日本旧公寓的价值和寿命,买卖前的注意事项

日本旧公寓的价值和寿命,买卖前的注意事项(图1)

这里有许多价格和位置都极具吸引力的二手公寓。
不过,卖也好,买也好,“有些不安”也是事实。
因此,我们请了一位房地产专业人士来教我们二手公寓,以消除所有可能的焦虑因素。
在了解优点、缺点和注意事项后,明智地买卖二手公寓并从中获利。

二手公寓的价格与建筑物的年龄成正比。逐渐下降直到20岁

二手公寓的魅力在于便宜。新房需要多长时间才能变得便宜?经营个人不动产咨询公司的长岛修先生向我们介绍了二手公寓。

“据说二手公寓的价格从不再是新建筑的那一刻起,一般比建筑物的原价低20%左右。如果是这样的话,形象会低600万日元和5400万日元。此后价格将逐渐下降,据说下降将在20年后停止。在首都圈和关西地区,从2018年左右开始,它将成为“5岁”。 “一年内新建公寓的价格几乎与新建公寓的价格相同。”由于新建公寓的供应减少,似乎需求已转移到相对较新和使用过的公寓。市场价格可能会因各种因素而变化情况,所以我想密切关注市场动向。”(长岛先生)

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你可以看到它一直以一定的角度下降,直到 20 岁,然后它才逐渐下降(东京官邸提供的图片,2011 年)。

经过 20 年的建设,公寓价格趋于平稳 → 价格进一步下跌的可能性很小

20岁这个数字的依据是什么?

“这只是市场的平均价格,并不是说‘20年后,房子的价值就会消失,只需要支付土地的成本’。结果是,平均价格已经停止下降了。”在 20 年。在大多数情况下,价格高于土地价格。但是,20 年后的任何公寓。例如,一个受欢迎的房产即使经过 20 年的建设也不会下降,而一个不受欢迎的公寓或管理不善的公寓即使相对较新,公寓也可以很便宜。”(长岛先生)

二手公寓价格普遍呈上涨趋势

建了20年还不跌价,是不是说明那段时间“物超所值”?

“最好的交易就是在价格下降时购买,所以 20 年将是一个标准。也更低。

造成这种情况的原因
之一是新建公寓的供应量正在下降,而需求正在转向二手公寓

此外,现在接受二手公寓的改建和翻新

并且提到住房贷款变得更容易使用。

如今,几乎没有人通过缩小到新建公寓来寻找房子。``如果它是一个好的财产,那么它是新建的还是使用的都没有关系。''(长岛先生)

只要新公寓的供应量仍然很低,二手公寓的受欢迎程度就可能会继续。此外,如果您购买的是20年楼龄的公寓,已经触底,即使购买后卖出,价格也不太可能崩盘,因此您可以放心购买。

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全面改造和翻新通常会创造出新建公寓所没有的魅力。(照片/Pixta)

钢筋混凝土公寓的寿命超过 100 年

二手公寓因其价格而非常有吸引力,但即使您可以便宜地购买它们,如果您不能长期居住,也没有用。听说钢筋混凝土的寿命是100年。比如你买一套20年的公寓,你还能住多少年?
根据财政部公布的关于折旧资产使用寿命的部令,公寓的使用寿命为 47 年。此外,有数据表明,如果我们将“从公寓竣工那一年到重建房产竣工的这段时间”作为“重建公寓的寿命”,平均预期寿命为 33.4 岁(东京官邸,2014 年)。

“那只是‘已经被拆除或重建的公寓的平均年龄’。如果你把它作为一个人来考虑,那是没有计算出那些身体健康的人的平均预期寿命。那不是真正的平均预期寿命,是吗?事实上,有许多公寓在建设 40 年或更长时间后仍然活跃,国土交通省宣布“钢筋混凝土建筑的物理寿命预计为117年”(2013年国土交通省“RC结构物(混凝土)寿命研究的以往研究事例”)。有人说它可以持续 120 到 150 年。当然,那是在施工无遗漏、无缺陷、检查管理得当的情况下才能获得的长寿。那样的话,据说至少能维持 100 年。”(长岛先生)

直到战后,公寓才开始在日本正式供应。与欧洲不同,仍然没有超过 100 年历史且仍在使用的公寓的记录。这时候你就会知道你真正的预期寿命。

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从现在开始,我们将进入一个“古老=美丽而有价值”的时代,而不是“古老=肮脏和毫无价值”(照片/ Pixta)

由于存量社会化、技术革新等,公寓的寿命有可能进一步延长。

据国土交通省称,截至 2020 年,共有 918,000 栋 40 年以上的公寓,预计该数量将在 10 年内增长约 2.3 倍,20 年内增长约 4.2 倍年,达到384.5万台。因此,从本财政年度开始,我们开始支持一项旨在延长公寓寿命的倡议,该倡议被称为延长公寓存量寿命的示范项目。政府正在努力促进适当的维护和修理以及重建以延长使用寿命。
甚至在此之前,建造好房子并继续长期居住的运动已经开始。在政府的支持下,公寓的使用寿命在未来可能会变得更长。

“混凝土本来是新材料时最弱的材料,50年后逐渐变强,50年后又变弱。此外,新技术和施工方法也在陆续开发中,比如瓷砖的涂层公寓将瓷砖的寿命再延长 60 年。,这种技术有可能延长寿命。”(长岛先生)

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在人口持续减少的同时,40年以上的公寓数量正在迅速增加,20年后将增加约4.2倍<SUUMO编辑部根据国土交通省数据制作(2020年) 

未来将根据公寓的管道工程如何完成而改变

假设用混凝土建造的建筑物(框架)可以使用很长时间,那么其他部分是否也可以使用100年?

“最大的问题是‘水管’。许多建于1970年代的公寓楼龄超过50年,下层的天花板都有排水管。如果你想搬家,你需要问下楼的人合作。拆除下层房间的天花板并更换排水管实际上是相当困难的。那样的话,似乎有很多情况是将自己的住宅单元的地板抬高并安装新的供水管当然,如果发生这种情况,天花板高度会降低。另外,如果管道埋在混凝土地板中。在这种情况下,将拆除和更换混凝土。在这种情况下,管道的使用寿命可能会成为公寓的使用寿命。您知道竣工时进行了什么样的施工以及如何修复吗?我想来这里。”(长岛先生)

似乎公寓的寿命取决于是否可以维护管道而有很大不同。不仅限于管道,主要施工方法因公寓建造时间而异,因此要检查的点也不同。请参阅下面的特定年龄清单。

■ 1970年代

〇 历史背景与特征
・新抗震标准制定前

〇注意事项
・有没有做抗震加固加固工作
・有没有空调套筒
・给排水管在哪 ・
传声难易度有没有问题

■ 80年代

〇 时代背景和特征
・1981年制定新的抗震标准
・泡沫经济背景下投资公寓的出现
・更容易翻新

〇 注意事项
・给排水管道在哪里?
・房屋是否使用隔音材料
・传声的难易度有问题吗
?这个时代的投资和炒作共管公寓,如极低的租金?

■ 1990年代

〇时代背景与特征
・外框施工法出现
・1999年住宅质量保证促进法制定、住宅性能指标制度开始实施
・无障碍规格增加
・抗震技术开发

〇注意事项
・一间房是否太小无法保证房间数
・天花板高度是否足够(主要是层高仍为2700至2800mm左右)
・楼板多厚(双层楼及双层吊顶) ?)
・是否采用外架施工法、减震结构和隔震结构?

■ 2000年代

〇 时代背景和特征
・2003年建筑基准法修订
・大规模开发・高层
公寓的增加

〇注意事项
・被梁包围的面积较大的空心板是否会引起较大的振动,使声音更容易回声・板的厚度是多少(主要是18至20厘米左右)・
管道
从铁管 热水供应管的树脂管是铜管吗?

如何识别“可以长期居住的公寓”:什么是“旧抗震/新抗震”?

抗震标准是保证建筑物具有最低抗震能力的标准。由《建筑基准法》规定,1981年6月作了实质性修改。在建筑行业,本次修订前的标准称为“旧抗震标准”,本次修订后的标准称为“新抗震标准”。一些按旧抗震标准建造的公寓甚至比按新抗震标准建造的公寓还要坚固。
另外,由于公寓的建造时间长,即使是1981年6月以后建造的公寓也都是按照旧的抗震标准,所以一定要确认一下这个地区建造的是哪种类型的公寓。走吧

还需要检查公寓是否妥善维护。

据说用钢筋混凝土建造的建筑物和公寓可以使用 100 年,但 40 年后它们看起来像废墟。还有一种不安的感觉,“真的要坚持那么久吗?” 长寿公寓和非长寿公寓有什么区别?

“比建筑物的年限对寿命影响更大的是‘做了什么样的管理’。例如,再坚固的钢筋混凝土建筑物,如果在建造后保持原样,它也会倒塌50年分开。公寓的寿命在很大程度上取决于管理协会是否妥善管理以及维修计划是否按计划进行。检查财产是否妥善存放,维修计划是否正确安排并实际执行是否经常进行维修,以备不时之需。看一下会议纪要应该就知道了。”(长岛先生)

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这么重要的文件,跟公寓完全没有关系的人,能随便出示吗?

“在美国,人们只有在看到与公寓管理有关的所有文件并签署同意后才会购买二手公寓。然而不幸的是,在日本,必须向业主以外的任何人披露会议记录不会。只有极少数人会公开信息。大多数情况下,即使你让他们给你看,他们也不愿意给你看。这种情况下,我们就以维修储备金的多少来判断吧
。据说合适的金额是每平方米200日元。对于70平方米的专属面积的公寓,14,000日元是一个指导方针。如果这个金额收集得当,大规模的就会出现资金短缺每 15 年维修一次。您应该能够保护公寓的寿命。但是,例如,如果该公寓的维修准备金为 10,000 日元,则每月减去 4,000 日元,15 年后,每单位72。如果你有100套公寓,你将短缺7200万日元。有可能“我没有钱无法正常修复=我无法保护我的生命” 一些公寓以较低的维修储备金出售,以便买家更容易找到新房。在这种情况下,将在维修工作时额外收取差额。有些公寓会在他们的网站上发布信息,所以我在这样的公寓里感到很安全。”(长岛先生)

有没有办法在预览期间检查管理质量?

“不要直接进入房间,而是从外面看。要注意瓷砖剥落或漂浮的公寓。经过10年的建设,3%到5%的瓷砖是很多东西。会变成这样的状态,所以先看看是怎么处理的tidy,你应该知道。管理状态是否合适?如果很难理解,我们建议问像我们这样的验房师。”

公寓居民的年龄段和空置率也会影响未来的预期寿命。

除了建筑物的质量和管理之外,是否还有任何其他条件会影响公寓的使用寿命?

“什么样的人住在那里,或者不在那里?如果拥有土地或建筑物的人在继承时死亡并且没有登记就空置了怎么办?首先是管理费用和维修费用。此外,恶化等问题会出现管理不善、管理困难等问题。随着住户年龄的增长,也会出现这个问题。即使妥善缴纳管理费和修缮准备金,比如70岁老人需要大规模维修或重建,他们会想投入大量资金。如果是车站附近的热门物业,年轻人经常入住,居民变化,你可能不用太担心,但在有巴士服务的郊区公寓,这种问题更容易发生。公寓是合租的房子,所以你不能让自己的房间住得更久。”(长岛先生)

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购买二手公寓时,我的资金计划应该注意什么?

与新房相比,是否存在“借钱难”、“手续复杂”等问题?

“与过去不同,没有‘因为是二手公寓,所以贷款难’这样的问题。未来,每个人都会有更多的差异化,比如‘‘短租期和高利息’在洪水灾害可能性高的地区建造的公寓的费率。“如果洪水灾害的可能性很高,非人寿保险费将增加一倍或三倍,所以我也要小心。” (长岛先生)

新建公寓和二手公寓同样需要确定抵押物的质量。由于可以将公寓的成本与装修成本结合起来,因此即使是二手公寓,使用贷款似乎也没有缺点。

超过 25 年的二手公寓通常不符合抵押贷款扣除的条件。

如果您以抵押购买二手公寓,则年末贷款余额对应的扣除额将从所得税中扣除10年。每年扣除贷款余额的0.7%,最高余额为2000万日元。换句话说,您最多可以获得 140,000 日元的扣除额。该系统从入住之年起持续 10 年,这对购房者来说是一个非常好的系统。但是,即使您以同样的方式使用抵押贷款,也可能无法扣除,具体取决于您购买的房产。为避免将来失望,请确保您的购买符合以下要求:

■ 抵押税减免要求(在公寓的情况下)

占地面积50m2以上(其中1/2以上必须自用)

我想卖掉我现在住的旧公寓,搬进去住!有什么高价卖出的秘诀吗?

买的时候希望便宜,卖的时候希望越贵越好。作为个人卖家,我可以做些什么吗?

“外观的印象非常重要。当我住在房子里时,当我要求人们看房子内部时,我会努力使它看起来更好,例如,将不必要的行李存放在美国的后备箱里国。“分期”。在日本,也有中介公司经过专业人士的协调后出售内饰。实际上,有花费40万日元清洁后,销售价格上涨300万日元的案例。你可以隐藏让您觉得自己住在房子里的东西,并添加时尚的绘画和照明设备,或者请专业人士使水周围最影响印象的区域闪闪发光。您认为如何?”(长岛先生)

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为了准备预览,我想设计改善外观的方法(照片/Pixta)

考虑公寓物业价格以外的成本,例如维修和翻新成本。

除了装修物业外,二手公寓还有需要维修的形象。有些部分你拆了才知道,但在买之前,你想知道装修需要多少钱。

另外,热水器等在您入住时还可以使用的设备,在您入住后几年可能会达到使用寿命。在您的财务计划中保持灵活,这样您就不必担心以后会影响您财务的意外开支。
此外,当公寓的维修工程费用不足时,可能会向所有单位业主收取数十万至数百万日元的额外费用。那时候不考虑居住年限,所以先看看“什么时候建的”和“修缮准备金是否充足”。

二手公寓的优点是可以在确认实际进行了什么样的管理以及住在什么样的人之后购买。已经进行过大规模维修的旧公寓应该很容易理解。您为什么不考虑将越来越多的二手公寓作为您的选择之一?

概括

平均而言,价格在20年触底,所以如果你想买便宜的,就瞄准20年以上的房子。

公寓的平均寿命超过100年。然而,管理影响的不仅仅是原始质量

房屋贷款变得更容易使用,但贷款扣除可能无法使用

想买就看管理和住户,想卖就看好

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