在日本买旧RC一栋建筑，稳赚还是踩坑？关键检查要点全解析！（下集）
继续上次的话题，我将介绍在购买旧公寓时我所检查的要点。哪些地方会花费较多？哪些地方存在风险？需要多少钱才能覆盖这些问题？在未理解这些问题之前，千万不要贸然购买。
■水表的更换时间是什么时候？
水表分为公共水表和私人水表，安装在三层以上的公寓、大厦中的私人水表需要根据计量法每八年更换一次，这个费用由房东承担。
此外，集中检验盘每16年需要更换一次。这方面的费用，对于远程式水表，每户大约3万日元；集中检验盘（30户用）一台大约40万日元。
对于三层以上的公寓和大楼，如果要让水务局直接向住户收取水费，就需要签订中高层共同住宅的单独抄表和水费收取合约。如果不这样做，房东自己必须检查水表，并从每位住户那里单独收费。
此外，如果因为不愿意花费更换水表或集中检查板的费用而解除中高层建筑的合同，并且由水务局进行主表抄表，向租户收取固定水费，这种情况需要特别注意。
原因是有些地方政府在用水量在10立方米以内和100立方米以上时，单价可能相差近10倍。
实际上，在我购买的44户物业中，因为节省更换水表和集中检查板的费用，只采用主表检查，并向租户收取3300日元的方式，曾经引发了大麻烦。
在那个物业，每两个月通过主表检查一次，大约使用了1400立方米的水。但是从租户那里收取的费用与支付给水务局的水费之间的差额已经达到了大约50万日元。
原因是超过100立方米的剩余1300立方米水的水费单价约为10倍。
这场关于50万日元费用由房东还是租客承担的泥潭之战持续了一年多，巨大的开支和心力交瘁几乎让我倒下，这是前年的事了。
为了避免像我这样的失败，在购买前最好确认水表是否已经更换，如果没有更换，可能会违反计量法，所以建议向卖家提出在交付前进行更换。
■共同配电箱的安培数是？
这是一个关于古老房产的常见问题。在现代，通常会有多台空调、吹风机、电磁炉、微波炉、电水壶等耗电量大的家用电器，而那些建造于这些家用电器还不普遍时期的房产需要特别注意。
如果整个建筑的电力供应量很小，就无法增加合同容量。
实际上，我买的1974年建成的名古屋市RC家庭住宅，每户的最大合同电量是20A（2000W）。因此，当使用一台空调（启动时大约1500W）和吹风机等（600～1200W）时，经常会跳闸，导致住户频繁投诉。
因此，尽管地理位置优越且时尚翻新，该物业总是在招揽客户方面苦战。
你可以通过查看共用配电盘来了解一个房间可以增加多少安培，但具体详情最好咨询电工或中部电力公司。
■共用部分的应急梯子有没有损坏？
避难舱口是指安装在公寓或者公寓阳台等地方的“逃生梯”。如果发生火灾，常规的逃生路线无法使用时，这种设施可以作为紧急手段帮助人们撤离到楼下。。
消防法和建筑基准法规定了安装标准，大型公共住宅原则上必须安装。
这个避难舱的费用大约在13万到30万日元之间。因此，如果在未确认这一点的情况下购买物件，可能会发现所有房间的逃生舱已经损坏，并且花费的金额可能超出预期。
我最近买的那个老旧钢筋混凝土建筑的逃生口一查看，铁板已经生锈并且破了洞，梯子也生锈得拉不出来了，因此决定更换。光这个就要花费大约30万日元。
■配管用的是铁管还是PVC管？配管是在地板板上面还是下面？？
给排水管因为被嵌入建筑物内部，所以从外表看不见。比如说在供水管方面，如果从龙头出现红色锈迹，或者水流量减少，又或者发生漏水等情况，这些都是管道老化的迹象。
关于铁锈问题，因为肯定会收到住户的投诉，所以在购买房产之前，我会让卖家开通水务并确保进行检查。
不过，供水管在最坏的情况下可以通过外露的管道进行全部更换。我也曾经多次重新安装过面向家庭的物业的供水管，每个房间的修理费用大约在20万到40万日元左右。
一方面，古老的RC排水管需要注意。
配管的种类主要有三种：铁管、PVC管和聚乙烯管。至于铁管，大约在昭和50年代（1985年左右）之前，常用作杂排水管，也被称为配管用碳素钢钢管。
铁管只在内外表面进行了镀锌处理，因此管内会生锈，内外表面也会发生腐蚀。此外，接头采用螺纹连接，螺纹部分的厚度只有一半左右，所以容易腐蚀和漏水。
据说耐用年限大约是30到40年，但对于老旧的钢筋混凝土建筑来说，由于这些排水管埋设在厚重的混凝土墙壁或楼板中，不像供水管那样容易进行修理或更换。施工时往往需要巨额费用，甚至有可能无法进行施工。
因此，在购买築古RC时，这个排水管是否为铁制的将成为是否购买该物业的重要判断依据。
此外，硬质聚氯乙烯管（PVC管）具有优良的耐腐蚀性和耐化学品性，不会生锈且寿命长。因此，使用PVC管作为排水管的建筑物即使年代久远，其排水漏水的风险也相对较低。
还有一个需要注意的点是，排水管是“安装在地板板上”还是“穿过地板板”。
关于床板上的管道，例如因为二楼的地板下有二楼的管道，即使那个住户不小心流入了固体物质导致堵塞和漏水，也可以仅在该住户的房间内完成维修工作，从而将损害降到最低。
一方，因为二楼使用的排水管位于一楼的天花板上，如果二楼发生漏水，会影响到下面一楼的居民，并且维修时需要在一楼和二楼之间来回进行。
实际上，我在爱知县豊川市拥有的一栋老旧钢筋混凝土建筑中，由于三楼地板下面的管道问题，发生了漏水，导致二楼厨房里滴落污水，造成了严重损失和困扰。
那时因为排水管老化，保险没有赔付，不得不自己承担更换受损家具和家电的费用以及修复期间的住宿费，总共花费超过70万日元。
虽然经历了这样痛苦的事情，但如果以后有机会买到价格便宜的、排水管穿过地板的房子，我还是会买。实际上，我之前买的所有旧抗震老式钢筋混凝土建筑都是使用穿过地板的PVC排水管。
我不会买那种床板能穿透并且排水管是铁管的房子。因为听说我的朋友武智买了一个排水管是铁管的旧钢筋混凝土建筑，结果发生了严重漏水，损失了数百万日元。
以上，我已经谈到了在购买旧RC之前我会检查的几个要点。正如我一开始提到的，如果你理解了上述风险，并且能够以低于市场价格购买，那么从旧RC中获得的利润也是很可观的。
此外，旧式RC的翻新过程中可能隐藏着许多意想不到的陷阱，但克服这些困难可以极大地增加经验值，并且通过与装修公司、管理公司等进行大量合作，可以加深信任关系和提升团队力量。
各位志在进一步提升的房地产斗士，让我们一起来重生那些被遗弃的老旧钢筋混凝土建筑吧♪
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