居家办公常态化,东京办公楼租金承压下行

居家办公常态化,东京办公楼租金承压下行

      在日本,办公室租金的下跌压力正在加强。日本经济新闻社(中文版:日经中文网)发布的办公楼租金调查显示,显示2022年上半年东京现有办公楼(楼龄在1年以上)租金的指数时隔10年低于上年同期。虽然存在新兴企业的扩张搬迁等趋势,但以居家办公常态化的大企业为中心,需求疲软。

 

居家办公常态化,东京办公楼租金承压下行(图1)
东京都中心的办公室需求疲软

 

      在上述调查中,日经向4家大型办公楼中介询问了租金,以1985年2月为100形成指数。东京现有办公楼的指数为153.57,比2021年上半年下降7.55个百分点。作为上半年,自2011年以来时隔10年同比下降,创出3年来最低水平。

 

居家办公常态化,东京办公楼租金承压下行(图2)

  

      现有办公楼占租赁市场的大部分,容易体现办公室供求的动向。东京的现有办公楼指数2021年下半年时隔9年低于上年同期,2022年上半年维持这一趋势,与上年同期相比的降幅进一步扩大。

 

      2022年上半年,东京新建办公楼(竣工1年以内)的租金指数也降至156.95,比2021年上半年下降14.5个百分点。连续2年低于上年同期,作为上半年创出自2015年以来时隔6年的最低水平。大阪的新建办公楼租金指数降至187.86,比上一年的上半年下降9.4个百分点。大阪的现有办公楼也降至145.06,下降10个百分点。上半年东阪的新建和现有的4栋指数全部时隔11年低于上年同期。


一些企业因新冠疫情业绩低迷,办公室需求的复苏迟缓,同时由于居家办公常态化等背景,不像以前一样需要较多办公面积的大企业正在增加,这也产生了巨大影响。在疫情以后,富士通和雅虎等大型企业调整办公室,减少了面积。

 

      大型办公楼中介三鬼商事的统计显示,东京都心5区的空置率2022年3月达到6.37%。疫情前因旺盛的需求降至约1%,但在疫情下迅速转为上升趋势,高于被视为空置较多的大致标准的5%。

 

      大型中介三幸房地产指出,“在东京,位置好的大型办公楼维持了竞争力,另一方面,距车站较远的老旧办公楼等招租变得困难”。虽然2021和2022年大型新建办公楼的供给较少,但世邦魏理仕指出,“在有闲置的情况下竣工的案例自2021年下半年开始变多”。

 

      预计2023年以后迎来大量供给,办公楼之间的竞争将更加激烈。从办公楼出租方的租金设定来看,与疫情前的乐观相比,通过降低租金来吸引新租户和留住老租户的趋势明显。

 

      除了居家办公常态化之外,目前还出现物价走高和俄乌冲突导致的世界经济停滞隐忧,企业有可能对办公室扩张变得慎重。预计租金行情今后将持续走弱。



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