在日本根据收入选择投资什么样的房子
公寓投资所需的平均年收入是多少？
根据由国税厅调查的“平成30年度民间工资实际统计调查”，结果显示，平均年收入约为440万日元
以日本人的平均年收入为基础，金融机构可能将可贷款的年收入目标设定在400万左右。
被称为可贷款的年收入达到400万日元的人可以购买投资公寓，而高收入者所能购买的投资公寓则与此不同。他们被认为是每年拥有1000万元以上的收入。
从年收入400万日元的参考来看公寓投资
首先，我们将从年收入在400万日元左右的人士投资公寓的指南开始讨论。即使是年收入为400万日元的人也有可能进行公寓投资。。
此外，当考虑以年收入400万日元进行房地产投资时，有几个要点需要考虑。我们将介绍年收入在400万日元左右的人可以购买的投资公寓的指南和注意事项。
一般的公寓
根据野村不动产Urban Net股份有限公司的说法，截至2018年8月，公寓单位的平均回报率约为5.3％左右。
年收入400万日元可以购买一栋公寓，但这个收入有些不稳定。此外，如果您是投资新手，则更不建议购买整幢公寓。为什么不先从购买分层所有物业开始呢？
表面回报率
野村不動産アーバンネット株式会社によると2018年8月時点で、区分マンションの平均利回りは5.3％前後というのが水準だそうです。
可能会感觉较低，但整体平均约为6％。
然而，考虑到租赁需求，除了回报率外，还需要注意建筑年限和地理位置等因素。因此，在购买时利回收益是一个参考指标。
投入的头金
购买投资公寓所需的首付款大约为房价的1-3成左右。据说，投入更多的首付款金额可以增加从金融机构借贷的金额。
例如，如果购买一间价值2500万日元的单身公寓，则需要准备的首付款约为250万至750万日元。
一栋物件的选择
年收入为400万日元的人不应该突然购买整栋公寓。即使有这样的年收入，也并非不能购买整栋公寓，而且在地方上也可能会有可以购买的物件然而，与承租人风险或贷款不安相比，我们建议您首先从购买被认为较少焦虑的分层式公寓开始。
有可能获得相当于年收入10倍左右的贷款。
购买公寓作为自己的住所时，贷款额度大约是房价的5到7倍。但如果将公寓作为投资物业购买，则有可能获得高达年收入10倍左右的贷款。
因此，年收入为400万日元的人也不一定无法从金融机构借到约4000万日元左右。另外，如果准备了更多的首付款，贷款金额可能会增加一些，并且根据物业价值和调查项目等因素，贷款金额也可能会增加。
资金运作方法
据说当年收入为400万日元的人在购买公寓投资时，可以考虑两种筹集资金的方法。这些筹集资金的方法是“全部用现金”或者“城市银行贷款”。它们各自是什么样的筹集方式呢？
現金购买
为购买方式，有一种无需贷款还款的全额现金购买方法。这种购买方式适合资金充裕、手头有闲钱的人使用，是一种适用于筹集资金的方法。。
这种购买方式可以不考虑贷款利息，但存在资金减少的风险，并且目前无法获得住房贷款扣除。
如果贷款,大概能贷款50%左右
如果选择购买公寓进行房地产投资，那么在从银行获得贷款时，应该考虑到贷款额度大约为总价的50%左右。这是因为据说有些银行对像单间公寓这样的区分所有权公寓的投资持消极态度。
除了银行之外，还有其他获得贷款的方法，但由于是从非银行金融机构借入，因此利率可能会较高。如果利率较高，则可能会导致现金流恶化，因此不建议使用。
年收1000万日元的条件下投资公寓
接下来我们将看一下年收入超过1000万日元的高收入者的参考标准。当年收入超过1000万日元时，购买公寓的范围会迅速扩大，但也会出现相应的注意事项。
那么，年收入在1,000万日元以上的人购买投资公寓时，购买的参考标准是什么呢？
可以购买整栋公寓
年收入超过1000万日元的人可以购买的公寓范围一下子扩大了，作为参考，甚至可以购买整栋公寓。
当然这只是一个参考，您也可以拥有一些位于首都圈条件良好的公寓，并且可以考虑像大阪这样受欢迎的城市。您还可以投资新建的公寓。
表面回报率
如果年收入为1,000万日元的人购买投资公寓，通常会购买表面回报率约为8％的整幢公寓作为参考。
购买价格大约在1亿日元至2亿日元左右。此外，许多人会准备10%到20%的首付款来购买房屋。。
首付金
当年收入为1000万日元的人购买投资公寓时，许多人准备了购买价格的10％至20％左右作为首付款。此外，不同物业的首付款金额也有所不同。
例如，如果您打算购买一栋新公寓，为了应对租金下降的风险，您需要考虑房龄，并准备更多的首付款以减少还款金额。。
购买价格高，到手收入也能增加。
即使是相同的回报率，购买价格更高的物业也可能会带来更大的收入。因此，您很快就可以获得下一个投资公寓的购买资金。这可能是考虑购买时的一个指标。
能够快速的积累资产
收入超过1000万日元的人在购买投资公寓时，可以购买回报率高的物业。因此，公寓投资的收益也会增加，收入也会增加。因此，您可能能够快速进行资产形成。。
长期持有
据说年收入超过1000万日元的人，在可能的范围内，为了增加资产，通常会考虑在2到3年内进行下一次投资。如果采取积极增加投资的风格，则应考虑税务问题。
注意点高收入阶层在公寓投资中需要注意的事项
如果您想购买位于东京市中心的一栋公寓作为投资，那么大约需要支付15亿日元至20亿日元左右的价格。虽然房价很高，贷款金额也会很大，但回报率较高，并且租金收入也会增加。
对于有能力购买一等地公寓进行投资的高收入人群来说，在进行公寓投资时需要注意以下事项。
以公司化为视野的房地产投资
据东京都主税局表示，拥有5栋以上、每栋10个或以上公寓的人将符合不动产贷款业务的认定标准。
考虑到房地产规模和租金收入等综合因素，认证将被授予。如果您计划进行大量的房地产投资，则最好考虑投资法人化。
按照年收去考虑投资公寓
如果要进行公寓投资，则购买投资公寓的指导原则会因年收入而异。年收入400万日元的人可以购买公寓，而年收入1000万日元以上的人不仅可以购买整栋公寓，还需要考虑公司化。
除了上述条件外，还应考虑收益率和地理位置等因素作为购买的参考，并在仔细考虑是否能获得稳定的公寓收益之后再进行公寓投资。
