日本未来还会出现房地产泡沫吗?

什么是房地产投资泡沫现象?






简而言之,房地产投资的泡沫现象就是地价上涨与实际需求不相符。

在80、90年代,“滚地”、“滚楼”等词汇泛滥的年代,炒地是主要焦点。

公寓泡沫破灭





受新冠冲击影响,新旧公寓销量下降,房地产市场萎缩,东京奥运会后需求将减少,有担忧公寓泡沫破灭的声音.

一旦 COVID-19 大流行消退并且经济状况恢复正常,房地产市场有望复苏。此外,基于对泡沫经济破灭的反思,预计政府和日本央行将采取极其谨慎的货币宽松退出策略,因此这种情况有望逐渐结束。

如果金融体系没有在以上几点崩溃,预计公寓泡沫就不会破裂。

房地产投资泡沫与破灭的两个案例






不动产投资的泡沫不用说,就是80年代末90年代初出现的“平成泡沫”,以及2006年前后开始的“小泡沫”。

让我们来看看这两个泡沫的内容以及破灭背后的因素。

房地产投资泡沫案例一:泡沫期破灭





泡沫时期破灭的主要原因是政府实施了低利率政策,当土地价格飙升超过实际需求水平时,经济转向了快速的货币紧缩政策。

银行高估抵押品放贷,企业“炒作”购地转售,地价持续稳步上涨。一个“土地神话”也由此诞生,认为地价将继续上涨。银行和公司自然有利可图,股价上涨。

1990年,政府针对土地价格的异常上涨,转而实施紧缩的货币政策。当银行贷款用完时,股票和土地被抛售,土地价格暴跌。银行留下大量坏账,失去的十年已经开始。

房地产投资泡沫案例二:雷曼冲击时的破灭





据说2006年左右,泡沫破灭后地价转正。在美国,被称为次级抵押贷款的金融产品的销售,即面向低收入者的证券化住房贷款,也带动了日本经济的繁荣。

然而,当美国主要证券公司雷曼兄弟破产时,全球金融危机蔓延,地价再次下跌。

过去和现在房地产投资泡沫的六点区别

日本未来还会出现房地产泡沫吗?(图1)

泡沫时期,即 1980 年代至 10 年代上半叶的平成泡沫,与令和目前的房地产投资泡沫有何区别?

我会用六点来解释。

过去和现在的区别1:资本收益和收入收益





资本收益是从销售中获得的收入。在房地产投资中,它被称为在价格低时购买房产并在价格高时出售所获得的利润(gain on sale)。

而收入收益指的是分红所得的利润,在房地产投资中指的是租金收入。

在泡沫时期,以资本收益为目的的买卖是主流,但现在提供稳定租金收入的收入收益是主流。

古今之别二:建筑需求增加





泡沫时期的建筑需求表现为建筑需求增加,办公需求上升主要在东京,度假村开发在农村地区。

目前,由于2019年10月消费税上调导致的抢购需求、灾后重建导致的重建需求、2018年修订的“国家抗灾基本计划”导致的重建需求以及东京奥运会的需求,建筑需求再次上升. .

国家韧性基本计划

过去与现在的区别3:对遗产税对策的要求





避免遗产税的最佳方法是投资房地产,例如购买出租公寓或公寓。除了土地评估价值和建筑物评估价值外,据说作为小型住宅用地的特例会被降低。最重要的是,长期租金收入也很有吸引力。

泡沫时期地价飙升,遗产税成为沉重负担。

继承税改革国税厅

古今之别4:海外房产的影响





前面我提到,泡沫时期,为了资本收益而买卖是主流,但现在已经不是这样了,收益是主流。

最近,以海外不动产为目标的不动产投资也受到关注,因为可以以资本利得为目标。此外,这也引起了人们的关注,因为这将是一项多元化的投资。

古今之别第五点:当前地价与实际需求相匹配





由于从 2012 年 12 月开始持续的经济复苏,业务绩效有所改善。因此,对办公空间的需求增加,尤其是在城市地区。

此外,住宅区企业面临劳动力短缺和工资上涨,以及日本央行的货币宽松政策导致超低利率,使得住房贷款更容易获得,家庭支付住房费用的能力增强。入境需求(访日外国游客)也因这两个因素而受到关注。

反思泡沫时期的经验,目前以房地产为抵押的银行贷款呈下降趋势,土地价格满足实际需求。

古今之别第六点:现在的房地产投资以租为主,不以买卖为主





前面已经提到,在泡沫时期,地价持续上涨,以资本收益为目的的买卖是主流。“甲格屋”、“炭治郎”等词也经常被听到。

泡沫破灭后,地价下跌,无法以资本收益为目的买卖。

目前房地产投资主要以租赁为主,租赁提供长期稳定的租金收入。关键是要制定一个可靠的商业计划,例如位置条件和维护成本,这样就不太可能出现空置房间。

介绍3种投资方式

日本未来还会出现房地产泡沫吗?(图2)

许多人认为投资是有钱人做的事。

最近,由于养老金问题,晚年2000万日元的问题,以及持续的低利率,越来越多的人因为存钱而想着增加资金。所以,我想谈谈投资机制。

投资结构一:投资类型





简而言之,有几种类型的投资。

投资的种类很多,但最著名的是股票投资、个人国债和房地产投资。

下面是详细的介绍。

投资结构二:主要投资





我想在这里强调三项主要投资。

首先是股票投资。股权投资是买卖公司发行的股票,通过收取股息赚取利润的行为。股票价格波动很大,所以风险很高,但是你可以调整风险范围,因为你不能损失超过你持有的数量。

接下来的个人国债,就是通过吸收个人存款来补充国库的税收无法弥补的,可以说是国债。因此,它的特点是安全性高,因为对主裂纹的担忧非常低。

最后是房地产投资。这是一种购买公寓和公寓等房地产并赚取租金收入的投资方法。

由于包括了长期相对稳定的租金收入,因此有一个优势,即它可以作为未来非劳动收入和养老金的衡量标准。缺点包括流动性低和长期持有,以及因利率上升而导致的贷款偿还增加。

但是,这是一项受欢迎的投资,因为收益远不止于此。

投资结构三:风险与回报





投资风险是指回报(盈利或亏损)波动的幅度。结果,您可能赚得比您预期的多,或者您可能损失的比您预期的多。

另一方面,回报是指您在投资时获得的利润或损失。如果你试图保持低风险,回报也会很低。回报越高,风险就越高。

投资没有低风险和高回报这回事。

泡沫会破吗

日本未来还会出现房地产泡沫吗?(图3)

目前,我们处于一种基于东京奥运会需求的“房地产泡沫”状态。这是因为东京奥运会的需求、重建需求、最后一刻的需求和入境需求。我想知道房地产泡沫会不会破裂。

但是,除非货币政策(金融体系)发生变化,否则泡沫不太可能破裂。

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