日本投资购买房产的3个时机

我应该买投资公寓吗?

日本投资购买房产的3个时机(图1)

如果继续持有可能会产生成本,或者预计资产价值会下降,有些情况下最好更换投资公寓。

房地产投资被认为是一项长期投资。但是,公寓的资产价值可能会下降,出售时可能会赔钱。为避免这种情况,您需要在正确的时间卖出。

购买新投资公寓的两个必要条件

日本投资购买房产的3个时机(图2)

让我们来看看您应该购买新的投资公寓的原因。

为了避免额外费用并降低出售公寓的风险,您可以判断有必要更换投资公寓,原因有二。

因此,如果这些原因不适用,可以说目前卖出的必要性很低。

更换需求 1:避免额外费用





您可能需要更换您的投资公寓以避免额外费用。

额外费用可能包括,例如,公寓楼的大修。公寓建成多年后,将需要进行大修。如果您拥有经过大规模维修的公寓,您将不可避免地承担额外的维修费用。

为了避免支付额外费用,据说购买新公寓是有效的。

需要更换2:降低风险





购买新公寓的第二个原因是,为了降低风险,在您拥有的公寓的资产价值下降或估值变化之前出售公寓,需要更换公寓。

公寓价格有涨有跌,因此如果公寓价格可能会下跌,那么购买替代品并在价格仍然很高时出售不会有任何损失。此外,通过在资产价值下降之前更换您拥有的公寓,您可以降低公寓价格下跌的风险。

购买新投资公寓的 3 个时机

日本投资购买房产的3个时机(图3)

那么,什么时候是购买投资公寓的合适时机?

考虑到购买新公寓的必要性,有“大规模维修前”、“趋势变化前”、“投资公寓可能受到不利影响时”三个时间点。我将详细解释每个时间。

更换时机一:大修前





投资公寓的第一个更换时机是在公寓进行大规模维修之前,而且不是在大规模维修之前,而是有一点余地。

这是因为大修期间很有可能会产生额外的修缮费用。在很多情况下,公寓的大规模维修是在建设 12 年后进行的,因此大约 10 年将是更换的时间。如果太快,将很难出售,因为要考虑维修费用。

您多久需要对公寓进行大规模维修工作?|住房安心保证

更换时机2:趋势改变时





在房地产投资中,销售价格是上涨还是下跌的趋势很重要,因此在趋势发生不利变化之前是更换公寓的时机。

在这种情况下,最需要关注的是二手公寓价格的走势。让我们把握二手公寓价格上涨或下跌等变化的时机,在可以卖到最高价的时候购买新的。

更换时机3:可能对投资性房地产产生不利影响的情况





投资公寓的房产价值也会受到周围环境的影响,所以当周围条件很可能对房产价值产生负面影响时,就该买新的了。

例如,由于邻近企业的业务收缩而导致办公室搬迁,以及医院和购物中心的关闭都会产生影响。如果您依赖城市发展计划,那么这些计划的变化也会产生影响。每天收集周围环境的信息很重要。

购买新公寓时的三项税费

日本投资购买房产的3个时机(图4)

在这里,我们将介绍您购买新公寓时需要缴纳的三种税金。

当您购买新的投资公寓时,除了这些税金之外,还可能会产生中介费、垃圾处理费以及进行调查时的调查费等费用。如果您正在考虑购买新的公寓,请务必了解这些必要的费用并做好相应的准备。

税收 1:注册和许可税





购买新的投资公寓时,您将不得不出售和购买房地产。

请注意,您在出售或购买投资公寓时需要更改登记。此外,登记不仅由本人进行,而且通常会委托司法代书人进行登记,因此需要向司法代书人支付费用。

No.7191 登记执照税税额表|国税厅

税 2:财产取得税





购买新的投资公寓时,还需要缴纳“不动产取得税”来购买新的公寓。不动产取得税是取得新的不动产时必须缴纳的税金。

请注意,房地产取得税不是在购买时缴纳,而是在“纳税通知书”到达时缴纳。购买公寓可能会很昂贵,所以一定要提前做好准备。

不动产取得税-计算方法及减免措施的申请-|住房实用文章

税 3:印花税





购买投资公寓时征收的第三种税,“印花税”,是指房地产交易的“购买协议”所附的“印花税”的费用。

换句话说,这不是您必须在某处申报的税款。通常,它在创建房地产销售合同时已经附加,因此在大多数情况下,您稍后会一次性支付。

如果您没有在销售合同上加盖印花税票,您可能会受到处罚,所以一定要检查一下。

印花税 | 国家税务局

通过使用特殊例外来减少公寓销售税的两种方法

日本投资购买房产的3个时机(图5)

更换公寓会产生税费等成本,但也有通过采取特别措施可以节省税金的情况。

特殊税收措施并不意味着您无需提交纳税申报表即可获知。重要的是要找出有哪些例外情况,并在您购买公寓时正确应用它们。

方法一:资本利得发生时





如果您在购买新公寓时获利,即如果您有“转移收入”,您可能会获得 3000 万日元的资本利得扣除特别豁免和更换住宅物业的特别豁免。共有三种降低税率。

如果实际销售时的售价高于购买时购买公寓所需的成本,并且确定已产生资本收益,则可能适用这些例外情况。将有

住友不动产销售

特殊例外的条件

要获得3000万日元的特别豁免,条件是它是住宅物业,在上一年和前一年没有获得住宅物业的特别豁免,并且没有转移到有特殊关系的人。我有。

特殊购置置换和减税条件下,必须是自有10年以上的住宅物业,有不向关联方转让等条件。

方法二:发生传输丢失时





如果在重置房地产时发生“转让损失”,即在销售金额低于获得收入的金额的情况下,“与住宅物业重置相关的转让损失的总损益和结转扣除例外可能会收到。

国家税务局

特殊例外的条件

获得例外的条件是该物业必须是在转让当年的 1 月 1 日之前拥有至少 5 年的住宅物业 ・有金融机构为转让资产提供贷款,还款期为10年,剩下的就是这些。

此外,从转让前一年到转让后一年,您必须获得建筑面积 50 平方米或以上的替代财产并居住。・在转让的当年收入 3000 万日元或以下亏损结转扣除 有未领取等情况。

把握时机买新房

日本投资购买房产的3个时机(图6)

在本文中,我们介绍了购买公寓的必要性和时机。您可以长期持有公寓,但如果长期持有,可能会产生额外费用和意想不到的风险。

让我们适当地检查投资公寓的资产价值状况和未来前景,把握时机出售和投资,以免亏本。

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