海外资金源源不断的投入到日本房地产市场

 日本国内外的投资资金正在流入日本房地产。包括上市不动产投资信托(REIT)和私募基金在内,资产额截至2022年6月底超过54万亿日元,创出了历史新高。受低利率困扰的日本地方性银行和日本境外投资者看好收益率稳定的日本房地产。在新冠疫情导致企业放弃自有房地产的趋势加强的背景下,基金成为接盘侠。

   

海外资金源源不断的投入到日本房地产市场(图1)

  

      日本三井住友信托银行基础研究所统计显示,在东京证券交易所上市的REIT和私募基金的投资商品的资产额截至6月底达到54.1万亿日元,比1年前增加3.4万亿日元。在日本银行(央行)启动异次元货币宽松的2013年以后持续增加。

 

      其中,在锁定投资人数的情况下展开投资的私募基金增加明显。2018年以后资产额扩大势头加强,目前突破23万亿日元,超过逾20万亿日元的上市REIT。

   

海外资金源源不断的投入到日本房地产市场(图2)
东京丸之内的商务楼群(资料图)

      

      支撑私募基金的是地方性银行和信用金库等日本地区金融机构。日本第一生命控股旗下的私募REIT投资公司、第一生命不动产资产管理的社长牧内克司表示“最近2年左右,投资者扩大至排名靠前的地方性银行等”。

 

      另外,外资基金的大型交易也很突出。美国投资基金黑石集团3月决定以约600亿日元从日本近铁集团控股取得8家酒店。新加坡政府旗下的REIT丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust) 5月斥资约400亿日元取得日本惠普总部大楼。

 

      据大型房地产服务商世邦魏理仕(CBRE)统计,2020年海外对日本房地产的投资额比上年增加24%。在世界整体跨境房地产投资资金减少19%的背景下,对日本的投资意愿并未减弱。

 

      房地产价格除以租金收入的投资收益率稳定在3%左右。在私募基金中投资日本国内外房地产的“全球型”基金买入的日本房地产也呈现增加态势。

 

      基金正在成为受新冠疫情困扰的企业的接盘侠。观察日本城市未来综合研究所统计的2021年1~6月日本国内房地产的出售额(按公开数据计算),事业法人(不含房地产和建筑)和金融法人为6583亿日元,创出雷曼危机前的2008年1~6月以来的最高水平。该研究所的常务研究理事平山重雄指出“外资基金已成为(日本房地产的)主要买家”。


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