从今年4月1日开始,申请继承登记已经成为义务。
相继登记是指随着继承权的发生而进行名义变更登记。实施这一制度的背景是,全国范围内存在越来越多所有者身份不明确的土地(即所谓的所有者不明土地)。
首先,我们来探讨一下为什么需要不动产登记。不动产登记是为了公开土地和建筑物的所有者姓名和地址,使任何人都能了解权利关系等情况。
然而,房地产登记并没有被认为具有“公信力”。具体细节将在后文中详述,简单来说,登记簿上的记录内容是否真实,并不一定得到保证。
即使只强制继承登记,我们能够保证房地产交易的安全性和准确性吗?坦率地说,暂时的解决并不能消除这种感觉。
在这篇文章中,我们将解释为什么登记的公信力没有得到认可,并且希望确认在房地产交易实务中可以信任登记内容到什么程度,即“登记的位置”。
前几天,我收到了阿姨的一条消息,她说希望我能帮忙取得(我的)母亲的印鉴登记证明书和户籍藤本。
当问及理由时,他们解释说是为了更改他们(阿姨)所居住的房产所有权登记。阿姨最初是在我祖父名下拜托租赁这栋房子的,而祖父过世后她并没有变更登记所有权,继续留在那里居住。
如果名义仍然是已故者的话,即使想要出售也无法制作合同。考虑到资产转移给子女等因素,所以决定将其改为自己的名义。
我找司法书记办理名义变更,结果被告知需要所有继承人的同意,还要提供亲属的文件。
当有继承发生时,为了进行遗产分割,需要进行以下手续。值得注意的是,继承从“继承人知晓被继承人死亡”的时候开始。
1. 需要调查和确认继承人是谁,以及继承财产的价值等情况
2. 对包括债务在内的所有继承财产进行评估,并制作继承财产清单
3. 计算法定继承份额,并进一步计算每位继承人具体持有的份额
4. 在以上基础上进行遗产分割协商
协商达成后,将制作遗产分割协议书(除非不需要)。所有继承人签名盖章后,最后进行继承税申报和缴纳,完成全部手续。
这项工作必须在“继承开始后的10个月内”完成。无论是时间上还是业务上,都是相当艰巨的任务。由于这种情况,推测过去发生继承但未进行登记的案例可能很多。
在我之前提到的案例中,更改房屋所有权名义花了30年以上。直到法律修订之前,继承登记是通过“自行申请”进行的,并且没有申请期限。故人一直保持名义人身份的原因就在这里。
登记制度非常复杂。让我们再次复习基础知识。
如前所述,不动产登记是指通过法务局公开个别不动产(土地和建筑物)的情况以及其拥有的权利关系等信息的制度。
通过进行登记,可以向第三方主张“这个不动产是我的”的权利。具备这种效力称为“对抗力”,拥有对抗力意味着在法律上能够明确表明自己是该不动产的所有者。
然而,登记簿上的记录内容是否真实并不一定得到保证。这是因为它缺乏“公信力”的认可。
这是一个有点专业的话题,所谓公信力指的是即使登记内容与真实权利关系不符,但对于依赖该登记进行交易的人来说,法律会承认登记簿中所载权利关系存在的效力。可以说是一种确认依赖信任效果的力量。
比如说,假设有恶意的人伪造文件,擅自将登记名义改为自己的名字,并试图出售该房产。如果具有公信力的话,即使登记名义人并非真正的权利持有者,买卖合同也会成立,并且最终认可了伪造者的权利。
因此,真正的权利人将被剥夺所有权,并遭受损失。为了避免这种情况发生,通过不承认公信力,使得实际的权利关系优先于登记簿上的记录内容。
即使在登记簿上被列为所有者,但实际并非真正的所有者,若从这样的人那里转移所有权,则此种权利转让将被视作无效。
在这里肯定有人感到了矛盾。一方面强调着“登记簿的内容并非必然真实”,另一方面却提及了“真正的权利者”和“真正的所有者”。对于这里所说的“真实”究竟是指什么,产生怀疑是很自然的反应。
其实,登记还具备一种叫做“推定力”的效力,当实际上的权利关系或事实与登记内容相符时,就会被认定为该人是真正的所有者。通过生活状况、合同和登记文件上的签名以及身份证明等来进行推定,并将这个人视为“真正的权利持有者”。
登记并不具备绝对保障机制,因为它并未承认“公信力”。然而,作为揭示房地产权利关系的唯一制度,登记是不可或缺的。
大多数的人相信登记是正确的,这种信念赋予了他们对抗力,并且加上了前面提到的推定能力,从而获得社会信用。
基于人性本善的观点,这个制度才得以存在。如果没有登记制度,那么权利关系的证明将变得不稳定和不确定。
◇
关于登记的位置和作用已经做了解释。对初学者来说可能感觉有些困难。但是,无论是实际需求还是投资,登记与房地产交易之间都有着密不可分的联系。理解这一体系化的机制至关重要。
希望这篇文章能够增进大家对于复杂的不动产登记法律效果(效力)的理解和关注。
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