“实际回报率”到底是怎么算出来的
实际回报率是什么
'实际回报率'NOI 是Net Operating Income的缩写，意思是“净收入”。
从投资用房地产等收益中扣除实际运营费用后得到的金额就是实际回报率。这里所说的运营费用包括购买物业的成本以及固定资产税、管理费等税金和费用。
表面回报率
实质回报率（实际回报率回报率）和表面回报率的区别在于，“是否考虑了实际发生的费用等来计算经营物业”。
表面回报率是通过“预期年租金收入÷物业价格”计算出来的。表面利润是根据满租时的租金收入计算出来的。
实际回报率指经营净利润（租金收入-必要费用），因此可以通过“（实际年度房屋租赁收入-年度费用）÷（物业价格+购买时各种费用）”进行计算。
实际回报率的特征
从这里开始，我们将介绍不动产投资术语中指的净收入实际回报率的三个特点。
通过掌握正确的实际回报率知识，您可以将其作为购买不动产投资物业时的良好判断标准，因此如果您想开始公寓等出租经营，请检查一下。
可以计算包括实际支出在内的各种费用
实际回报率的特点是可以计算包括“经营物业所需各种费用”和“空置风险及纳税额”在内的净利润，因此可作为投资时良好的判断标准。
实际回报率指Net Operating Income（正式名称：净经营收入），指纯粹运营后产生的现金收入，能够看到表面回报率无法显示出来的东西。
可以从表面收益率和满租租金计算出净营业额率
实际回报率率是一个可以计算出实际回报率或者实际回报率回报率的指标。可以通过表面回报率和投资物业的满租租金来简单地进行计算。
实际回报率率可以通过 实际回报率÷总潜在收入 来进行计算。表面回报率×实际回报率率= 实际回报率回报率，满租租金×实际回报率率= 实际回报率，这样就能够使用它们进行计算了。
可以了解到比表面回报率精确的实际回报率
如上所述，净运营收益率（实际回报率）比表面回报率更能明确实际利润。
表面回报率是根据满租时的租金收入计算的，因此不反映出租赁经营中必要的空置风险和运营成本。而考虑了空置风险和运营成本后得出的实际回报率回报率具有高精度，并充分发挥了其特点。
需要进行实际回报率计算的两个资料
为了计算实际回报率，需要获得运营成本的资料。所需资料分为购买收益物业时和租赁经营业务时的两种。
购买时的各项费用不仅在表面回报率计算中必要，而且在计算实际回报率回报率时也容易被忽略，因此请确保充分掌握。
购入时所的费用
购买时产生的购买费用确认所需的资料是直到所有权转移为止收到的收据，包括不动产取得税、支付给房地产公司的中介费以及所有权转移登记费（注册免许税和司法书士费）等收据。
想要购买投资物业的人往往会将注意力集中在交易价格上，容易忽略购买諸費用。虽然 实际回报率 是净利润并计算 实际回报率 回报率，但如果忽略了购买諸費用，则难以知道准确的净利润。
持有阶段所需费用
为了知道持有所需的各种费用，需要的文件包括固定资产税和城市规划税通知书、租赁管理委托合同书、火灾保险合同证明书、涉及租户中介手续费的收据以及小规模修缮的收据等。
请注意，持有所需的各种费用不包括在店铺或出租房屋更换时进行装修或设备更新所需的费用。由于店铺或出租房屋更换时进行装修或设备更新会计入资产财务报表中，因此在利润率计算中将被加到分母上。
实际回报率计算方法
实际回报率是指纯营业利润，因此可以使用实际回报率进行计算，从而得出实际回报率（实际回报率回报率）或者满租时的租金收入与实际回报率之间的比例（实际回报率率）。
通过对多个收益物业进行重复计算和分析，可以理解到实际回报率回报率比表面回报率更精确。这对于比较不同收益物业非常有用。
接下来将介绍5种必要会计项目的求取方法以及如何计算出实际回报率回报率和实际回报率率的步骤。
满室时预期租金收入的计算方法
第一点是计算满租时预期租金收入的方法。目前的房租收入可以从房地产经纪人处获得。称为“租赁名册”，其中记录了每个房间（号码）的租金、公用事业费和出租面积等信息。将预期空置率等加到总租金中，即可计算出满室时预期的家庭收入。
由于实际回报率是营业净利润，因此可能会认为满室时的房价没有意义，但实际上并非如此。现状与满室时的价格差异显示了未来可能的收益增长率。
空置率的计算
第二个问题是如何计算空置率，以了解实际租金收入。当前的空置率可以从房地产经纪人提供的租赁清单中获取，通过空置数量/总房间数×100％来计算。为了计算净营业额，需要获得一定期间内的平均空置率。
如果可以获得物业2-3年的租赁清单，则可以平均计算出空置率。另一种方法是在大型房地产公司发布的机构杂志等中确认区域等平均空置率。
实际回报率的计算
第三个是实际回报率率的计算方法。 实际回报率指实际现金收入，实际回报率率是满租时假定租金收入与实际回报率之比，可以使用“100％-（平均空置率+运营费用）”公式来计算。
运营费用是指諸経費（如公共税款和管理費等）占满租时假定租金收入的比例。
如果满室年度预期租赁收入为600万日元，而实际回报率率为50％，则实际回报率（实际现金收入）为600万日元×50％= 300万日元。
实际回报率利的计算
第四个方法是使用净营业收入（实际回报率）回报率来计算，比表面租金回报率更精确。 实际回报率是实际现金收入，因此实际回报率回报率是指实际回报率与投资物业购买价格（物业价格+购买费用）的比例。 公式为“ 实际回报率 / 物业购买价格×100％= 实际回报率回报率”。
由于实际回报率代表经营利润（实际现金收入），因此基于实际回报率计算的实际回报率率和实际回报率回报率被用作选择和比较收益性房产的工具。
实际回报率指经营净利润，可以看到在表面回报率中无法看到的系数（费用和空置率）。考虑费用和空置率后得出实际回报率。将实际回报率比例乘以表面回报率即可得到实际回报率（实际回报率回报率）。
例如，在10％的表面收益下，50％的实际回报率比例，则实际收益为5％。
实际回报率注意点
实际回报率是一个用于确定高精度净收益率（实际回报率回报率）和方便的实际回报率比率的基准，但在处理实际回报率时需要注意以下6点。
实际回报率指经营利润，实际上进入现金收入。租赁物业的租金受到多种因素的影响，如建筑年代、环境、租户质量或市场趋势等。当将实际回报率用作物业价值指标时，请注意。
仅作参考
作为注意事项之一，实际回报率仅作为参考收益率。
实际回报率是实际现金收入，反映了各种费用和空置减租的影响。以此计算出的利回报率（实际回报率利回报率）精度很高。
但是，在计算实际回报率时，由于基于数据来计算空置率和各种费用，因此它并不是绝对可靠的。存在着由经济形势等引起的波动风险。
全新物件如何参考数据
实际回报率的第二个注意点是，新建的收益物业没有过去的业绩或数据。
实际回报率指营业净利润，但对于新建物业而言，由于缺乏历史数字，因此无法从物业本身计算出实际回报率。需要通过邻近物业和房地产信息杂志等推测空置率和各种费用。
建筑年算和周边数据对比
实际回报率的第三个注意点是需要与建筑年数和周边市场价格进行比较。
实际回报率指该收益物业的当前经营净利润。随着建筑年限的增加，空置风险和租金下降风险也会增加。无法保证目前的实际回报率回报率能够维持。
实际回报率是根据当地物业租金水平计算出来的。需要注意是否与周围物业租金相比过高。每次更换租户时，租金会下降，导致实际回报率下降。
未来的判断
实际回报率的第四个注意点是，未来的前景和判断很难。
实际回报率指实际现金收入，但由于经年劣化和经济形势变动等原因，确定实际金额在未来是困难的。 实际回报率仅仅是当前数字，并不能成为未来展望或判断的依据。
作为比较考虑目前是否购买任何收益物业时使用的材料，实际回报率非常优秀。
不要过度的强调回报率
实际回报率的注意点第五个是不要过分强调实际回报率回报率。
实际回报率指当前实际现金收入，未来租金变动风险和空置率上升风险可能导致其下降。基于实际回报率计算的实际回报率回报率也可能会下降。
如果过分强调当前的实际回报率回报率，则有可能误判未来收益，因此需要考虑应对可能存在的风险。
空室的对策
实际回报率的第六个注意点是需要采取空房对策。
实际回报率指实际现金收入（经营净利润），当空置率上升时，实际回报率会下降，而实际回报率回报率也会下降。为了维持实际回报率，需要采取空房对策。
作为空房对策的方法之一是向不动产管理公司等批量租借。虽然比预期租金收益少了些，但如果条件可以接受，则值得考虑。
参考回报率数据来选择物业
在选择收益物业时，通常会考虑建筑的年龄、租户质量和表面租金收入等因素进行筛选。但是，需要考虑到它作为金融资产的特性。参考営業純利益（实际回报率）也是必要的。
实际回报率指经营净利润。可以通过比较不同物业的实际回报率或者实际回报率回报率来进行评估。以实际回报率为基础对收益物业进行比较研究是理解其作为金融资产基本原则之一。掌握这个基本原则，并结合各种数据来考虑未来发展潜力等方面做出选择吧。
