展望2023日本房子会上涨嘛?日本房子涨价的因素都在这里了
了解房屋交易市场的REINS是什么？
住宅市场上常用的是REINS。REINS指的是“Real Estate Information Network System（不动产流通标准信息系统）”，由国土交通大臣指定的不动产流通机构运营计算机网络系统。签订中介合同的经纪人必须通过该网络共享物业信息。
目前，全国有四个不动产流通机构（东日本地区、中部圈、近畿圈和西日本地区），处理房屋买卖和租赁物业。这次我们将关注房屋买卖方面的趋势。值得一提的是，负责东日本地区的是东日本不动产流通机构，主要公开首都圈内房地产交易信息。
2022年首都圈的流通市场，与前一年相比成交量减少，价格上涨
在这里，我们来看一下2022年首都圈的流通市场趋势。所谓“成交物件”是指已经与指定流通机构签订合同并报告的物件（即已成交的物件），而“新注册物件”则是指新登记到指定流通机构中的物品（即所谓的新上市销售商品）。
从东日本房地产流通机构公布的二手公寓成交情况来看，在2020年开始爆发新型冠状病毒感染后，由于要求人们自我隔离等原因，虽然一度导致交易缩小，但稳固住宅需求仍然存在，成交数量仅微降至2019年水平。 2021年受到远程工作普及等影响，住宅需求扩大了，并且成交量比2019年增加了。在继续面对with Corona时代的2022年中，住宅需求将保持稳定，并且成交量将与2020年相似。
另一方面，在每平米单价和价格方面逐年上涨，在2022年上涨幅度更大。尽管平均专有面积略有减少，并且建筑龄更老。
二手独栋房屋也有类似的趋势。成交数量在2020年没有下降，但在2021年增加，并且在2022年开始回归原来水平。尽管土地和建筑面积以及建筑龄没有太大变化，但价格仍然持续上涨。
新冠疫情导致新注册数量减少，但二手公寓将在2022年上市
接下来，让我们看一下首都圈新注册物件的趋势。自2020年新冠疫情爆发以来，由于不想让陌生人进入家中进行销售活动，或者因为认为现在不是住房出售的好时机而减少了出售自己房屋的人数，导致新注册数量减少。然而，在二手公寓市场上，2022年新注册数量已经开始增加。
另一方面，在2021年和2022年，挂牌价格相当高涨。这可能是因为除了有卖房理由的人之外，还有很多人考虑到二手公寓价格正在上涨，并且如果能卖得高价就会选择出售。
**从2022年开始，我们已经改变了新注册的统计范围（仅限于新的注册，不包括媒介合同更新或注册期限延长）。
由于使用相同标准进行比较变得困难，因此前一年的比较被标记为“-”
出处：摘自东日本不动产流通机构的《首都圈不动产流通市场的趋势（2022年）》
住宅购买者数量稳定，但如果卖家较少，则整个市场上流通的房产数量会减少。实际上，在东日本不动产流通机构的“月例市场观察”中，追踪每年12月底库存物件数的变化，结果如下：
■中古房屋库存量（首都圈）
2019年底 2020年底 2021年底 2022年底
47,051套 → 38,173套 → 35,718套 → 41,665套
■中古独栋别墅库存量（首都圈）
2019年底 2020年底 2021年底 2022年底
22,764户 → 17,921户 → 13,157户 → 14,754户
截至2021年12月底，市场上的库存物件数量急剧减少，但到了2022年，新注册物件数量增加、库存重叠等因素导致库存物件数量开始增加。特别是在二手公寓方面，在2022年库存物件数量急剧增加。
在2023年，住房流通市场会发生什么变化？
在庫不足是推高房价的因素之一，但流通市场的库存正在回升。与此同时，成交量正在下降。这可能是由于疫情引起的住宅需求已经结束，例如换到更大的住宅或者更具性能（如隔音和节能）的住宅，也可能是买方和卖方希望条件或价格没有达成一致。
特别是在二手公寓中，价格上涨持续时间较长，在好条件下很难购买二手公寓，并且市场也出现了这种情况。考虑到2023年库存增加了，可以认为进入了价格调整阶段。如果二手公寓价格稳定下来，则二手独栋房屋的价格也会稳定下来。
令人担忧的是住房贷款利率走势。自从日本银行将长期利率上限从约0.25％提高至约0.5％以修正货币宽松政策以来，【Flat35】等与金融市场长期利率相关联并固定长期利率抵押贷款的利率逐渐上涨。
当住房贷款利率上升时，借款额度会减少或每月还款额会增加，对购买方产生重大影响。从国际上看，日本的住房投资市场似乎很便宜，因此尽管公寓受到的影响较小，但作为自己的家购买的独栋房屋更容易受到贷款利率走势的影响。
目前住房贷款利率还没有发生大幅波动，但随着未来经济趋势和日本银行政策变化等因素，如果利率出现大幅波动，则可能会引起抢购需求并导致价格进一步上涨或市场迅速冷却等情况。
2023年不应认为住房贷款仍处于超低水平、房价仍在上涨趋势中。如果要在2023年购买住宅，则需要明确希望条件，并制定考虑了利率上升后无压力资金计划。如果想在2023年出售，则需要充分理解流通市场价格数据等，并以合适的价格进行销售。
