东京23区：每7套二手公寓就有1套破亿——中古亿ション全面爆发
通过事业来解决社会课题的株式会社 LIFULL 所运营的不动产・住宅信息服务「LIFULL HOME’S」，在房价持续高涨的背景下，针对都市地区呈现增加趋势的，即使是二手房也在流通市场上价格超过 1 亿日元的“中古亿ション”进行了调查。
过去“亿ション”曾被认为是面向富裕阶层的形象，但如今不仅是新建房屋，在二手市场也在不断扩大。
■ 东京23区：中古亿ション比例
LIFULL HOME’S 对于东京23区内刊登的二手公寓中，价格超过 1 亿日元的“中古亿ション”的比例进行了调查。
2015年时比例为 1.0%，2020年为 3.4%，但在 2025 年（1-6月）已经上升到 15.5%，也就是说大约每 7 套流通的二手公寓中，就有 1 套是“亿ション”。
■ 东京23区：中古亿ション比例较高的区排行榜
LIFULL HOME’S 对 2025 年（1-6月）的中古亿ション比例按各区进行了统计，并制作了“中古亿ション比例较高的区排行榜”。
结果显示，第 1 位是 港区（54.5%），第 2 位是 千代田区（51.2%），第 3 位是 中央区（44.7%），排名前 3 的区域几乎有一半的二手公寓是“亿ション”。
另一方面，在东京23区中，有 10 个区的中古亿ション比例不足 5%，可以看出，比例主要集中在作为都心功能核心的 6 个区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区、文京区）。
■ 中古亿ション比例的变化（热力图）
此外，从按中古亿ション比例上色的热力图来看：
在 10 年前的 2015 年，除了港区（5.7%）、千代田区（8.0%）、涩谷区（6.7%）之外，其余区都低于 5%。
到了 2020 年，港区（22.0%）、千代田区（19.9%）、涩谷区（15.1%）、中央区（6.2%）等以都心为中心的区域比例逐渐上升。
在 2025 年（1-6月），千代田区（54.5%）、港区（51.2%）首次有区的比例超过了 50%。
■ 首都圈：中古亿ション的咨询量最多的车站排行榜
2019 年～2025 年 6 月期间，LIFULL HOME’S 对首都圈刊登的中古亿ション的“咨询数量”按车站进行了统计，制作了“中古亿ション咨询量最多的车站排行榜”。
结果显示，第 1 位是 胜哄（勝どき）。
第 2 位是 白金高轮，第 3 位是 广尾。
此外，调查对象虽然包含东京都、神奈川县、千叶县、埼玉县，但前 20 名全部都是东京23区内的车站。
■ LIFULL HOME’S 总研 中山登志朗先生的评论
港区和千代田区已成为二手公寓中超过一半是“中古亿ション”的超高价市场
“在疫情结束之后，随着日元贬值带来的建材价格上涨、2024年开始实施的加班限制为契机导致的建筑业・运输业的人力成本高涨，以及都心地区地价上涨，新建公寓价格持续攀升。
根据 LIFULL HOME’S 的调查，自 2022 年以来，东京 23 区的新建公寓价格已连续 3 年平均突破 1 亿日元。而伴随着新建公寓价格的高涨，核心区周边的二手公寓价格也在持续上升，相应地，对中古亿ション的咨询数量也急剧增加。
2015 年东京 23 区的中古亿ション刊登比例仅为 1.0%，但到 2025 年（1-6月）已达 15.5%，在不到 10 年的时间里增加了 15 倍以上。其中，位于核心区的港区为 54.5%，千代田区为 51.2%，均超过一半，中央区也达到 44.7%。
在假设新建公寓价格今后仍将继续上涨的前提下，中古亿ション的刊登数量与比例也预计会不断扩大。即使是楼龄超过 30 年或 40 年的房产，只要位于都心一等地，也会作为“亿ション”出售，这已成为一种应被视为‘局部泡沫’的现象。
与此同时，在同样的东京 23 区，“足立区”几乎没有中古亿ション刊登（仅在 2019 年和 2020 年各有 1 套），江户川区、葛饰区、板桥区等城北・城东区域中古亿ション极少，这一点也被凸显出来。
中古亿ション集中在都心周边的少数区域，正如热力图所显示的那样，呈现出明显的‘地域偏在’。在车站别的咨询排行榜中，前 20 位车站里，港区占据 10 个，中央区和涩谷区各 3 个，品川区 2 个，千代田区和江东区各 1 个，实际情况是中古亿ション分布在都心到湾岸一带。
此外，2025 年（1-6月）东京都内的中古亿ション中有 99.1% 来自东京 23 区，东京都下仅 0.9%。
例如，在神奈川县，横滨市中心的中区与西区是中古亿ション刊登的集中区域。未来，市场可能分化为：
楼龄增加但价格仍高企的“自住＋投资投机区”；
随楼龄增加价格逐步下降的“以自住为主的区域”；
无论楼龄如何价格都低价流通的“廉价区域”。
● 公司简介
株式会社 東和ステージ
株式会社東和ステージ总部位于大阪，长期专注于房地产开发、投资与管理。公司管理超过 1000 间房产，业务涵盖土地购置、住宅与商业设施开发、租赁经营、物业管理、资产运用等全链条服务。
在业务拓展中，东和ステージ注重与大型集团及金融机构的合作，致力于为客户提供多元化的投资选择及高质量的生活空间。
同时，公司积极参与跨境业务，为来自中国、香港、新加坡等地的客户提供在日投资、购置不动产以及后续管理的一站式支持。
■ 关于 東和ステージ的不动产解决方案
东和ステージ结合长期积累的本地资源与大数据分析，为客户提供精准的市场研判和高效的不动产解决方案。
无论是土地开发、商业不动产投资，还是住宅市场的资产运用，公司都以客户需求为核心，提供定制化的方案，助力客户实现资产的稳定增值与长期收益。
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