山手线10分钟内＝现金机器？东京民宿利润竟高达租金3倍！
访日需求依然高涨
在东京都心、大阪、京都等地，如今看到外国游客的机会，较之以往已经大幅增加，这是众所周知的事实。
然而，近年也有媒体报道中国经济不景气，其他国家也在苦于通货膨胀。
那么，现状究竟是什么样的氛围呢？
民宿经营者口中的东京现状：立地的重要性
我们采访了一位在东京都内经营民宿的公司社长，请他率直地谈谈东京的民宿现状。
“现在东京的民宿需求依然相当大。不过，位置不便利的房源，需求确实有下降的趋势。”
所谓的“便利性”，具体是指什么呢？
“简单来说，就是JR山手线沿线，车站步行10分钟以内的房子最强。其次是JR中央线的东京站至中野站一带。这样的地点，如果运营得好，即使扣除费用，收益也可能是普通租赁房屋租金的2~3倍以上。”
例如，在山手线内侧，月租金15万日元的房子，如果用于民宿，每月可能带来近50万日元的净利润。
若是投资收益率从10%提高到30%，投资额或许在3年多就能完全回收。
拥有这样优质地段整栋物业的人，即便不自己经营民宿，也可以考虑交给一站式民宿公司来托管。
外国游客的住宿选择：立地决定一切
但并非所有房东都拥有如此好位置的房子。那么其他地段是否也能提升收益呢？
“外国游客一旦离开核心地段，需求就会迅速下降。例如，从山手线高田马场换乘西武新宿线，坐几站后，运营就非常困难了。”
也就是说，居住需求和旅游住宿需求的立地标准并不一样。
对外国游客来说，最重要的是“知名、便利的交通线路”。
就像作者年轻时去曼谷旅游时，只在BTS单轨铁路沿线找住宿，因为不清楚其他地区的交通方式。
价格便宜固然重要，但便利性永远排在第一。
即使是羽田机场附近的蒲田站、糀谷站，虽然看似不错，但与山手线沿线相比，吸引力明显不足。
毕竟旅游的重点不是机场，而是观光、购物、美食等综合便利性。
非核心地段的局限
其他区域的情况如何？
“像东京晴空塔的押上站，周边酒店林立，将来可能会出现供过于求。不过目前仍然有一定需求。”
也有传言称，漫画家辰巳凉曾预言“2025年7月日本沿岸会发生大海啸”，这让部分香港人近期减少了访日，但这对民宿几乎没有影响。
真正的挑战在于：民宿房源越来越多，位置不佳的房子稼动率下降，收益也随之降低。
例如：
池袋出发，东武东上线的“大山站”或西武池袋线的“江古田站”，需求显著减少。
上野换乘京成线沿线，需求同样走低。
新宿出发，京王线的笹冢站，离开核心区几站，需求也下降明显。
换句话说，民宿比普通租赁更挑地段。
但如果运气好拥有黄金地段房源，就有机会获得超乎寻常的高收益。
房型与用途地域
在房型方面，独栋住宅比单间更有优势。尤其是山手线沿线的独栋，如果能用于民宿，价值非常可观。
在土地用途方面，最佳的是：
商业地区
近邻商业地区
第一种居住地区
这些区域较容易获得旅馆业许可，从而进一步提高收益。
纯住宅区则受限较多，有时只能在周末开放，远不如商业地区灵活。
客源结构与中国游客的变化
来自哪些国家的游客最多？
“我们公司数据显示，第一是韩国，其次是中国，再有印尼、菲律宾和香港。”
中国经济不景气是否带来影响？
“中国人往往直接买下日本物业，通过中国国内的APP完成集客与收款，日本这边反而难以掌握实际情况。”
此外，近年来中国游客更多流向滑雪与避暑地，比如：
长野县白马村（滑雪）
上高地（避暑胜地，国立公园不可购买）
白马村在最新的地价上涨率排名中位居首位，也说明其人气。
这些地区的门户城市——如松本站周边，也存在稳定的民宿需求。
总结
最优选：山手线沿线、东京核心区、知名景点周边、或白马/上高地等热门度假地。
次优选：机场周边或地方城市门户站，但竞争和限制较多。
劣势区：核心区外3站以上，或普通住宅区，稼动率明显不足。
一句话：
在东京等大城市，民宿的成败几乎取决于“立地”。
若拥有好地段物业，无论自营还是委托公司运营，民宿都是值得考虑的高收益模式。
下一篇：淀屋桥全新地标诞生！「淀屋桥Gate Tower」来了
