日本买房出租~后期如何管理~

不会日语,人在国内,日本买了房以后怎么管理?

答案我不说大家肯定也知道,交给托管公司。

但是,对于托管公司你了解多少呢?今天我们就来侃侃托管公司。

  • 托管公司是专门做外国投资者生意的吗?

  • 托管公司有哪些功能?

  • 托管公司是如何收取租金的?

  • 托管公司会不会卷了我的租金跑路?

  • 托管公司如何收费,有统一的标准吗?

托管公司是专门做外国投资者生意的吗?

在国内好像并不流行托管公司,很多房东都是直接向租客收租的。于是,很多人可能会误以为,日本的托管公司是专门为人不在岛国的外国投资者准备的。

其实并不是的。

在日本,房屋托管的正式名字是:租赁住宅管理(日语:賃貸住宅管理

根据日本国土交通省发布的《賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査》(租赁住宅管理业务有关调查),

仅有18.5%的房东完全不委托托管公司,由自己来负责招租和日常管理。

56%的房东,会委托托管公司对房屋进行部分或全部日常管理。

由于此调查的对象为日本国民,这足以说明,托管公司并不是专门做外国人生意的。事实上,对大多数的从业公司来说,海外投资者带来的量真的是微不足道的,尤其是在东京、大阪等大城市。

我认为这是一个好事儿,如果整个行业都指望着外国投资者活,那倒是极其危险的,动辄就有“跑路”的风险。而本地需求旺盛,必然会带来法律制度上的完善。

如何判断托管公司靠谱与否,我们下文会说到,先来看看他们有哪些业务,到底为什么能吸引本土投资者?

日本买房出租~后期如何管理~(图1)
数据来源:賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(2019年)

托管公司有哪些功能?

托管公司的业务有两大块:分别为中介业务管理业务

中介业务:

  • 租客招募

在出现空室时及时为房东招租,发布广告,委托房产中介公司等。(很多时候托管公司和中介公司是同一个)

  • 内见案内

带意向租客看房,现场进行解说。

  • 契约缔结

代房东缔结租约、根据房东要求对租客进行审查,如是否有加入保证会社?是否有担保人等。

管理业务:

  • 契约管理

中途退租、到期更新等,确保租约符合委托人利益

  • 对接租客

租客违反契约时要及时发现并制止,甚至提出索赔。代委托人处理和租客之间的纠纷。

  • 物件管理

平时负责代缴固都税、管理费、修缮基金等支出,代收房租等收入。

如果租客拖欠房租,托管公司要负责催讨

如物件内部有东西损坏或需要添置,要及时和委托人沟通并处理。

租客退租时保证委托人权利,确保室内硬装和设备等没有损坏,已按约定恢复原样

  • 公共部分管理

当管理组合(类似业委会)做出提案时,比如换物业公司、对公共部分进行修补等等,为委托人提供咨询,并做出“收益最大化”的决策。

  • 包租

日本也有类似于自如这样的公司,一口气包租多年,承诺个固定租金回报率,然后由他们负责揽租。房东则旱涝保收。

下面框内是国土交通省的问卷中,关于“为什么委托租赁管理公司?”,受访者回答最多的五个答案。

可以看到,托管公司最大的作用是作为房东和租客之间沟通的桥梁。当租客要退租或续租,有不满或违约时,作为第三方能妥善地代委托人处理掉很多麻烦。房东不会为了一点点小事就要亲历亲为。

日本买房出租~后期如何管理~(图2)
数据来源:賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査(2019年)

托管公司是如何收取租金的?

很多朋友可能会纳闷,我没有日本的银行账户,我能不能让租客直接把房东打到我的海外账号呢?

如果你房子买来时就已经带租约了,那么这是不行的。如果是重新招租,那么理论上ok,但会降低你房子的吸引力,因为这对租客来说是一种额外的负担。

日本房东和中国房东有个非常大的不同。在日本,极少有房东直接向租客收取租金的,原因有三个:

第一,日本的公寓管理费和修缮基金一月一缴。收了租金后,房东还要另外转账支付这两项支出,想想都是件麻烦的事。

第二,日本的支付系统可没国内那么发达,不像我们支付宝、微信,转账分分钟的事,还没有手续费。日本一般是银行转账,如果跨行,会收取一笔不小的手续费。有些大银行,可能转个2笔租金,手续费都够你在日本吃顿饭了。日本国内自己转账尚且如此,何况国际转账?

第三,做税需求。比如,今年如果计入房租的收入,那么所得税的税率就会变高。租金就暂且存在托管公司那吧,等明年再说。

所以,一般来说,由管理公司负责收租和代缴各项支出,并每月出具明细清单。收来的租金余额会暂存在托管公司的账户上。房东可约定3个月、半年或一年提账一次。

很多国内投资者可能会介怀,为什么不是每个月都打租金给我?

其实要每个月打钱也可以。但是“海外送金”的成本很高,各家银行的手续费一般在几百日元到几千日元不等。集中打款可以摊薄这一部分成本。

那肯定人问了,把钱存托管公司安全吗?

可以看到,即使是日本人也会把租金存托管公司。我们可能觉得有点怪,但在日本其实是“常规操作”。市场已有非常健全的一套机制来保证房东的租金安全。

日本买房出租~后期如何管理~(图3)
一张明细表

托管公司会不会卷了我的租金跑路?

可不是谁都能做托管业务的。

托管公司必须是正规不动产公司,在国土交通省有备案,并持有托管的营业许可,加入保证协会

从2011年,国土交通省创立租赁住宅管理业登记制度以来,还从来没哪一家管理公司卷着客户租金跑路的,或者是破产清算了,但没有结清房东租金的。

大家可以认准这个证:

上面有登陆番号,有效期,公司名字,公司法人,公司地址等信息。

登录番号可以在国土交通省的官网上直接查询:国土交通省 | マンション管理業者 検索

托管公司如何收费?

日常管理的委托费用只有在有租客的情况下才会产生。一般为房租的5%。

如果房子为“空室”,那么租赁管理公司也就没有收入。所以,找托管公司可以大大降低空室内的风险,大家也算是同舟共济。

不过,招租成功后是需要支付中介费的,一般为一个月的房租

日本买房出租~后期如何管理~(图4)




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