在投资日本中古公寓时，房产管理是头等大事~
区分公寓投资是一种适合上班族等房地产投资新手的产品。可以以单间或1LDK等小型住宅为对象，在二手市场上以数百万日元到1000万日元的价格购买。有些投资者会用现金购买，而普通上班族则通常依赖贷款来实现购买。
在融资时，银行会根据建筑物的年限来做出判断。因为银行没有能力了解建筑物的劣化状况，所以只能通过年限来评估。
作为金融机构，我们会设定土地和建筑物作为抵押物，以防还款出现延迟。但对于分区的情况来说，由于根据每个单位的专有面积进行评估，土地面积较小导致担保评估也较低的趋势存在。
应尽量避免使用旧的抗震物品。
选择物件时需要注意的事项有很多，其中包括地理位置等。特别是在分区所有的情况下，如果房间里有租户，则可以实现满室运营；但一旦租户搬走，运营率就会降至0%。与整栋投资不同的是，无法分散空置风险。因此必须尽力让租户继续居住，并且即使发生退去也要能够立即吸引新入住者。如果找不到入住者，就无法产生现金流。
在购买中古公寓时，需要避免的是购买旧耐震物件，并且必须检查公寓是否有修缮储备金用于修理共用部分等。明显不足的修缮资金的物件最好不要选择。
无论修缮基金还剩多少，都很重要在签约前确认过去是如何修缮的，如果觉得“这不妙”，就需要有勇气退避。
超过60岁的资深房地产投资者回忆起他大约20年前只做了屋顶防水，其他什么都没做的经历：“有一处物业当时只有200万日元的维修储备金。”
在旧的耐震设施中，也有人指出难以进行维护工作。
「这个时代的租赁公寓，由于被视为购买分销前的临时住所，因此本身并不是长期使用的规格。当厨房和洗手间出现问题时，会进行修缮工程，但很少只在该房间内完成。例如，如果天花板下方延伸着管道穿过下面一层的天花板空间，则必须剥开下面一层的天花板空间来处理。」
他指出了一种情况，即如果不进入别人的房间就无法修复生活线路。在新耐震之后的世界中，我们将管道放置在板块上，并贴上皮革，这样即使出现问题也可以通过剥开地板来进行管道维修。
对公寓管理公司保持警惕
在购买公寓时，也需要注意管理公司的选择。通过委托管理基本契约支付管理费用并让其进行管理，但作为租赁房屋的业主，有必要定期了解管理费用的情况。
比如说，有时候我们在不知情的情况下可能会被加上各种费用，比如工程提案费等等。首先明明需要进行防水工程，却被建议去升级非紧急的自动锁安装工程。
有这样的例子。公寓内的停车场里，管理公司提出了在那里放置租用自行车的议案，并强行推动管理协会接受该议案，以1辆自行车100日元的价格出租给居民，试图开展自行车租赁业务。
如果管理公司的质量没有得到改善，就需要与其他入住者一起提出更换管理公司的行动能力。但是，由于提出了更换管理协会的议案，有些管理公司的业务人员会个别拜访每位居民，并说：“因为一部分业主开始进行非常恶意的协会活动，请否决这个议案。”
不要将这种能量浪费在更好的物业管理上，而是为了自保而奋力前行，却没有顾及自己。正如之前提到的那位60多岁的资深投资者所说：“特别是在单身公寓投资领域，这种情况并不少见。”他强调需要注意。
