日本未来还会出现房地产泡沫吗?
什么是房地产投资泡沫现象？
简而言之，房地产投资的泡沫现象就是地价上涨与实际需求不相符。
在80、90年代，“滚地”、“滚楼”等词汇泛滥的年代，炒地是主要焦点。
公寓泡沫破灭
受新冠冲击影响，新旧公寓销量下降，房地产市场萎缩，东京奥运会后需求将减少，有担忧公寓泡沫破灭的声音.
一旦 COVID-19 大流行消退并且经济状况恢复正常，房地产市场有望复苏。此外，基于对泡沫经济破灭的反思，预计政府和日本央行将采取极其谨慎的货币宽松退出策略，因此这种情况有望逐渐结束。
如果金融体系没有在以上几点崩溃，预计公寓泡沫就不会破裂。
房地产投资泡沫与破灭的两个案例
不动产投资的泡沫不用说，就是80年代末90年代初出现的“平成泡沫”，以及2006年前后开始的“小泡沫”。
让我们来看看这两个泡沫的内容以及破灭背后的因素。
房地产投资泡沫案例一：泡沫期破灭
泡沫时期破灭的主要原因是政府实施了低利率政策，当土地价格飙升超过实际需求水平时，经济转向了快速的货币紧缩政策。
银行高估抵押品放贷，企业“炒作”购地转售，地价持续稳步上涨。一个“土地神话”也由此诞生，认为地价将继续上涨。银行和公司自然有利可图，股价上涨。
1990年，政府针对土地价格的异常上涨，转而实施紧缩的货币政策。当银行贷款用完时，股票和土地被抛售，土地价格暴跌。银行留下大量坏账，失去的十年已经开始。
房地产投资泡沫案例二：雷曼冲击时的破灭
据说2006年左右，泡沫破灭后地价转正。在美国，被称为次级抵押贷款的金融产品的销售，即面向低收入者的证券化住房贷款，也带动了日本经济的繁荣。
然而，当美国主要证券公司雷曼兄弟破产时，全球金融危机蔓延，地价再次下跌。
过去和现在房地产投资泡沫的六点区别
泡沫时期，即 1980 年代至 10 年代上半叶的平成泡沫，与令和目前的房地产投资泡沫有何区别？
我会用六点来解释。
过去和现在的区别1：资本收益和收入收益
资本收益是从销售中获得的收入。在房地产投资中，它被称为在价格低时购买房产并在价格高时出售所获得的利润（gain on sale）。
而收入收益指的是分红所得的利润，在房地产投资中指的是租金收入。
在泡沫时期，以资本收益为目的的买卖是主流，但现在提供稳定租金收入的收入收益是主流。
古今之别二：建筑需求增加
泡沫时期的建筑需求表现为建筑需求增加，办公需求上升主要在东京，度假村开发在农村地区。
目前，由于2019年10月消费税上调导致的抢购需求、灾后重建导致的重建需求、2018年修订的“国家抗灾基本计划”导致的重建需求以及东京奥运会的需求，建筑需求再次上升. .
过去与现在的区别3：对遗产税对策的要求
避免遗产税的最佳方法是投资房地产，例如购买出租公寓或公寓。除了土地评估价值和建筑物评估价值外，据说作为小型住宅用地的特例会被降低。最重要的是，长期租金收入也很有吸引力。
泡沫时期地价飙升，遗产税成为沉重负担。
古今之别4：海外房产的影响
前面我提到，泡沫时期，为了资本收益而买卖是主流，但现在已经不是这样了，收益是主流。
最近，以海外不动产为目标的不动产投资也受到关注，因为可以以资本利得为目标。此外，这也引起了人们的关注，因为这将是一项多元化的投资。
古今之别第五点：当前地价与实际需求相匹配
由于从 2012 年 12 月开始持续的经济复苏，业务绩效有所改善。因此，对办公空间的需求增加，尤其是在城市地区。
此外，住宅区企业面临劳动力短缺和工资上涨，以及日本央行的货币宽松政策导致超低利率，使得住房贷款更容易获得，家庭支付住房费用的能力增强。入境需求（访日外国游客）也因这两个因素而受到关注。
反思泡沫时期的经验，目前以房地产为抵押的银行贷款呈下降趋势，土地价格满足实际需求。
古今之别第六点：现在的房地产投资以租为主，不以买卖为主
前面已经提到，在泡沫时期，地价持续上涨，以资本收益为目的的买卖是主流。“甲格屋”、“炭治郎”等词也经常被听到。
泡沫破灭后，地价下跌，无法以资本收益为目的买卖。
目前房地产投资主要以租赁为主，租赁提供长期稳定的租金收入。关键是要制定一个可靠的商业计划，例如位置条件和维护成本，这样就不太可能出现空置房间。
介绍3种投资方式
许多人认为投资是有钱人做的事。
最近，由于养老金问题，晚年2000万日元的问题，以及持续的低利率，越来越多的人因为存钱而想着增加资金。所以，我想谈谈投资机制。
投资结构一：投资类型
简而言之，有几种类型的投资。
投资的种类很多，但最著名的是股票投资、个人国债和房地产投资。
下面是详细的介绍。
投资结构二：主要投资
我想在这里强调三项主要投资。
首先是股票投资。股权投资是买卖公司发行的股票，通过收取股息赚取利润的行为。股票价格波动很大，所以风险很高，但是你可以调整风险范围，因为你不能损失超过你持有的数量。
接下来的个人国债，就是通过吸收个人存款来补充国库的税收无法弥补的，可以说是国债。因此，它的特点是安全性高，因为对主裂纹的担忧非常低。
最后是房地产投资。这是一种购买公寓和公寓等房地产并赚取租金收入的投资方法。
由于包括了长期相对稳定的租金收入，因此有一个优势，即它可以作为未来非劳动收入和养老金的衡量标准。缺点包括流动性低和长期持有，以及因利率上升而导致的贷款偿还增加。
但是，这是一项受欢迎的投资，因为收益远不止于此。
投资结构三：风险与回报
投资风险是指回报（盈利或亏损）波动的幅度。结果，您可能赚得比您预期的多，或者您可能损失的比您预期的多。
另一方面，回报是指您在投资时获得的利润或损失。如果你试图保持低风险，回报也会很低。回报越高，风险就越高。
投资没有低风险和高回报这回事。
泡沫会破吗
目前，我们处于一种基于东京奥运会需求的“房地产泡沫”状态。这是因为东京奥运会的需求、重建需求、最后一刻的需求和入境需求。我想知道房地产泡沫会不会破裂。
但是，除非货币政策（金融体系）发生变化，否则泡沫不太可能破裂。
