东京民宿 7月新政策~带您来看看
根据观光厅（10月18日）的公布，7至9月份的访日游客消费额首次超过了新冠疫情前的水平，达到了1.39万亿日元。最近，在京都、镰仓等热门旅游地，出现了因游客过多而导致拥挤等问题的"过度旅游"现象，对于城市来说回归了大量的游客引发了担忧。
投资者们可能会再次考虑对“民宿”进行投资。在这种情况下，值得记住的是7月19日公布和实施了《国土交通省相关住宅住宿业法施行规则部分修正令等》，管理公司要求得到了放宽。
在民宿中，如果房东不住在里面的话，根据以前的法律规定，为了处理清洁和投诉问题，物业管理被要求委托给经营者，并且要求管理者具备“土地建筑交易师资格”或者有超过2年相关实务经验。但是，在这次法律修正中，通过完成指定培训课程的学员也可以作为新的管理人员被认可。
这将对民宿行业产生什么样的变化呢？投资者需要了解哪些要点呢？我采访了熟悉民宿情况和制度的日本桥栗子行政事务所的石井栗子行政事务所。
所定的培训课程的学员完成后，也可以被认可为新的管理者。
国家将更加积极地推动民宿业发展
在解释本次制度改革之前，首先我们要回顾一下民宿的法律制度。民宿是指利用独立住宅、公寓等集体住宅的全部或部分来提供住宿服务，在日本自2015年左右开始受到越来越多人使用。
原本已经实施了规定住宿业规则的《旅馆业法》，但是在民宿方面，开始时有很多无许可就开始运营的情况，没有遵守噪音和垃圾处理的礼仪，受到当地居民反对等问题，因此迫切需要制定防止纠纷的规则并获得许可来进行运营。
根据这样的舆论，2018年6月实施了住宅宿泊业法，对于进行民宿经营的情况，需要选择以下三种方式之一：1.获得旅馆业法许可；2.取得国家战略特区法（特区民宿）认定；3.进行住宅宿泊业法申报。
难点在于获得旅馆业法的许可，使用的设施必须符合标准，并需要向卫生所申请。对于特区民宿来说，东京都大田区、大阪府、大阪市等被指定为国家战略特区地域的地方是适用范围。
因此，如果要进行民宿业务，通常需要根据住宅宿泊事业法第3条进行申报。然而，有一些限制条件需要注意，比如年度提供天数不能超过180天，并且在房主不在场的情况下，必须配备具备“土地建筑交易师资格”或者“与住房交易等相关的2年以上实际工作经验”的管理人员（参见下图）。
【三个制度的比较】
| 旅館業法 （簡易宿所） | 国家戦略特区法 （特区民泊相关部分） | 住宅宿泊事業法 | |
|---|---|---|---|
| 所管省庁 | 厚生労働省 | 内閣府 （厚生労働省） | 国土交通省 厚生労働省 観光庁 |
| 許認可等 | 許可 | 認定 | 届出 |
| 住宅专区进行业务活动 | 不可 | 可能 | 可能 |
| 営業日数 | 制限没有 | 2天3晚以上 | 1年180天运营 |
| 旅客名单 保存義務 | 需要 | 需要 | 需要 |
| 前台 | 不需要 | 不需要 | 不需要 |
| 每人居住面积3.3平米 | 需要满足 （3.3㎡/人） | 原則25㎡以上/室 | 需要满足 （3.3㎡/人） |
| 衛生措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置 | 換気、採光、照明、防湿、清潔等の措置、使用の開始時に清潔な居室の提供 | 換気、除湿、清潔等の措置、定期的な清掃等 |
| 非常用照明措置義務 | 需要 | 如果您在一个住宿期间超过6晚7天的设施中，这个是不必要的 | 如果家主和其他人共同居住，而且住宿房间的面积很小，则不需要 |
| 消防用設備設置 | 需要 | 需要 | 需要家主同居で宿泊室の面積が小さい場合は不要 |
与邻居之间的防止纠纷措施 | 不要 | 必要（为了对邻近居民进行适当的说明、处理投诉和查询，需要建立相应的体制和宣传方法，并确保相关联系方式） | 必要（对于住宿者的说明义务和投诉处理义务） |
| 委托管理业务给不在场的管理者。 | 没有规定 | 没有规定 | 没有规定 |
来源：厚生劳动省、国土交通省、观光厅的“民宿制度门户网站”
通过本次法律修正，已经允许完成规定培训的学员作为新的管理者被认可。具体来说，需要完成约20小时的学习和约7小时的培训，并通过结业考试等条件。对于本次法律修正背后的背景，熟悉民宿情况的石井先生进行了以下思考。
「住宅宿泊事业法实施已经过去了5年，从民宿运营中出现的问题较少以及整个日本国内都在推动有效利用现有房地产和促进旅游立国的趋势下，可以看出政策方向是放松要求，支持民宿业务发展。」
这次的要求放宽可能会导致之前一直委托管理公司进行管理的房主，有可能自行注册为民宿经营者并扩大"自主管理"的不在型民宿。
要进行无房主在场的民宿经营，必须将管理委托给管理公司，或者房主自己注册成为管理公司。过去，由于资格和实务要求成为了障碍，不能自行注册成为管理公司的房主们选择支付手续费来委托管理公司进行无房主在场的民宿管理。
然而，为了降低成本等目的，存在着一定数量的房东希望自行管理无人值守型民宿。对于这些房东来说，此次要求放宽使得他们可以通过注册管理公司来自主管理无人值守型民宿的门槛降低了是事实。如果无人值守型民宿的自主管理得以普及，那么过去一直接受房东委托进行管理的管理公司将会受到很大影响。
自称为“第一代”的人们，他们从新冠疫情之前就开始了民宿经营。
在疫情后开始经营民宿的"第二代"人群对待事物的意识有所不同。
近年旅游业的繁荣使得越来越多的企业家和投资者考虑投资民宿。据石井先生所说，从事民宿经营的人可以分为两个群体：在新冠疫情之前就开始经营民宿的“第一代”和在疫情之后才开始经营民宿的“第二代”。他指出，这两个群体有着不同的感知方式。
在新冠疫情爆发后，大部分民宿业者选择撤离。最近虽然民宿行业逐渐恢复势头，但并不是说那些撤退的人重新回来了，而是经历了疫情考验的“第一代”终于开始重振旗鼓。
我觉得从“后疫情时代”开始参与的“第二代”正在新进入市场并蓬勃发展。第一代通过建立社群，在社交媒体等平台上进行信息交流，而第二代则在更宽松的条件下开始了自己的副业，并且对于有这么多吸引人的副业感到非常开心和兴奋。
这次的要求放宽，对投资者来说是个机会吗？最后，请给投资者一些建议！
由于要求放宽，民宿业不仅是商机，更是受到旅游业蓬勃发展的高度期待，因此具备相当吸引力的商业行业。
目前，东京、京都、大阪和冲绳等地的住宿设施已经增加并得到了发展，给人留下了这样的印象。然而，未来可能会看到周边热门地区以及滋贺和和歌山等乡村地区需求不断增长的迹象。
关于对民宿投资的问题，我希望您能参考上述的变更点和实际情况。
