日本二手公寓,30年了.能住多久
在寻找公寓时，30 年左右的公寓出奇地多。即使满足了理想的条件，如果楼旧了，会不会出现各种问题？是不是有些人感到焦虑？我们向“Renovation”的上出先生询问了选择30年公寓时要检查的要点以免后悔，以及“您还能住多少年？”等问题。
该公寓的使用寿命为 47 年。你能在30年的公寓里住多久？
30年以上的公寓数量
如果你真的在房地产门户网站上搜索，你会发现许多 30 年、40 年甚至 50 年的二手公寓。
现在（2023 年 1 月），让我们来看看在 SUUMO 出售的 30 年以上二手公寓的数量。
| 区域 | 30年以上二手公寓（套数） |
|---|---|
| 首都地区 | 24,829 |
| 东京（23区） | 11,656 |
| 关西地区 | 12,351人 |
| 名古屋 | 2,056 |
东京都圈约有24,000套，关西地区有12,000多套，仅名古屋就有2,000多套。你可能会觉得很多。
在收集这些数据时，SUUMO 出售的东京 23 个区的二手公寓总数为 23,673 套。其中将近一半，即 11,656 套，建于 30 多年前。
此外，从国土交通省2021年公布的“30年、40年、50年以上的公寓数量”来看，30年以上到40年以下的公寓数量正在增加逐年递增，预计达到163万套。
预计 40 年以上至 50 年以下和 50 年以上的公寓数量也将稳步增加。
建筑寿命和使用寿命不同！预计重建年份
你可以在公寓里住多久？答案是这取决于管理协会的政策，而不是公寓的物理寿命。这是因为国土交通省《通过更新内部、外部和设备推导预期使用寿命和价值提高（2013 年 8 月）》引入了“固定资产使用寿命的计算方法” ，财政部税务局（1951）”，钢架钢筋混凝土结构和钢筋混凝土结构的物理寿命（使用年限）为钢筋混凝土结构120年。150 年，适当维护。
大多数公寓不是因为它们的物理老化而重建，但管理协会建议考虑资产价值和安全性的提高而重建。
顺便说一下，公寓中经常使用的钢筋混凝土（RC）建筑的使用寿命为47年，但使用寿命用于折旧计算，与建筑物的寿命无关。
那么，究竟有多少公寓在建成后的几年内正在重建呢？
根据国土交通省的数据，2022 年 4 月将重建的公寓数量为 270 套，约 22,200 套。截至 2021 年底，存量公寓总数约为 685.9 万套，因此约有 0.3% 的二手公寓已重建。当然，重建的可能性会根据建筑物的年龄而变化，但总体而言，这种情况不会经常发生。
接下来，让我们看看实际重建的公寓建造了多少年。
根据重建协调员协会的例子，建筑年龄的体积区域是 1950 年代（48.8%）。26.7% 于 1940 年代重建，19.8% 于 1960 年代重建，2.3% 于 1930 年代重建。（重建协调员协会，2022 年 2 月）
重建的公寓位于车站附近的好位置，其特点是重建后单元数量增加（有多余的体积）。可以说，重建为资产价值的上涨提供了良好的条件。
| 建筑年龄 | % |
|---|---|
| 20年 （20-29年） | 1.2% |
| 30年 （30-39年） | 2.3% |
| 40年 （40-49年） | 26.7% |
| 50年 （50-59年） | 48.8% |
| 60年 （60-69年） | 19.8% |
公寓的寿命根据管理状态而变化
公寓的寿命不能无条件地根据建筑物的年龄或建筑物的结构来确定。根据公寓所在的环境，管理的好坏对其寿命有很大影响。
例如，在靠海而建的公寓中，由于海风的影响，铁件很容易生锈。公寓的寿命将根据公寓管理协会采取多少盐害对策而改变。
本文将介绍为延长公寓寿命而实际进行的公寓翻新实例。
与管理协会核实重建公寓的计划
重建公寓有多种原因，例如提高资产价值和提高与重建相关的安全性。公寓的破损程度不仅取决于其年限、原有结构和灾害造成的损坏，还取决于大规模维修的内容和频率。仅仅因为它已经有●● 年了并不意味着您必须重建它。
如果您想知道您可以在您想要的公寓中居住多少年，最好在购买时向管理协会核实是否有任何重建计划。如果管理协会在讨论重建的话，会记录在会议记录中，所以还是和房地产公司商量一下会议记录的公开吧。
如何检查您计划购买的公寓是否存在任何缺陷
即使您不打算重建，也有一些您应该重建或避免的公寓。我怎么知道？
“30 年前建造的公寓意味着它是在 1993 年左右建造的。那时候日本的泡沫经济刚刚结束。还有用 建造的公寓，以及建造得足够坚固以至于超规格的公寓。
要检查公寓是否有任何问题，除了向房地产公司查询外，您还可以通过表明购买意向在会议记录中查看事故和维修历史。新建时不知道的问题，但经过30年的建设，我们经历了“发现施工缺陷”、“台风和大雨造成的洪水”、“部分地区因地震而受损”等自然灾害”“建筑的薄弱环节，可以通过做来发现，也以各种形式出现。”（Kamide先生）
我买的二手房正在装修。有什么优点和缺点？
对于30年楼龄的二手公寓，我担心刚开始住就要开始重建，要支付重建费用或临时搬家，很亏。然而，重组并非没有缺点。
“有些人将重建视为增加公寓资产价值的机会，而另一些人则将其视为负担。
重建的好处是它会导致公寓资产价值的增加。在我看到的例子中，不仅有公寓的劣化严重到无可救药的情况，还有因再开发而进行的重建等使公寓价值上升的重建。成功的装修可以增加您的财产价值。
然而，改造并不一定会带来更好的公寓。例如，一些旧公寓是按照旧法律的标准建造的，并且有一些财产在现行法律下不符合条件（existing ineligible）。尤其是70年代至70年代初期，住房短缺，出现了特批建设的情况。
这些公寓并不违法，但重建时必须遵守现行法律。这可能会导致更少的楼层或更小的房间。
重建的缺点是与重建相关的成本负担、搬家的财务和身体负担以及不断变化的环境带来的压力。
二手公寓的魅力之一就是地段好，楼盘多。如果公寓的位置非常适合您的生活，我认为重建后继续居住将是一个不错的选择。 ”（Kamide 先生）
新型抗震低价！拥有30年历史的房产的好处
30年楼龄的房产除了价格低廉外，还有很多优势。让我们来看看建筑年限的好处。
(1) 价格低
在二手公寓中，较旧的房产往往更便宜。
(2) 价格不太可能下跌
如果您打算将来出售您的公寓，您希望以与购买时相同的价格出售。
如果您购买新公寓并将其作为二手公寓出售，“新建”的溢价将损失掉。即使你只在这里住了一年，价格也很有可能会大幅下降。
如果您作为二手公寓购买并作为二手公寓出售，将更容易减少购买时和销售时的差价。
(3) 管理状况一目了然
“能够掌握管理状态是二手公寓的一大优势。翻开管理的历史，就可以看出管理协会的高度意识。正在做的事情是好的。”
此外，如果您购买二手公寓，您可以了解居民的生活方式。能够提前知道自己会和什么样的人一起生活，这是新房所没有的优势。
另外，如果是30年，很可能是经历过天灾。知道在地震或大雨期间您的公寓发生了什么事会让您安心。”（卡米德先生）
（4）按新抗震标准建造
选择二手公寓时，经常会看到“旧抗震”和“新抗震”等字样。
“旧抗震”适用于建筑确认日期在1981年6月1日（昭和56年）之前的房产。地震烈度5级左右不发生倒塌或倒塌为标准。地震烈度5级以上的大地震没有规定。
然而，1978 年宫城县冲地震（仙台市等地震烈度 5）导致建筑物倒塌造成大范围破坏，标准重新修订。新制定的标准是“新抗震”标准。
“新抗震”适用于建筑确认日期在 1981 年 6 月 1 日（昭和 56 年）之后的房产。5级以上的地震几乎不会造成破坏，6级至7级的地震不会造成倒塌等危及生命的破坏。
截至 2023 年，在 1981 年 6 月 1 日之前确认建造的公寓大约有 40 年的历史。建于 1930 年代的公寓是根据新的抗震标准建造的。
“寻找30年以上二手公寓的人最关心的是新抗震和旧抗震。还有一些物业计划进行建设。建筑物的年龄不足以法官，所以让我们检查是否存在抗震诊断和计划。”（Kamide先生）
如果您正在考虑使用超过 40 年的二手公寓，并且想了解更多关于旧抗震性的信息，请使用这篇文章。
让我们知道，以免后悔！30年房产的劣势
了解 30 年房产的缺点，并做好准备，以免购买后后悔。虽然它通常被认为是一个缺点，但从长远来看，有些项目会带来优势。
(1) 购买后可立即开始大规模维修
公寓的大规模维修基本上每10年左右进行一次。一旦您开始住在新建的公寓中，您就可以在接下来的 10 年内无需大修。但是，如果是30年左右的二手公寓，有可能在购买后立即开始大规模维修。您可能会感到匆忙，或者您可能会被收取比维修储备金更多的费用。
然而，大规模维修本身会改善公寓的外观，增加资产价值和安全性，让生活更加舒适。住在这里的人有很多好处。
您可以在本文中阅读有关公寓大规模改造的更多信息。
(2) 管理费（共同服务费）和维修储备金可能会增加
管理费（共同服务费）和维修储备金都在上涨。
“管理费（共同服务费）变得比过去高了。整个公寓行业的趋势是收取管理费并保持资产价值，而不是降低管理费和价格竞争。因为钱是用于精细化经营，并不一定是“涨价=劣势”。
此外，维修储备金可能会增值，或在进行大规模维修之前收取不足的金额。你可能会觉得，虽然你只活了很短的时间，但你必须支付储备金的差额，这是一种劣势。但是，这也是为了提高公寓的居住舒适度和资产价值而付出的代价。从长远来看，这是必要的支出。”（卡米德先生）
（三）改革成本可能增加
建筑物越旧，改造和翻新的成本就越高。
“首先是石棉。石棉根据其散落的难易程度分为不同的危险等级。1级，最危险的等级，需要花费数百万日元才能清除。1石棉可能会被使用。”
接下来，就是增加隔热和隔音的改造。毕竟，性能往往不如新建的公寓高，因此越来越多的人开始安装隔热材料和安装双层玻璃窗，以提高生活质量。
最后，还有浴室改造。浴场有常规建造的浴室和单元浴室，新建的公寓基本都是单元浴室。单元浴室易于建造、价格低廉且功能强大。我们经常收到购买二手公寓并将传统建造的浴室改成单元浴室的要求，但将传统建造的浴室改成单元浴室比翻新它们要花更多的钱。”
以将传统浴室改造成整体浴室时的成本和周期为例进行介绍。
当您收集信息购买 30 年的二手公寓时，各种担忧会增加。例如，“我可以抵押贷款吗？”“如果是30年，会不会很快开始重建？”
重建和大规模维修的时间不能无条件地从建筑物的年龄来确定。请咨询您正在寻找的房产的管理公司。另外，大面积的修缮费和管理费的增加，要视物业而定，不见得少。
不是“30年=马上重建”。请向管理协会查询重建计划。
许多旧公寓建在好位置，因此其资产价值趋于稳定。
这座拥有 30 年历史的公寓是根据新的抗震标准建造的。（符合新抗震标准的建筑物是指建筑确认日期在1981年6月1日之后的房产，截至2023年，其楼龄在40年左右或以上。）
大修、管理费、公共服务费，用于提高公寓的居住舒适度和资产价值。从长远来看可能是一项很好的投资
