻烦。
加压泵是用来直接从一楼的取水池向各户输送水的泵。有单独运行模式,即一个泵单独工作,也有自动交替运行模式,即两个泵交替工作。但是,单个泵运行的类型需要特别注意。
如果一台水泵坏了,就会导致用水中断,居民也无法继续住在物业内。因此,为了保证他们的住宿费和搬家费,可能需要支付巨大的成本。
此外,灾害时无法供水以及电费高昂也是其缺点。
增压泵是一种不使用水箱,直接从自来水主管向各家庭供水的泵。这样就无需设置接水槽或高位水槽,可以有效利用建筑有限的空间。
因为不需要水槽,所以可以降低清洁和管理的成本,这也是经济上的好处。但由于它需要持续运作,与抽水泵相比更容易损坏,在灾难时往往无法提供水源。
另外,关于上述三种类型的泵,虽然具体的更换时间还要看维护状况,但一般是10年到15年左右。至于更换费用,则根据制造商、类型和大小的不同而有所差异,通常在50万日元到200万日元之间。
如果出现故障,不仅会花费高昂的费用,而且在泵送设备到货之前也无法进行招租,因此购买前的检查非常重要。
3)净化槽
没有接入下水道,或者接入下水道需要大量费用的物业中引入了化粪池设施。与公共下水系统相比,化粪池的维护管理费用更高。
具体来说,包括保养检查费、清洁费(抽取)、法定检查费、鼓风机的电费,以及出现故障时的修理费。
虽然也要看污水处理设施的大小,但对于我拥有的152人规模和巨大的污水处理设备的物业来说,即使找便宜的服务商,每年的抽取费用也需要332,000日元,维护管理费则是60,000日元。
此外,关于污水处理设施的业者,每个区域都有自己的势力范围,有些地区可能只有一家公司处于垄断状态,因此在这些地区可能会被收取高额的维护费用,需要特别注意。
4)电梯
电梯有全面维护合同和POG(零件、油、润滑脂)合同。
全包合同包括了更换零件和修理的所有费用,不需要额外支付费用或花费精力。这样也便于掌握所需预算,这是一个优点。缺点是维护费用设置得较高。
POG合同指的是,除了部分消耗品外,不包括更换或修理已经损坏部件的服务。因此,虽然保养费用较低,但由于不包含修理费用和零件更换费用,可能会产生突发性的额外开支,这可以说是一个缺点。
对于建造较早的RC建筑,接手包含电梯的物业时,继续全面维护合同会比较让人放心。
但是,全包维修合同只适用于新建筑的原始合同,因此不能从POG合同更改为全包维修合同。实际上我购买的带电梯的物业都是POG合同。
但是,全包维修合同只适用于新建筑的原始合同,因此不能从POG合同更改为全包维修合同。实际上我购买的带电梯的物业都是POG合同。
因此,在考虑购买的阶段,需要确认是进行了全面翻新、部分翻新还是控制板翻新。
此外,在POG合约中,不同的维护公司每月的费用也有很大差异,从10,000日元到60,000日元不等。虽然厂商系的费用较高,但独立系的维护公司则相对便宜,因此我在购买后就转向了独立系的维护公司。
但是,需要注意的是,在更换保养公司时,可能需要控制面板的电气图纸。
实际上,我今年1月份购买的那座带电梯的老旧钢筋混凝土建筑,因为原厂维保公司的维护费用太高,所以我决定换成一个独立的维保公司。
然而,制造商的维护公司声称“控制面板的电气图纸是知识产权”,拒绝提供资料,导致我们无法进行维护更改,这真是一个棘手的问题。
我认为作为业主,像保存建筑图纸一样,也应该保存电梯的图纸,以便在出现任何问题或维护公司发生意外时能够应对。因此,我将坚持不懈地就这个不可妥协的要求进行谈判。
我没能一次性写完。下次,我会介绍水表的更换时间、公共配电板的安培数是多少?公共区域的应急梯子有没有老化?以及管道材质等要点。
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