日本楼市震荡：禁止转售！三井等八大开发商联手封杀投机客，罚款高达5500万日元
日本高市政权于10月21日成立，至今已满一个月。根据民意调查结果，特别是在年轻群体中支持率较高。
政府主张积极财政政策与宽松货币政策，房地产行业普遍认为，这将有助于支持当前火热的房地产市场。
然而，在此背景之下，房地产行业最受关注的问题来自“外国人交易与投机转卖”。
? 东京千代田区要求新建分售公寓5年内禁止转卖
今年7月，东京千代田区向房地产行业组织——**不动产协会（不動産協会）**提出要求：
对再开发产生的新建分售公寓 施行5年内禁止转卖。
随后，不动产协会在11月25日正式发布政策，宣布为抑制投机性房地产交易，将采取以下措施：
主要内容
? 禁止在交付前将房产转卖给第三方
? 在登记确认书、买卖合同、重要事项说明书中新增限制条款
? 若违规，将没收定金并解除合同
? 加强登记名义及合同名义管理
? 限制每次销售期内可登记的户数（1户或根据项目特性设定上下限）
决定执行该措施的8家大型开发商包括：
住友不动产、东急不动产、东京建物、野村不动产、阪急阪神不动产、三井不动产、三菱地所、森大厦
? 现金买家更易进行投机转卖
分售公寓多采取：
建设中销售 → 模型房认购 → 完成后交付
因此，最早认购者在交付前转手获利的行为长期存在。
来自马来西亚的投资者S氏表示：
“在东南亚，公寓在竣工前转卖多次是常见现象。在日本，不借贷款、现金买房的买家中也不少见，通过内部渠道转手，在交付时使用另一个名字接收。”
? 三井不动产项目首次实施处罚机制
在东京中央区建设中的**《CENTRAL GARDEN 月岛 THE TOWER》（744户）**项目中，开发商（三井不动产住宅、野村不动产、大成建设）已通知买家：
? 禁止交付前的转卖行为
❌ 违者将没收定金并解除合同
? 价格与罚金示例
? 国交省：短期转卖比例与外国人购房真实情况
国土交通省公布：
东京23区1年内短期转售占比：9.3%
都心6区（千代田、中央、港、新宿、涩谷、文京）：12.2%
东京全域：8.5%
海外地址登记者仅占3.5%
表面看外国人比例不高，但存在盲区：
在日本居住的外国人未被计入
使用日本法人或纸面公司名义购买未被计入
? 也就是说，真实的外国资金影响远大于数据所示。
政府计划在 2026年1月 发表外国人房地产交易对策，业界高度关注未来可能的政策方向。
? 总结与展望
未来几个月，外国买家政策、短期转售限制、资金来源透明化监管将成为日本房地产行业的重要变化点。
? 你怎么看？
你认为：
禁止交付前转卖是否能抑制房价？
政府未来是否会限制外国人购房？
将影响投资者还是普通购房者更多？
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