日本房产之租赁管理和物业管理

即便说“出租管理”和“物业管理”一个词,由于业务涉及面广,似乎仍然没有一个词可以准确地表达出一个词的内容。这样的出租管理工作大致可以分为出租房地产中的“硬件管理”和“软件管理”两大类。

日本房产之租赁管理和物业管理(图1)

什么是硬件管理(什么是建筑维护工作?)

在这里,出租房地产中的“硬件管理”是指管理房地产本身,例如公寓、公寓、办公楼等“建筑物”和“土地”。诸如“建筑美学与卫生管理”、“消防检查”、“建筑设施维护管理”、“修缮计划规划与运营管理”、“修复工程与改造工程”等操作在房地产中被视为“硬件管理工作”管理。我可以说
更具体的任务包括以下内容。

以上实例可以说是出租物业本身的维护、管理和运营所必需的“硬件管理工作”。
此外,这些任务需要了解消防法、建筑标准法等法律法规和恢复原状的指南,以及建筑结构、设备部件和建筑设备的知识。当然,租赁管理负责人可能没有必要要求此类内容,但当发生事件或麻烦时,“我应该咨询谁?”有必要创建一个可以正确升级此类内容的系统“我应该和你商量吗?”和“需要什么样的回应?”这样的问题。

在我之前的工作中,我的前辈教我的一个词是“房地产是一种生物”。
即使没有大的麻烦或事件,建筑物每天都在变化。由于长时间的风雨,屋顶的防水涂料也会变质,外墙的涂料也会老化。即使在无人使用的空房间里,灰尘也可能从某个地方飞来,弄脏地板,或因冷凝而腐蚀配件。经常听到如果房间长时间空置,下水道中的密封水会干涸,污水的气味就会上升。就像生物一样,如果没有得到适当的照顾,房地产只会继续恶化。
在入口处捡垃圾。采取措施防止收集站溢出传单。如果共享部分中的灯泡即将破裂,请更换它。这也是建筑物的维护和管理的一项重要任务。

此外,妥善管理出租房地产的“硬件”方面,对出租管理的“软件”方面也有积极的影响,这将在后面讨论。
准租客来看房出租时,集体信箱散落一地,多年前的告示无人看管,房内水已干涸,有异味。给物业留下不好的印象,合同会遥遥无期。因此,有必要对建筑物本身的“硬方面”进行正确的操作和实施租赁管理。

什么是软件管理(物业管理业务)?

“软边管理”主要是指对公寓、公寓和写字楼的承包商和租户的管理工作。“准备租赁合同和签订合同所需的文件” “计划和实施空缺招聘活动” “每月收取租金和拖欠提醒” “应对租户的投诉和处理邻里问题” “合同更新工作”和搬家-出注销工作”可以说是房地产管理中的“软管理工作”。
更具体的任务包括以下内容。

与建筑物的框架和设施相关的艰苦工作相比,与建筑物内容相关的工作(合同管理、租户通信、招聘工作等)可以说是“软管理工作”。
软方面,主要工作是人际,比如“给租户”、“给房地产公司”、“给业主”。因此,不仅要了解房地产业务,还要强调沟通技巧。当然,硬件运营也需要供应商之间的协调等沟通技巧。但是,由于 BtoC 业务会比硬件管理业务更多,因此会出现需要“满足感”而不是盈亏的情况。

如果招聘负责人不做任何事情,不知道自己在招聘,那么无论出租的物业多么干净和高规格,都很难签订合同。即使企业满员,如果拖欠租金无人看管,也不会产生现金流。未能对投诉作出适当回应将导致合同被取消,这将成为租赁管理的不安因素。
如果这些无形方面的管理没有做好,出租房地产就无法产生利润,收入和支出也会恶化,难以在“硬方面”上合理支出。

如前所述,硬件方面的管理对软件方面也有积极的影响,利润可用于设备更新、改造等增值建设。
这样一来,“硬件”和“软件”就像自行车的两个轮子一样紧密相连,所以一个的积极影响对另一个的积极影响增加。

租赁管理的主要业务和操作流程

从这里,我们将解释租赁管理的主要操作和流程。

招聘职位(租赁业务)

除非您因不动产管理公司变更等原因接管管理,否则管理的财产将从空置状态开始。
首先,它从招聘活动开始,以便客户可以入住这个空房间。由于人口减少和供过于求,预计日本整体的空置率将继续上升。在这种情况下,人们认为租赁管理公司必须具备通过创造其他竞争物业所没有的功能和附加值来吸引租户的能力。

租金管理业务

如果招聘活动成功并且新租户搬入托管物业,则合同持有人管理工作将在租赁期内进行。
租赁期间的管理任务多种多样,但其中最重要的任务之一是租金管理。一般来说,租赁管理和房地产管理的大部分收入来自月租。即使你设法满员,如果你收不到租金,房间在收入和支出方面仍然是空置的。反之,如果因严重拖欠发展为自首诉讼,则空置房间并非不可能,例如法庭成本和机会成本的损失。
因此,有必要可靠地管理租金的支付状况,并通过适当地要求拖欠的承包商收取租金。

续约工作

一般而言,由于签订了固定合同期限的租赁合同,因此需要向租赁合同期限接近合同期末的承包人就其是否拟“续约”提供确认指导。合同”。我有。另外,在固定期限的租赁合同中,为了让房东解除合同,至少需要在合同结束前六个月发出通知(终止通知),这成为了重要的事情。
在普通租赁合同的情况下,即使合同结束日期已经过去而没有续签协议,合同本身将合法续签(自动续签),承包商将受到保护,但续签费和管理费将被收取在合同的情况下,如果省略了续订通知,则可能会发展为与续订费用有关的问题。

取消结算业务

在普通租赁协议中,合同的终止大多是由于承租人的通知。取消通知的方法因合同内容和物业管理公司而异,例如仅以书面形式或仅通过电话接受的情况,但通常在接到电话后,取消通知似乎提交“书面文件”的要求很多。
根据此取消通知,“计算合同结束月的每日租金”、“希望取消日期是否符合取消通知期限”、“是否有短期取消罚款等''是什么?
房间移交后,我们将估算修复和清洁费用。此时,最好在搬出时确定需要解决的区域并在居民和承包商在场的情况下解释费用的分摊。
一旦确定恢复原状的费用和清洁费用,我们将在扣除已存入的保证金和保证金、建设费用和未付的租金。
之后,我们将继续开展工作,例如对空置房间进行修复工作并提出下一次招聘的条件。

业主汇款和报告

每月月初收取的租金、礼金、续订费等收入项目,租赁管理公司的管理费(管理费、PM费)、预付的建设费、广告费等合计减去。汇款
此外,汇款时,请同时发送“待结算项目清单”、“自有物业运营状况”、“各承包商的租金支付结果”、“更新/取消响应清单”和“招聘状态报告”最好做“其他主题的报告”之类的报告。

概括

如上所述,租赁管理业务

  1. 空缺招聘活动(租赁业务)

  2. 租赁期间的管理工作(租金管理、续租管理、取消管理等)

  3. 业主汇款结算及业务报告(报告业务)

  4. 如果房间空置,请返回 1 中的招聘流程。

业务流程是这样的。在这个过程中,会发生诸如应对租户投诉、处理和应对设备故障、检查消防设备(至少每6个月一次)等任务。这些服务统称为“租赁管理服务”和“房地产管理服务”。
租赁管理业务范围广泛,除了解《建筑用地和建筑物交易业务法》、《土地和房屋租赁法》、《建筑标准》等与房地产相关的法律法规外法案”,我们还具备“民法典”和“会计、财务和税务”等领域的知识。需要广泛的知识和诀窍。
涵盖所有这些内容是一个非常高的障碍。因此,可以说作为租赁管理负责人,在您不了解的领域中找到“可以在紧急情况下进行咨询的专家”并为紧急情况做好准备是很重要的一点。
下一次,我想解释一下“租赁管理业务的目的”。


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