遇到"再建筑不可"的房屋您应该注意什么

遇到"再建筑不可"的房屋您应该注意什么(图1)

你在找地的时候,见过或听说过比市场价还便宜的“无法重建的房产”吗?“无法重建”是什么意思?优势和劣势是什么?熟悉无法重建的房子的一流建筑师佐川先生教了我。

什么是不能重建的房子?

什么是不能重建的房子?

不可重建的房产是一块土地,如果房屋被拆除和清理,则无法建造新房屋。仅限城市规划区和半城市规划区。

在上述地区,《建筑标准法》规定了“连接道路的义务”。与道路接触的义务是“必须与宽度为4m以上的道路接触至少2m”,规定不能在不与道路接触的土地上建房的路。

之所以有这样的义务,是为了让消防车、救护车等应急车辆能够进入,以便灭火和救援活动能够顺利进行。换句话说,不要把你的房子建在消防车和救护车无法进入的土地上。

具体来说,以下土地是无法重建的房子。

无法重建的土地示例
遇到"再建筑不可"的房屋您应该注意什么(图2)

(1) 不与道路相邻,

(2) 宽度不足 2m, (3) 相邻道路不符合建筑基准法,无法重建。

为什么会有无法重建的属性?

如果一开始就规定接路义务,就不会有不履行接路义务的房子,也就是不能重建的房子,但为什么会有的土地呢?事实上,建筑基准法是1950年制定的,城市规划法是1968年制定的。因此,部分1950年以前建造的房屋、划为城市规划区之前建造的房屋等,不履行与道路相通的义务。

例如,东京的23个区被指定为城市规划区,但约有5%的住房没有履行与道路相连的义务。

东京23区的房屋数量4,901,200 户
临近道路宽度小于2m的房屋数量182,700 户(约 3.7%)
地块不临近道路的房屋数量59,900 户(约 1.2%)
疑似无法重建的房屋数量242,600 户(约 4.9%)
来自总务省2018年房屋土地统计调查

“疑似不可重建的房屋数量”包括相邻道路被认定为“第42条第2项道路(*)”并且可以建设的情况。虽然不一定不能重建,但仍有约240,000个这样的总属性。

* 第 42 条第 2 项道路/特定行政机关(接受建设申请的地方自治体)指定为道路的道路称为“认定道路”。即使宽度小于 4m,根据建筑标准法也被视为道路,道路边界线被视为从道路中心线向后 2m。第 42 条第 2 款 在临近道路之场地上建造或改建建筑物时,应保证退台之规定宽度。

可以翻新并居住但是无法重建

您不能在无法重建的房产上建造新房子,但您可以通过翻新现有的房子继续居住。就算房子买卖也不影响。“但是,它仅限于不需要建筑申请的装修。”

那么什么是不需要建筑申请的装修呢?首先,如果是两层以下的木结构建筑,总建筑面积500m2,层高13m以下,屋檐高度9m以下的木结构建筑(称为4号楼)建筑),建筑申请将不被接受,除非它被扩展或改造。你不需要“

大部分不履行接马路义务的楼盘,土地面积都不大,所,例如要重盖屋顶的一半以上,或者要修理外墙,则需要进行建筑申请,因此最终是无法根据需要重新屋顶或修理。另外,提前和考试机构商量一下,确认什么是“一半”。

上面说了,如果是4号楼,可以改造一下,提高抗震和隔热。此外,如果是木结构建筑法的房屋,在结构上可以的话,可以更改平面图。相反,采用RC施工法,据说旧混凝土的寿命约为50年,因此需要注意混凝土的劣化程度。在 2x4 建筑方法的情况下,很难更改平面图,但由于 2x4 建筑方法在 1950 年之前在日本几乎从未使用过,因此这种情况非常罕见。

如何启用重建

为了使无法重建的房子能够建造,有必要使其成为履行道路连接义务的土地。让我们再看看上面的图表。

促成重建的土地购买示例
遇到"再建筑不可"的房屋您应该注意什么(图3)

在(1)的情况下,购买(A)、(B)或(C)的任何土地。在(3)的情况下可以满足,购买(C)或(F)并匹配,或请(F)、(G)、(H)地主一起退后,将前面的通道退后适用于第42条第2款道路

但是,即使您申请了,也不一定会获得批准,因此请在申请前向政府查询。

购买无法重建的房产的优缺点

购买无法重建的房产的优势

购买不能重建的房产的好处是价格便宜。“无法重建、无法扩建或翻新、无法使用汽车的土地很难找到买家,因此比周边地区便宜。” 市场价格约为周边市场的10%至50%。之所以市场预期价格区间较大,时机也是一个很大的因素。

尤其是对于想要翻新住老房子的人来说,更容易买到便宜的房子,再花那笔钱在装修上。

另一方面,对于拥有或居住在邻近土地的人来说,这是扩大自己土地的机会,因此即使花一点钱也可以购买。因此,它可能是市场价格的60%到70%左右。“在这种情况下,价格往往会受到你与业主关系是否良好的影响。”

无法重建的房子将具有较低的应税估价。因此,还有房子税和城市计划税低的优点。

■ 购买不可重建房产的优势・低价格・低房子税和 城市规划税

购买无法重建的房产的缺点

另一方面,购买无法重建的房产的缺点是无法重建或扩建。可以翻新,但是大部分建筑都已经过时了,光是修修就得花钱。此外,由于不临近所谓的宽路,材料和设备进场困难,建设成本也会相应增加。

“此外,无法重建的房产通常土地狭窄,因此可能很少有裸地。

其他人可能会考虑抵押贷款购买和装修,但在许多情况下他们无法获得抵押贷款,因为无法重建的房产作为抵押品的价值较低。这也是缺点之一。

还存在购买后的风险。它不能重建,所以如果它被台风摧毁或被火灾摧毁,你将无法再在那里生活。那种决心也是必须的。

■ 购买无法重建的房产的缺点

・不能进行翻新
・不能进行扩建或翻新等需要申请建筑的翻新・根据房子不能进行地质调查 ・不能取得抵押

购买无法重建的房产时的检查要点

虽然有缺点,但肯定是不能重建的便宜楼盘。考虑购买时应该注意什么?

检查基础设施状态

电力、煤气和供水应该通过,但如果房产四周被其他土地包围,则需要确认它们通过的地方。

雨水是如何排出的?

如果雨水顺着排水沟流到地面上,也会损坏地基。让我们检查一下雨水是如何排到下水道的。

是否通风良好、阳光充足?

由于不临近宽阔的马路,周围常有房屋,通风和日照不佳,容易积水。

如果没有足够的阳光或通风,外墙即使被雨淋湿也很难干燥,因此维护成本往往会相应增加。

需要更详细地查看这些检查点。因此,如果可能,建议请专家检查无法重建的房子。“特别是与从事过不可重建物业工作的建筑师和承包商核实。经验丰富的专业人员可以指导您如何解决任何不可预见的不便。这应该很容易。”

虽然它是不可重建的房子,不能像这样重建,但便宜地得到它是一个很大的吸引力。另一方面,也有无法按揭或倒塌无法居住等劣势。与专家仔细考虑您的购买是个好主意,以免您以后后悔。

概括

福利很便宜

缺点:不能重建,不能抵押

购买前请咨询有经验的专业人士

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