在日本买旧RC一栋建筑，稳赚还是踩坑？关键检查要点全解析！（上集）
■ 不买古老的RC建筑好吗？
大家好，我是株式会社东和stage的周一楠，这次我想深入讨论一下之前提到过的内容，关于购买老旧钢筋混凝土建筑前的检查要点。
我认为关于老旧钢筋混凝土建筑，风险很高，在房地产投资者中也不太受欢迎。实际上，在我交流的全国各地的房地产投资者中，只有少数几位积极尝试挑战这些老旧钢筋混凝土建筑的再生。
另外，我认为在资深大家中有很多人会提醒说，“旧的钢筋混凝土建筑维修费用高，不赚钱，最好还是不要做了。”
实际上，我购买了30多年的二手RC建筑，共12栋225个房间（其中旧抗震建筑6栋123个房间），确实也遇到过一些令人难以忍受的麻烦。
只要在购买前仔细检查，就能在一定程度上避免大额支出，并且从我的经验来看，如果以低价进货并商品化，可以断言这将转变为相当赚钱的项目。
因此，我认为不是绝对不买旧RC，而是在事先充分了解风险的基础上，以较低的价格购买才是重要的。
因此，这次我想具体地告诉您在购买时应该注意的检查要点，以避免大额开支或带有致命缺陷的物品。
■拉面结构还是墙式结构？
首先，我要说的结论是，在购买築古RC时，选择墙式结构更让人放心。墙式结构使用了被称为“耐力壁”的厚重且坚固的钢筋混凝土墙，这种墙能够抵抗来自纵向或横向的力。通过使用这种耐力壁将地板和墙体连接起来，从而建造出坚固的建筑。
因此，从结构上来看非常坚固，例如它能将地震的震动分散到四周，所以得出了“即使是按照旧的抗震标准也表现出了优越的坚固性”的结果。
实际上，即使发生了像阪神淡路大地震和东日本大地震这样的大地震，也有许多报告指出采用壁式结构的公寓损害较少。
我在2016年购买的1980年建造的旧抗震结构混凝土房产进行了抗震诊断，结果完全符合现行建筑标准法的要求。
相对而言，“拉面结构”是指用柱子和梁来支撑建筑的结构。柱子和梁的连接部分采用刚性连接以增强抗震性，但由于原本的基本结构是“框架”，因此不可避免地在侧向力上较为脆弱。
我并不是因为“拉面结构”就决定不购买，但如果考虑购买旧抗震RC物业，我尽量选择墙式结构。
■地盘怎么样？
近年来，南海海沟地震随时可能发生。如果真的发生了地震，那些因地基不良而倾斜的建筑若需要拆除重建，仅靠地震保险来解决资金问题将是困难的。
作为负责人的生命安全，我希望尽可能在一个安全的地点经营建筑。
为此，在考虑购买房产时，我会在日本家园保护（supportmap.jp）的“地基支持地图”上输入地址，确认土地的坚固程度后再进行购买。
■有没有需要维护费用的设备？状况如何？维护和更换费用是多少？
RC再生的一个成本巨大的原因是设备维修。而我认为，耗资巨大的设备包括立方体式高压接收设备、供水泵、净化槽和电梯。
１）小隔间
“固定隔间”是指将发电厂输送的6600V高压电力转换为100V或200V低压电力的设施。这种设施通常安装在需要同时使用大量电力的工厂、购物中心、办公楼、医院和学校等地方。
在出租物件中，住宅类型的基本上没有安装，但是商业和住宅混合的建筑有时会安装，所以需要注意。
这个隔间所在的建筑物每年需要进行年度检查、综合检查以及电流和电压测量等，每年的检查费用大约为5万到10万日元。此外，每8至15年就需要更换一次，根据容量的不同，更换费用估计在200万到1200万日元左右。
２）给水泵
集合住宅的供水泵有三种类型：提水泵、加压泵和增压泵。
提水泵是一种从地面的接水槽到屋顶上设置的屋顶水箱供水的泵。它只在使用时运行，因此与持续运行的加压增压泵相比，更不容易损坏且电费也更便宜。
因为水箱里常备有一定量的水，所以在发生灾害或停电时，可以继续供水一段时间，这是一个优点。但是，需要定期清洁和消毒水箱等维护工作，因此管理起来比较麻烦。
加压泵是用来直接从一楼的取水池向各户输送水的泵。有单独运行模式，即一个泵单独工作，也有自动交替运行模式，即两个泵交替工作。但是，单个泵运行的类型需要特别注意。
如果一台水泵坏了，就会导致用水中断，居民也无法继续住在物业内。因此，为了保证他们的住宿费和搬家费，可能需要支付巨大的成本。
此外，灾害时无法供水以及电费高昂也是其缺点。
增压泵是一种不使用水箱，直接从自来水主管向各家庭供水的泵。这样就无需设置接水槽或高位水槽，可以有效利用建筑有限的空间。
因为不需要水槽，所以可以降低清洁和管理的成本，这也是经济上的好处。但由于它需要持续运作，与抽水泵相比更容易损坏，在灾难时往往无法提供水源。
另外，关于上述三种类型的泵，虽然具体的更换时间还要看维护状况，但一般是10年到15年左右。至于更换费用，则根据制造商、类型和大小的不同而有所差异，通常在50万日元到200万日元之间。
如果出现故障，不仅会花费高昂的费用，而且在泵送设备到货之前也无法进行招租，因此购买前的检查非常重要。
３）净化槽
没有接入下水道，或者接入下水道需要大量费用的物业中引入了化粪池设施。与公共下水系统相比，化粪池的维护管理费用更高。
具体来说，包括保养检查费、清洁费（抽取）、法定检查费、鼓风机的电费，以及出现故障时的修理费。
虽然也要看污水处理设施的大小，但对于我拥有的152人规模和巨大的污水处理设备的物业来说，即使找便宜的服务商，每年的抽取费用也需要332,000日元，维护管理费则是60,000日元。
此外，关于污水处理设施的业者，每个区域都有自己的势力范围，有些地区可能只有一家公司处于垄断状态，因此在这些地区可能会被收取高额的维护费用，需要特别注意。
４）电梯
电梯有全面维护合同和POG（零件、油、润滑脂）合同。
全包合同包括了更换零件和修理的所有费用，不需要额外支付费用或花费精力。这样也便于掌握所需预算，这是一个优点。缺点是维护费用设置得较高。
POG合同指的是，除了部分消耗品外，不包括更换或修理已经损坏部件的服务。因此，虽然保养费用较低，但由于不包含修理费用和零件更换费用，可能会产生突发性的额外开支，这可以说是一个缺点。
对于建造较早的RC建筑，接手包含电梯的物业时，继续全面维护合同会比较让人放心。
但是，全包维修合同只适用于新建筑的原始合同，因此不能从POG合同更改为全包维修合同。实际上我购买的带电梯的物业都是POG合同。
但是，全包维修合同只适用于新建筑的原始合同，因此不能从POG合同更改为全包维修合同。实际上我购买的带电梯的物业都是POG合同。
因此，在考虑购买的阶段，需要确认是进行了全面翻新、部分翻新还是控制板翻新。
此外，在POG合约中，不同的维护公司每月的费用也有很大差异，从10,000日元到60,000日元不等。虽然厂商系的费用较高，但独立系的维护公司则相对便宜，因此我在购买后就转向了独立系的维护公司。
但是，需要注意的是，在更换保养公司时，可能需要控制面板的电气图纸。
实际上，我今年1月份购买的那座带电梯的老旧钢筋混凝土建筑，因为原厂维保公司的维护费用太高，所以我决定换成一个独立的维保公司。
然而，制造商的维护公司声称“控制面板的电气图纸是知识产权”，拒绝提供资料，导致我们无法进行维护更改，这真是一个棘手的问题。
我认为作为业主，像保存建筑图纸一样，也应该保存电梯的图纸，以便在出现任何问题或维护公司发生意外时能够应对。因此，我将坚持不懈地就这个不可妥协的要求进行谈判。
我没能一次性写完。下次，我会介绍水表的更换时间、公共配电板的安培数是多少？公共区域的应急梯子有没有老化？以及管道材质等要点。
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