疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬

据日经中文报道:10月22日,房地产调查公司东京KANTEI发布的9月二手房平均出售报价(按使用面积70平方米换算)显示,东京都心6区(千代田、中央、港口、新宿、涩谷、文京)环比上涨0.9%,达到8582万日元(约合人民币547.45万元)。


房龄较小的二手房大量流通,价格已连续3个月刷新2002年开始统计以来的最高纪录,说明东京市中心对二手房的需求仍旧十分坚挺。

 

疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图1)


东京23区二手房价格环比上涨1%,达到5827万日元(约合人民币371.71万元),东京都总体上涨0.8%,达到5194万日元(约合人民币331.33万元)。据不动产中介公司等介绍,以东京都内为中心,出售的二手房较少,但有意购买的人并未减少,由此造成价格上涨。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图2)

三大首都圈(首都圈/近畿圈/中部圈)+东京都二手一户建寓价格趋势(9月)


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图3)

三大首都圈主要城市二手公寓(70m²)价格趋势(9月)


注:首都圈-东京23区、横滨市、埼玉市、千叶市

       近畿圈-大阪市、神户市

       中部圈-名古屋市


可以看出,神奈川、埼玉、千叶各县的二手房价格也出现上涨。这些县的县厅所在地均出现上涨。东京圈上涨1.2%,达到3723万日元(约合人民币237.49万元)。


近畿圈上涨0.4%,达到2471万日元(约合人民币157.63万元)。已连续5个月环比上涨。

 

疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图4)


之前我们就有预测:虽然这次的疫情危机在过去并无先例,但是就东京的房地产市场而言,不仅不会受影响,反而会迎来新的风口。


今天,我们想从历史走势和投资优势来聊聊这个话题。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图5)


想必大家对2008年的金融危机都还记忆深刻,在那之后日本又经历过2011年的东日本大地震危机。在实际上在2008年雷曼事件后,日本首都圈公寓的二手房价格只下降了10%,新建公寓的供应暂时减少到之前的三分之一左右。


既然新建公寓供应数量减少了,那么需求稳定的住宅,价格就会上涨。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图6)

日本各地区住宅公寓价格走势数据  来自不动产经济研究所官网


五条竖线分别为:

雷曼危机: 2008年

东日本大地震: 2011年

安倍经济政策: 2012年

东京奥运会确定: 2013年

黑田金融政策实施: 2014年


在危机来临之前,不动产价格高腾,每户单价也比较贵,超过了客户的购买能力,结果,导致供给量减少。可以购买的房源不断减少,也因此可以算是储存了大量潜在购买者。可以看到在2008年雷曼危机之后,房源数量一直持续较低的平稳状态,政府亦出台了一系列经济利好政策,每户单价越涨越高,说明购房意向者在不断增加。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图7)


最近几年,以东京都心+东京湾地区为中心,掀起了一阵空前的”塔楼热” (塔楼:20层以上的豪华公寓)不断高涨。除了持续高人气的塔楼之外,最近在稍微偏远一点地区的房产投资也逐渐人气高涨,来看一下2019年的东京23区的住宅公寓价格和土地价格吧。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图8)

蓝色:住宅公寓每平方米单价

橙色:土地每平方米单价


住宅公寓的每平米单价,从2008年金融危机之后的2009年至2012年为低点,从2013年开始上涨,涨幅也逐渐增大。以具体数字来比较,从2007年856000日元/平米到2019年1123000日元/平米,增幅大约为31.19%;但是,与2018年的1138000日元相比,2019年下降了15000日元,每平米单价稍有跌落。由此可见,虽然现在的住宅公寓平米单价在上下浮动调整之中,但与12年前相比拥有30%以上的涨幅,还是十分强劲有力的一个市场行情。


土地的每平米单价,也是一样在2008年金融危机后有所下降,但于2014年开始缓慢恢复。与住宅公寓相比,上涨率会偏低一点。根据具体数字,2007年551700日元/平米,到2019年590900日元/平米,大约涨幅为7.11%,还是有很大的上涨空间。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图9)

蓝色柱状图:东京变化趋势


2013年下半年开始,由于安倍金融政策的影响,房地产价格也一直在上升。而且,虽然房产价格一直在上涨,但交易却持续十分活跃,由此可预测,到将来的不动产价格会继续保持高水平。


带来日本房产交易十分活跃的因素有以下几点。


1. 以购入不动产作为节约遗产继承税的节税对策 (2015年遗产继承税增加收税率)


2. 由于融资政策的缓和,个人投资家的增多


3. 中国富裕阶层的购买

……


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图10)


由于这些趋势,特别是在以东京为中心的首都圈,房产市场将一直持续强有力的发展。与日本全国的地价前年比增幅2.99%相比较,东京的地价前年比增幅为5.13%,可见东京的市场是很有投资价值的选择。


并且东京位于世界最大的都市圈,作为知名的超大都市之一,房价和香港,伦敦,纽约等同规模大都市相比,整体价格依然偏低,房租回报率较高,并且租赁需求高,租赁情况十分稳定


也正由于东京的租赁市场十分稳定和健全,在最受租房族欢迎的离车站步行10分钟以内的地段,房产价值更高更保值。并且,由于奥运会和新开发地区的增多,很多地区将来也会变得交通和购物都更加方便,预计这些地区的房产价值也更有上升空间。


疫情也无法阻拦的东京二手房价上扬(图11)


此外,日本一直持续努力要成为观光大国,预计2030年将吸引6000万人的海外游客访日,届时的民宿/酒店市场也可以期待更加活跃起来,随着喜爱日本的投资客越来越多,也能带动日本的房地产业的进一步发展。

投资日本房产的海外者正在逐年增多,其中不乏著名投资机构的大手笔:去年,黑石投资公司在日本购置价值超过3000亿日元的220栋楼。安联集团也斥资1300亿日元,在日本买了80栋租赁公寓…… 


选择日本的终极原因很简单,那就是「稳定」!


日房永久产权,稳定的市场,未来的发展潜力,再加上日元本身的避险性,都使得经历疫情,依旧坚挺,甚至焕发了更多活力。


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