不动产投资必备的现金流 | 计算方法和4种改善方式
不动产投资中的现金流是什么
现金流是指在扣除支出后实际获得的现金收入，手头剩余的资金流动。
这被称为授信交易，在商品交付时不进行支付，而是在之后规定的日期内进行支付。
因此，在房地产投资和租赁经营中，即使销售额增加了，由于实际上没有现金，如果不了解现金流量，则无法偿还银行贷款或向外部合作伙伴支付费用。
为了确保及时偿还银行贷款，并确保租赁业务的生存与发展，准确把握投资所带来的现金流非常重要。
账簿上的利润与实际利润之间的差异
房地产投资有一个指标叫做“账面利润”。为什么要关注现金流呢？因为相比于账面利润，现金流更能反映房地产投资中实际的资金流动情况。
账面利润和现金流金额不同的原因是，有些支出在帐上计入了费用但没有实际支付现金，而有些支出则可能已经支付了现金但未在帐上计入费用。
现金流的重要性
在初期阶段，重视现金流的房地产投资之所以变得重要，是因为希望能够从每月的收入中确保能够按时偿还借款，避免拖欠银行贷款。
因此，进行有利可图的投资非常关键。
现金流量计算方法
将介绍计算房地产投资现金流的方法。
即使购买了相同价格的收益物业并开始进行房地产经营，现金流也不一定相同。自有资金金额、贷款期限长短、贷款利率、空置率等因素会影响现金流，并导致大小差异。
要计算剩余现金，请从租赁收入中减去房地产经营成本，但请注意每个数字都会影响现金流的变化。
现金流量计算公式
在房地产投资中，个人的现金流量可以通过以下公式计算：现金流量=总收入-（运营费用+年度贷款还款额+所得税和住民税）。
另一方面，账面利润金额可以通过以下公式计算：账面利润=总收入-（运营费用+折旧费用+借款支付利息+所得税/住民税）。
年度贷款偿还额将包括借入资金支付利息和本金偿还金额，因此现金流量可表示为账面利润加折旧费用减去本金偿还金额。
现金流量计算公式项目1：收入
在这个公式中，收入是指租金，因此很容易理解。
假设一栋公寓有6个房间，每个房间的租金为6万日元。如果我们假定所有房间都被出租，则每月的租金收入为36万日元，全年则为36万日元 × 12个月 = 432万日元。
现金流量计算公式项目2：费用
实际的公寓经营中需要考虑空置率，因此还需要将空置损失作为费用考虑。
此外，还包括管理费、清洁费、电梯费、维修费、固定资产税等。
然而，由于不同物业具有竞争力和条件上的差异，因此准确计算这些成本是很困难的。总体来看，应该大约占20-25%左右。
现金流量计算公式项目3：借款偿还额
使用贷款模拟器可以计算出每月的还款额。如果计算银行支付金额，那么与租金收入相比，向银行支付的比例很大。
费用约为20％至25％左右，波动范围较小，但还款金额因利率和贷款年限的不同而有很大差异。
在房地产投资初期阶段，注重现金流量的投资非常重要，这是确保每月从收入中偿还借款所必需考虑的事情。
现金流量计算公式项目4：税金
到目前为止，我们考虑的是税前金额，但必须计算出最终留在手中的现金流。
为此需要计算所得税和住民税。由于所得税和住民税取决于“不动产收入”，因此可以通过以下公式求得：不动产收入=收入-(各种费用+支付利息+折旧费)。
每年实际留在手中的钱可以通过现金流量=收入-(各种费用+借款还款+所得税和住民税)来计算。
现金流量计算公式项目5：折旧费用
在房地产投资中，账面利润和现金流量之间存在差异的原因是折旧费用。折旧费用并非在实际支出时全部计入，而是作为一项不需要现金支出的费用之一。
通常情况下，如果一次性支付了购买款项，则实际现金支出将在购买年份进行，并且如果贷款，则贷款还款将在实际付款时进行。但是，在折旧方面，与实际现金支出无关，并且每年按照会计上的成本分摊到固定期限。
因此，即使没有实际的现金支出，也可以压缩每年的利润，并因此减少对每年利润征税的税额。
改善现金流的四种方法
在房地产投资中，增加现金流对企业的健康发展有直接关系，因此越多越好。
那么，如何才能增加现金流呢？
改善现金流的方法1：降低空置率
从租金收入中扣除必要成本后剩余的就是现金流，因此增加（或不减少）未扣除前的租金收入是有效的。
首先考虑降低空置率。这样可以提高收益，现金流也会变得更好。
然而，如果需要修缮物业以改善空置率，则应谨慎考虑通过提高收益来平衡空置率的改善所需费用。
改善现金流的方法2：提高稼动率
即使有空房，也要尽快让下一个租户入住，这对于改善房地产投资的现金流非常有效。
为了提高现有租户的满意度，并吸引新的租户，应尽可能了解物业状况及其变化。然后找到改进点，致力于提升物业魅力和价值。
需要前往物业现场，与房地产中介公司或管理公司进行密切沟通，确认和了解改进点，并根据磨损程度进行室内外装修或环境改善等经营努力也是必要的。
改善现金流的方法3：进行贷款提前还款
如果您通过贷款进行房地产投资，可以通过不同的还款方式来减少支出。其中一种方法是提前偿还贷款。
缩短贷款期限可以减少利息总额，从而改善现金流。
除了增加现金流外，提前偿还贷款也可能会增加银行的可融资金额。如果融资额度增加，则可以灵活应对下一个投资机会，因此预计将产生非常大的效果。
因此，在考虑将收益用于新投资时，提前偿还房屋抵押贷款是积极的行动。
改善现金流的方法4：延长贷款偿还期限
每月还款额较少，可以采用长期贷款的方式来降低空置风险和支付不能风险。如果能够接近满租状态运营，则现金流量会更多，可以用于其他资产运营或储备以备不时之需。
此外，持有房地产长期出售时可享受减税措施的优惠政策。但是，由于是长期偿还，包括利息在内的总付款金额将大幅增加。
另外，长期支付的情况下，在付款结束时房屋已经老化，不仅会导致房产价值下降，还需要准备应对突发费用如装修等。
现金流模拟示例
在进行模拟时，因为互联网上存在着许多免费的工具，所以建议寻找易于使用的工具。
即使是不需要注册就可以使用的大型房地产服务或备受支持的便利性服务等，也有各种各样的模拟服务可供使用。
判断房地产投资现金流的健康程度
作为确认房地产投资健康性的指标，有一种叫做债务覆盖比率（DCR＝Debt Coverage Ratio）的方法。这个指标是将租金收入减去贷款还款额以外的费用和税金后得到的净营业利润（NOI=Net Operating Income），除以贷款还款额所得出来的值。
据说金融机构要求DSCR不低于1.2才能考虑放贷。因此，可以说债务覆盖比率需要达到或超过这个数值。
判断健全性：确认还款倍率
金融机构要考虑贷款，DSCR必须达到1.2以上。因此，健康的债务偿还倍率应该是1.3或更高。
债务偿还倍率的计算公式为：债务偿还倍率（DCR）= 年度营业净利润 ÷ 年度贷款偿还额。
判断健全性：还款倍率的指标应该在1.3以上
如上所述，判断房地产投资现金流健康状况的重要指标是还款倍率大于1.3。
确保确认还款倍率指标，并进行还款倍率在1.3以上的健康房地产投资非常重要。
选择房地产公司的推荐方法
购买房地产投资物业时，大多数人会通过房地产公司来寻找物业。
因此，选择合适的房地产公司也是决定是否成功进行房地产投资的重要因素。
网络
作为一种身边便捷的方法，可以在互联网上使用“收益物业”、“房地产投资”等关键词进行搜索。
在互联网上，您还可以同时检查口碑，因此建议您也要检查口碑以获取真实的声音。
投资用不动产专门公司
专门处理收益房地产的房地产公司正在增加，针对考虑进行房地产投资的客户。
投资用房地产专业机构很多是新公司，并且网站设计精美。此外，在全国报纸上刊登了处理投资用不动产的房地产公司广告。
地区房地产
建议前往自己想购买的区域或家附近的房地产公司看看。如果表明正在寻找投资用物业，他们会提供相应帮助。
当地的房屋经纪人可能会介绍一些市场上不公开的物业信息。有时候他们手中持有未在互联网上公开销售的物件，您也许能够发现宝藏般的好房子。
理解现金流，成功投资房地产
我们已经介绍了房地产投资所需的现金流量，您觉得如何呢？为了成功投资，需要充分理解“现金流”即现金流量的概念。
请深入了解现金流量的机制和计算方法，并努力改善。
