中国人开始卖日本房产了？“爆买时代”真的结束了吗
近年来，中国投资者一直是日本房地产市场中备受关注的一股力量。
从东京核心区公寓、湾岸塔楼，到大阪的一栋收益物业、一户建住宅，伴随着日元贬值、日本房地产价格上涨以及赴日居住需求增加，大量华人资金进入日本房地产市场。
然而进入2026年以后，市场正在悄然发生变化。
近期，日本房地产行业开始出现越来越多关于“中国买家减少”“部分华人投资者开始出售房产”的讨论。过去几年非常活跃的海外购房需求，似乎正在逐渐降温。
这是否意味着，中国投资者在日本的“爆买时代”已经结束？
从目前市场情况来看，答案并没有这么简单。
从“抢着买”到“认真挑”，中国客户的购房逻辑变了
过去几年，不少中国客户购买日本房地产时，首先考虑的是资产配置、日元汇率以及未来升值空间。
特别是在日元持续走弱的阶段，对于持有人民币或其他外币的海外投资者而言，日本房地产的价格具有较强吸引力。与此同时，一部分客户因为赴日创业、子女教育以及长期居住等原因，也产生了实际的住宅购买需求。
但从2025年至2026年，日本针对外国人在留、经营管理等相关制度陆续发生变化，海外资金进入日本的环境也与几年前有所不同。
在这样的背景下，客户对于日本房地产的判断明显变得更加谨慎。
过去很多客户最先问的是：
“这个房子以后能涨多少？”
现在，我们在实际业务中越来越多听到的问题则是：
“租金能有多少？”
“每年的持有成本是多少？”
“以后好不好卖？”
“如果我要离开日本，这套房子谁来接手？”
这说明海外投资者的关注重点，已经开始从单纯追求资产升值，转向租金、持有成本和退出渠道等更加实际的问题。
部分卖盘出现，但并不意味着中国资金全面撤离
近期市场比较受到关注的另一个变化，是部分过去几年购买日本房地产的中国投资者开始考虑出售物业。
其中，过去海外投资者参与度较高的东京高价公寓、湾岸塔楼等市场尤其受到关注。
如果未来新增海外买家减少，而部分原有投资者又同时选择出售，部分区域的二手住宅供需关系确实可能发生变化。
但需要注意的是，这并不意味着“中国人正在全面撤离日本房地产”。
目前的市场更准确地说，是正在发生买家结构的变化。
过去人在海外、主要因为日元便宜或者看好日本房价而购买房地产的投资客户，正在变得谨慎；但另一方面，已经长期生活在日本、拥有稳定事业和收入的华人家庭，仍然存在实际的购房需求。
与此同时，高净值客户对于东京、大阪核心区域的优质资产依然保持关注。台湾、新加坡、香港等地区的投资者，也仍然是日本房地产市场的重要海外买家。
因此，现在发生的变化与其说是“外国人不买日本房产了”，不如说是：
过去依靠大量新增海外资金推动的市场环境，正在逐渐转向更加重视资产本身价值的阶段。
日本房地产，正在从“普涨”进入“分化”
过去几年，日本房地产市场经历了一轮明显上涨。
低利率、日元贬值、土地价格上涨、建筑成本上升以及海外资金进入，共同推动了房地产价格。
在这样的市场环境下，即使一些位置和收益能力并不特别突出的物业，也能够随着整体市场上涨。
但未来，这种情况未必会一直持续。
如果海外买家的增长速度下降，日本房地产市场可能会进一步分化。
东京、大阪等核心城市中，交通便利、租赁需求稳定、土地价值较高，以及能够持续产生现金流的房地产，仍然拥有较强的市场基础。
真正稀缺的核心区域住宅，也仍然会受到日本国内买家和海外高净值客户的关注。
相反，一些位置普通、租金回报偏低、建筑老化严重、管理及修缮成本不断增加，同时未来买家群体又比较有限的房地产，流动性可能逐渐下降。
这也是我们认为未来几年日本房地产市场最值得关注的变化之一：
不是日本房地产整体失去投资价值，而是“什么房子都能涨”的时代可能正在过去。
现在买日本房产，更应该先考虑“以后卖给谁”
房地产投资不能只看买入价格。
特别是在市场逐渐分化以后，购买一套房地产之前，更应该提前考虑未来的退出方式。
首先是租赁需求。
一套收益型房地产，无论价格多么便宜，如果所在地缺乏稳定人口和租赁需求，长期持有仍然可能成为负担。
其次是持有成本。
近年来，日本建筑人工、装修材料、设备以及维修成本持续上涨。对于楼龄较高的物业而言，未来的大规模修缮、室内装修以及设备更新费用，都应该提前计算。
最后，也是越来越重要的问题——未来卖给谁？
如果一套房地产未来只能依赖下一位海外投资者接手，那么它的流动性本身就存在一定局限。
相反，如果一套物业既能够卖给外国投资者，也能够被日本本地投资者、自住家庭或者法人客户接受，那么它所拥有的潜在买家范围会更加广泛。
从长期投资角度来看，这类资产的稳定性通常也更值得关注。
市场降温，对真正准备买房的人未必是坏事
如果过去几年日本房地产市场最大的特点是“抢”，那么未来市场的关键词可能逐渐变成“挑”。
对于真正准备长期持有日本房地产的投资者来说，这未必是一件坏事。
当部分投资者因为居住计划、资产配置或者资金安排发生变化而出售物业时，市场上的二手房源可能增加，买家也可能获得更多比较和议价的空间。
尤其是在建筑成本持续上涨的情况下，已经建成、位置良好、建筑状况不错的优质二手房地产，其价值反而值得重新审视。
因此，现在判断一套日本房地产值不值得购买，已经不能单纯依靠“日元便宜”或者“日本房价一直上涨”。
地段、租赁需求、土地价值、建筑状况、管理成本、现金流以及未来出售渠道，都应该成为投资判断的一部分。
东和ステージ：日本房地产没有结束，只是投资逻辑变了
作为长期参与日本房地产买卖、租赁管理以及海外客户服务的企业，东和ステージ也在持续观察华人客户需求的变化。
从实际业务接触来看，近年来客户对于日本房地产的判断确实正在变得更加理性。
过去关注“买在哪里会涨”的客户很多，而现在越来越多投资者开始认真计算租金收益、融资成本、税费、装修费用以及未来出售的可能性。
我们认为，这种变化并不代表日本房地产失去了吸引力。
东京、大阪等核心城市依然拥有真实的居住、商业和租赁需求，日本房地产市场的基本需求并没有消失。
真正发生改变的，是投资者选择房地产的标准。
未来，日本房地产市场可能不再是所有物业一起上涨，而是进一步进入资产分化阶段。
核心区域、稳定现金流、土地价值以及未来流动性的重要性，将越来越明显。
因此，2026年以后，投资者真正需要思考的问题已经不再只是：
“日本房地产还能不能买？”
而应该是：
“现在的日本，什么样的房地产值得买？”
这可能才是未来几年日本房地产市场真正值得关注的方向。
株式会社東和ステージ
日本不动产买卖・投资咨询・租赁管理・资产配置
※本文根据公开市场信息及东和ステージ日常房地产实务经验整理，仅作为市场信息参考。房地产价格、租金及相关制度可能发生变化，具体投资应根据物业条件、资金计划及个人情况综合判断。
