在日本的房产租金收入要纳税吗?

在日本的租金收入和相关的所得税


因出租房子得到的租金收入是所得税的课税对象、这部分的税金有时会影响到房地产投资的收入。在这里向您举例说明外籍人士投资家,非居住者的租金收入和相关的所得税。

在日本的房产租金收入要纳税吗?(图1)


所得税的计算方法

所得税是指一年的1月1号到12月31日为止,房地产收入,薪水收入等所有的收入合计在一起,减掉免税部分,计算出課税所得、再乘以适用税率,计算出的所得税金额。

在日本的房产租金收入要纳税吗?(图2)

① 首先计算出房地产的所得。

 房地产收入减去必要经费,得到的就是房地产所得。

 房地产所得金额  = (1) 总收入金额 - (2) 必要经费

(1) 总收入金额,包括

 

(2) 得到税务承认的必要经费包括

为得到租金收入而产生的直接费用都可以是必要经费

房地产的各种税金用在房地产上的不动产取得税   购买房地产时的各种费用和税金
持有房地产期间的各种费用和税金,固定资产税・都市计画税   固定资产税・都市计画税的概要
保险费用在房地产上的火灾保险费,地震保险费
折旧费建筑物的取得费用除以耐用年数,计算出每一年的折旧费用。新房使用法定耐用年数。二手房使用二手资产的耐用年数。
修缮费用原状回復費用, 热水器,空调等设备交换费用。
(提高资产价值,耐久性的支出属于资本支出,不包括在这里。)
贷款利息贷款的利息部分
付给房地产公司的管理费接受房产公司的房客管理,房客征集等服务,向房产公司支出支付的手续费。
管理费,修缮储存金等付给大楼的业主大会的管理费,修缮储存金等
其他必要费用每年报税时付给税理士的费用,房地产相关的手续费以及交通費、通信費。
青色申告特別减税向納税地税務署申請青色申告,得到承认的时候,可以得到相应减税。到达租赁事业规模最高65万日元,小規模最高10万日元
(2020年年度起特別减税金额将有修改)

 

② 其次 计算薪水等其他全部所得,减去免税部分。得到课税所得金额

  课税所得金额= 房地产所得 + 薪水所得等其他所得金额 - 各种所得减税部分※

※减税部分金额因人而异。配偶者,抚养亲属人数等每个人情况不同。

 

③ 计算所得税税额

  所得税额= 课税所得金额 × 税率 - 减税部分金额額

  适用税率和减税金额的速算表如下。

 

所得税速算表

课税所得金额税率减税金额
195万日元以下5%
330万日元以下10%9.75万日元
695万日元以下20%42.75万日元
900万日元以下23%63.60万日元
1,800万日元以下33%153.60万日元
4,000万日元以下40%279.60万日元
4,000万日元超45%479.60万日元


※日本非居住者的租金收入已经交过源泉徴収时,上述所得税额将免除已经缴纳过的復兴特别所得税额等部分。

非居住者房地产租金收入的源泉徴収

 

所得税缴纳方法

在日本的房产租金收入要纳税吗?(图3)

每年的1月1号到12月3 1号期間的所得金额计算好之后。要整理成申告书,在第二年的2月16日到3月15日这一个月之间向税务署报税。报税在日本叫做確定申告、报税的时候以前缴纳的源泉徴収部分会被正确计算。多退少补。

※2013年到2037年之间。普通所得税之外,还有特别征收复兴所得税(2.1%)。

关于报税 English

通常报税是自己,或者是委托有资格的税理士来进行。

我公司PLAZAHOMES从投资房地产的购入,到征集房客,到房产管理,广泛支持客人对房地产的各种要求。报税的时候将会为您介绍讲外文的税理士,并协助提出报税文件。帮助您顺利报税。

 

海外投资家的具体案例

让我们来看一看海外投资家在日本购买房产,得到租金收入,所得税的具体案例。

条 件
持有房地产: 钢筋水泥土造 建筑20年的二手公寓房
买入价格: 5,000万日元 (其中土地価格:2,600万日元 建物価格:2,400万日元)
其他所得: 无
源泉徴収税: 490,080日元/年 月租20万日元/月×20.42% (已经由房客缴纳)

収 入 
房租収入:240万日元/年 (房租20万日元/月)

必要経費
管理费,修缮储存金等: 36万日元/年 3万日元/月
付给房地产公司的管理费: 12万日元/年 1万日元/月
固定資産税・都市計画税: 20万日元/年
折旧费: 2400万日元×0.033=792,000日元(二手房产的使用年数按31年计算)
其他経費: 20万日元
青色申告特別减税: 10万日元(小規模租赁)

① 计算房地产所得

 总収入金额 2,400,000
 必要経费  1,772,000
 房地产所得  628,000

② 计算课税所得金额

 其他收入及减税均无。

 课税所得 628,000日元
 

③ 计算 所得税额,参照所得税速算表

 628,000日元×5%=31,400日元
 

④ 计算復兴特别所得税

 31,400×2.1%=659日元 

⑤ 合计上记 ③ , ④,计算一年的正确所得税和復兴特别所得税额

 31,400日元+659日元32,059日元
 

⑥ 正确税额与已经缴纳的源泉徴収税额清算

 32,059日元-490,080日元=-458,021日元


报税的时候,这458,021日元将会退税。

※上述只是把各种条件简单化的例子栗子,只作为参考使用。


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