日本塔楼的(超高层公寓)的结构、容积率和资产价值的评论

Tawaman(超高层公寓)的结构、容积率和资产价值的评论

塔式公寓和超高层公寓(以下简称塔楼)虽然没有明确的法律定义,但一般都是指20层以上、层高60米以上的高层公寓。塔楼以其高层景观和便利的位置而广受欢迎,但在实际购买时,S、RC、SRC等建筑物的结构,以及资产价值和容积率,也很担心。这是一回事,不是吗?这次,除了塔楼的结构和资产价值,我还会讲解那些你似懂非懂的建筑术语。

文章目录
  1. 塔楼结构

  2. 塔楼的抗震性

  3. 如何制作和建造塔楼

  4. 塔楼问答

  5. 塔楼的资产价值

  6. 如何找到塔楼

塔楼结构

几乎所有的 塔楼s 都是用钢筋混凝土 (RC) 建造的

钢筋混凝土结构(RC 结构)是一种使用结构材料的结构,其中钢筋放置在模板中,然后浇筑混凝土并硬化。RC 建筑不仅用于 塔楼,也用于许多公寓。

另一方面,钢架结构(S结构)是在柱和梁等框架中使用钢架的结构。S结构有时用于出租公寓,但很少用于公寓。但是S构造比RC构造轻,所以在塔人的情况下,也有部分采用S构造的情况,比如楼梯和电梯井。

此外,在钢筋混凝土的核心部分使用钢框架的钢架钢筋混凝土结构(SRC结构)有时也用于高层建筑,但与RC结构相比,SRC结构需要更多的成本和施工时间。 .

SRC结构的最大优点是可以营造出较大的无柱空间,因此常用于商业建筑和写字楼,一般公寓不常使用。RC 结构比 SRC 结构更常被采用,即使是超高层 塔楼 建筑也是如此。

构成材料的差异
从左起:钢筋混凝土 (RC)、钢筋混凝土 (SRC)、钢筋 (S)

塔楼常见的拉面结构是什么?

除了前面介绍的按材料的结构分类,如S、RC、SRC结构,还有柱梁结构的区别,如刚架结构和墙体结构。

首先,拉面结构中的“拉面”是“框架”的意思,是用柱梁支撑建筑物的结构。与墙体结构相比,拉门结构最受结构分析理论发展的欢迎,并且由于其相对柔软和柔顺,因此具有能够有效吸收地震能量的特点。

另一方面,墙结构是用地板和墙壁支撑建筑物的结构,墙结构没有柱子或梁,因此是一种使房间整洁的建筑方法。但是,由于建筑物变重,墙体结构仅限于五层。如果采用特殊施工方法,即使层数超过 5 层也可以获得建筑确认,但超过 20 层的塔楼不采用墙体结构。

拉门结构和墙体结构图像

塔楼的抗震性

阻尼结构(damping structure)和隔震结构有什么区别?

考虑抗震性时重要的建筑结构包括“抗震结构”、“振动控制(地震控制)结构”和“隔震结构”。

抗震结构是通过用承重墙等加固建筑物来抵抗震动的结构,从单户住宅到大型建筑物都被广泛使用。但是,塔式大厦由于高层的晃动较大,因此常采用吸收振动能量的防振(地震控制)结构和隔震结构。

振动控制(地震控制)结构和隔震结构在吸收震动能量的机制上有所不同。另一方面,在隔震结构的情况下,在建筑物和地基之间安装隔震装置以吸收振动并避免震动传递到建筑物。

正在进行技术开发以确定如何抑制和控制两种结构的地震振动,并且根据设计公司和总承包商的不同,施工方法和性能存在细微差异。

此外,在隔震结构的情况下,除了在建筑物与基础之间安装隔震装置外,还有采用中间层隔震结构的情况,其中在中间安装隔震装置建筑物的楼层。

抗震结构、阻尼(阻尼)结构、隔震结构示意图
(图/SUUMO编辑部)

什么是安全桩长度?

从防震的角度来看,不仅建筑物的结构很重要,而且与地面相匹配的地面和地基也很重要。

如果地表附近有称为承重层的坚固地基,则通常使用扩展基础。 .

承力层深,桩自然会长一些,但桩长多少就不好说了。

根据到坚实地面的深度和地面的硬度,桩被加厚或增加数量以增加强度。

根据地面强度采取措施

A = Direct foundation(
直接放在地面上) 如果地表附近有称为支撑层的坚硬地层,则将地基直接放在上面。

B = 桩基础(桩打入地下)
在地基松软的地方,将桩打入地下深处至支撑层,从下方支撑地基。

如何制作和建造塔楼

塔楼的施工方法和工期是怎样的?

共管公寓的建设需要各种工序,大致可分为准备工程、临时施工、地基工程、土方工程、框架工程、内外工程、外装工程等。

前期工作首先进行临时围栏和挡土工程,并视情况进行改善工作。如果建筑物已经存在,则需要拆除建筑物并开垦土地。

框架施工,我们先从地基打桩打地基开始,从下层开始依次搭建框架,我们也会进行。

接下来是外墙施工、屋顶防水等外装工程,然后是电气设备、供水设备、空调等的管道工程,以及天花板和墙布等精加工。进行外装是常见的流程建筑工程,如外部停车场和外部停车场。

但是,条件因个别项目而异。工艺计划是根据条件考虑的,因此每个物业的施工流程都不同。

与施工过程一样,施工期也取决于土地状况和建筑物大小等各种条件,但一般来说,建造公寓需要相当长的时间。建设所需的时间因物业而异,但就塔楼而言,大型项目需要数年才能完成的情况并不少见。

塔瓦曼施工图
(图片/Pixta)

关于塔楼的问答

除了结构之外,让我们解决与 塔楼 相关的各种问题,例如建筑术语和法律事务。

塔楼不是超容积率吗?

建筑覆盖率决定了建筑面积相对于用地面积的比例,而容积率则决定了一座建筑相对于用地面积的总建筑面积。

建筑覆盖率和容积率限制值根据使用面积不同而不同,但是在几十层高的塔式豪宅的情况下,总建筑面积变大了,所以我想,“是不是超出容积率上限?”是不是有什么想法?

有各种缓解措施可以作为为什么可以在不超过容积率的情况下建造塔楼的原因。有一种方法可以设定

综合设计制度是指在500平方米以上的用地内,通过设置向公众开放、可供居住者以外的普通人自由使用的开放空间,放宽容积率限制、斜线限制、绝对高度限制这是一个可以接收的系统,在 塔楼 的情况下,这个空地通常设置在场地内。

开放空间的图像
公共开放空间设有通道、植物、广场等,可供广大市民使用。(图片/Pixta)

什么是反向光束?

一般在楼板(楼板)下协调放置梁,但将梁放置在上层楼板以上的施工方法称为倒梁施工法,柱子投影到阳台侧与反梁,称为反梁外框工法。倒梁外框施工法,屋内无柱梁突出,开孔大。

倒梁外架工法的外观与直梁工法不同。

倒梁外框施工法与直梁施工法示意图
左为反梁外框施工法,右为正梁施工法(图/SUUMO编辑部)

是否可以拆除重建?什么是使用寿命?

RC 公寓的法定使用寿命为 47 年,但这是用于折旧目的的法定使用寿命,而不是实际使用寿命。据说如果保养得当,框架本身可以使用100年,但这也要看建筑物的抗震能力和保养状况。

此外,即使建筑框架本身的使用寿命很长,但也有可能因建筑老化或不再符合生活方式而最终被拆除重建。

重建成本方面,建筑面积越大,拆迁成本就越高,势必会很贵。不过,论到每户的负担数额,塔楼不一定更贵,要视情况而定。

此外,在共管公寓的情况下,重建需要单位业主的同意和超过五分之四的投票权,而在拥有大量单位的塔楼的情况下,达成共识的障碍建筑物甚至比小型公寓的建筑物还要高。成为。然而,目前正在审查《分段所有权法》,预计将考虑一项放宽重建所需审批的计划。

拆除工程图片
(图片/Pixta)

塔楼 担心噪音吗?

噪音不仅在 塔楼 是个大问题,在集体住宅的情况下也是一个大问题,这会导致附近的麻烦,但一般来说,拥有许多 RC 结构的公寓比拥有许多木制和 S 的出租公寓具有更好的隔音性能结构,趋于高。

不过,塔楼 的较高楼层比较低楼层安静,因为它们离地面较远。此外,塔楼的魅力之一是它的景观,但由于它强调景观,与一般的公寓相比,它通常没有阳台,直接通向外面的大开口加宽。 ,除了让声音更容易通过开口进入,远处的声音有传来的趋势。

此外,与低层公寓相比,塔楼高层建筑的边界墙通常使用主要由混凝土以外的材料制成的干板。有时会说干板墙的隔音性能比混凝土隔墙低,这并不代表你很在意隔壁房间的生活声音和噪音。

此外,地板不限于塔楼,大多数公寓使用“双层地板”而不是“直地板”,即地板材料直接铺在混凝土板上。在双层地板的情况下,支撑腿放在混凝土板上,地板材料放在上面,在地板材料和混凝土板之间形成一个空腔。一般来说,由于空腔的存在,声音更容易产生混响,但另一方面,正在开发抑制这种双层地板声音混响的方法和技术,差异很大。

此外,如果双层楼的高度得到妥善保证,还可以安装管道和电线,因此具有即使在未来装修时也很容易更换的优点。因此,越来越多的塔楼采用双层而不是双层。直地板。

直层楼和双层楼图片
在双层地板的情况下,地板和楼板之间会产生空腔(图/SUUMO编辑部)

塔楼的资产价值

塔楼的资产价值难跌吗?

公寓的资产价值可以换句话说就是“能不能卖个高价”或者“能不能卖个高价”。

通常,公寓的价值会随着年龄的增长而下降,但能够保持其作为资产价值的房产是即使在多年后仍很受欢迎的房产。例如,房产是否具备很多人想要居住的要素,是否对高购买力人群有吸引力,都是资产保值的要求。

在考虑需求时,房产的位置是最重要的因素。位于市中心或火车站附近等热门地区的房产相对不易贬值,在某些情况下,二手房产的成交价可能会高于出售时的购买价。

就塔楼而言,就位置而言,许多都位于市中心或车站附近。从

此外,塔楼经常作为再开发的一部分进行开发,在很多情况下,随着整个城镇的潜力增加,房产本身的资产价值也会增加。

距离最近的车站所需时间的东京都市区 10 年旧公寓的转售价值
转售价值是 10 年后的销售价格,以百分比表示,当新建时的价格设置为 100。有一种趋势是车站步行距离越短,转售价值越高(东京官邸提供的数据)
* 从 2011 年 1 月至 2011 年 12 月新售出的公寓和 2021 年 1 月至 2021 年 12 月二手分配的公寓的新建公寓价格计算价格维持率(转售价值)
* 独家面积 30m住宅单元少于2单元和办公室/商店单位被排除在计算之外。

除了位置,“稀有”也可以作为塔楼资产价值的优势。

考虑到 20 层或以上的高层住宅在整个公寓市场的份额,这种稀缺性也影响了拥有这些住宅的 塔楼 的整体资产价值。最高层数超过 20 层的公寓往往比最高层数较低的公寓拥有更高的资产价值。

此外,虽然影响没有位置那么大,但住宅单元的大小和方向、阳光、住宅单元的视野也是影响资产价值的因素。塔楼 的魅力之一是高层的景观,但东京铁塔等标志性建筑和风景的景观特别受欢迎,在考虑资产价值时应予以考虑。也可以是你想要的元素。

东京都会区 10 年旧二手公寓 最高楼层的转售价值
20层以上最高层数的塔式豪宅转售价值相对较高(东京官邸提供数据)
* 从 2011 年 1 月至 2011 年 12 月新售出的公寓和 2021 年 1 月至 2021 年 12 月二手分配的公寓的新建公寓价格计算价格维持率(转售价值)
* 独家面积 30m住宅单元少于2单元和办公室/商店单位被排除在计算之外。

塔楼在继承时的财产估值是多少?

遗产税以“遗产税评估值”为准。遗产税评估价值是根据国税厅制定的评估标准(财产评估基本通知)确定的死者财产的价值。

关于公寓的建筑物部分的遗产税评估值,根据是用于居住还是出租而有所不同,但是如果死者居住,遗产税评估值是“财产税评估值”。相同的。固定资产税收评估值列在市政办公室每年发送的“财产税报表”中。

此外,关于公寓的房产税评估值,每栋建筑物的评估值是根据建筑面积按比例划分的,因此住宅单元的楼层数不会影响评估值。

不过,就塔楼而言,市场成交价往往高楼层高于低楼层,房产税额的计算方法已更改,因此会更高*。
* 适用于 2017 年 1 月 2 日或之后新建的 20 层或更高(60 m 以上)的公寓

本次修订并非固定资产税评估值的修订,而是固定资产税评估计算方法的改变,因此对住宅塔楼的遗产税评估值没有影响。由于通知中的遗产税估价并未根据楼层数进行调整,因此以塔楼为例,遗产税估价与市场一般成交价之间的差异往往较大。

由于这些原因,许多人购买 塔楼 作为节税措施。如果节税金额过大,请记住可能适用本物业评估基本通知的第 6 节。

高层公寓和遗产税的形象
(图片/Pixta)

如何找到塔楼

以SUUMO为例介绍智能互联网搜索技术

我将以SUUMO为例介绍如何在互联网上找到塔楼。

买房首先要考虑的是面积。选择想要的区域开始搜索是标准的,但是如果你已经决定了是买还是租塔式豪宅,如果你买的话,不管是新的还是二手的,你都可以从这些条件开始搜索.

SUUMO 顶屏
除了区域,您还可以按您感兴趣的楼盘类型进行搜索

如果先选择“关东”或“关西”等广域地区,然后选择是购买还是租赁等条件,然后选择都道府县、想要的铁路线、车站等。如果您在下一个缩小条件中勾选“20 层或以上”,您就可以搜索所需区域中的 塔楼 物业。如果您指定详细条件,例如价格、大小和从车站步行的分钟数,您可以进一步缩小所需属性的范围。

此外,如果在都道府县和铁路线选择页面输入关键词“塔式豪宅”,就可以直接搜索大范围的塔式豪宅房源。

SUUMO关东版新公寓搜索条件画面

概括

许多塔人采用钢筋混凝土建造,并常采用阻尼(抗震)结构或隔震结构。

塔楼的不少建筑物是在放宽容积率的措施下建造的,例如设置公共开放空间。

许多塔楼物业在位置方面具有优势,这对保持资产价值很重要,例如在市中心和靠近车站,塔楼物业高层公寓的稀有性和景观在考虑资产价值时可能是一个优势。

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