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这次我们将回顾过去20年间,东京23区和大阪市大量供应的高层公寓的情况以及市场价格的变化。
视野开阔,拥有类似酒店的入口和公共区域,配备了完善的客房和休息室等公共设施。此外,建筑本体比一般公寓更为坚固,抗震性能也更强,资产价值稳定且不易下跌。这是一个优点极多的高层公寓,但最近由于新建公寓市场价格飙升的影响,高层公寓的新建分售价格也在上涨。
关注在东京23区和大阪市供应了许多高层公寓,回溯过去20年来分析了供应和市场价格的变化。
上面的图表显示了高层公寓的供应数量变化。2004年以后,最活跃的供应期是在雷曼危机前的2004年到2006年间,在东京23区每年有超过7000户被供应,在大阪市则是每年约3000户。
2013年的供应量最多,东京23区有8000户,大阪市有3000户。东京23区在2013年供应增加是因为2011年发生的东日本大地震影响,首都圈沿海地区也出现了地面液化等情况,这导致许多位于湾岸区域的高层公寓的供应计划被推迟。
近年来,在东京23区每年的供应量大约是2000到4000户,而在大阪市则是1500到2000户左右,基本上保持稳定。
■沿海地区供应充足
上表显示的是各区塔式公寓的供应户数。东京23个区中,供应量最多的依次是江东区、港区、中央区和品川区,这四个区提供了东京23个区全部塔式公寓的三分之二。
在东京23区中,供应最多的江东区在20年间总共提供了超过2万户,平均每年提供超过1000户。在大阪市,北区、中央区、西区和福島区这四个区提供了全部的四分之三。
可以看出,双方的供应都主要分布在中心部到沿海地区。此外,在东京23区和大阪市,也观察到2014年前后供应地区有集中的趋势。
■20年间,价格翻了一番
上面的图表显示了2004年到2023年间高层公寓的平均价格变化。2004年时,东京23区的平均价格是5300万日元,大阪市是3864万日元。之后,在2008年雷曼危机导致价格下跌,并且受到2011年东日本大地震的影响,东京23区的房价再次下跌。但从2015年开始,房价持续上涨,到了2023年,东京23区和大阪市的平均价格分别上升至1亿1764万日元和7863万日元。
与2004年的平均价格相比,价格已经上涨了约2倍。关于2015年以后的价格上涨,前文提到的地区供应数量减少也被认为是导致价格上升的一个原因。
■1m2每平方米的价格是2.5倍
接下来,从上面的图表可以看出每平方米的平均价格(单价)的变化。2004年时,东京23区是68万日元/平方米,大阪市是46万日元/平方米;到了2023年,东京23区已经上升至170万日元/平方米,大阪市也上升至113万日元/平方米,与2004年相比约增长了2.5倍。
从每平方米的平均价格上涨率高于整体平均价格上涨率来看,可以知道塔式公寓虽然缓慢但确实在逐渐变得更加狭小。
■每户大约15亿日元左右
上面的图表显示了每年高层豪宅的最高价格变化。在东京23区,2010年之前,即使是中心地带一等地的房产,在条件最优的住宅也只能达到大约10亿日元的上限。但从2015年开始,条件齐全的住宅价格已经上升到了大约15亿日元左右。
除了2021年,大阪市的价格一直在2亿到5亿日元之间波动,与东京23区相比,最高价位显得更为沉重。
■最近一到两年的情况很可能会持续下去
回顾过去20年的市场,可以看到塔楼公寓市场在这20年间发生了巨大变化。对于未来塔楼公寓市场的预测,由于塔楼公寓相对一般公寓具有更高的附加价值和相对需求量,再加上供应区域和供应数量的减少以及被认为是成本推动因素较大的新建公寓市场整体价格飙升,预计塔楼公寓市场将不会出现剧烈变动,供应可能保持稳定或减少,价格则有很高的可能性上涨。
・东京23区和大阪市,从2004年1月到2023年12月底,新建并分售的20层以上高层公寓的住宅为对象。
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