在日本购买"带租约的房子"应该注意什么

什么是带租约的房子(出租)?






带租约的房子(出租中的房子)是指房产被出售,而与业主签订租赁合同的人仍然居住在房产内,因此新购买的业主可以在有租户的情况下购买房产。得到

这种类型的交易称为“所有权变更财产”。如果该物业目前出租,则与租户签订的租赁权将转移给新业主。

也叫带租约的房子





带租约的房子(出租)在行业术语中缩写为 chinchu。

既然说房产是出租的状态,那就意味着目前有人居住在该房产内,并将其出租。拥有它的主人会出售它,同时让搬进来的人不用离开就可以使用它。

由于业主变更,如果是业主变更物业,很容易理解,但在行业中现在称为租金。

空置房有什么区别?





出售带租约的房子(出租)财产和出售空置财产之间的区别仅仅是该财产是否有租户。

对于新业主来说,如果房产还是现在的状态,如果还是出租的话,就不需要和租客重签合同,可以省去招新租客的麻烦。

如果房间空着,您将需要经过那些麻烦的程序,但您可以将其更改为新用途。

购带租约的房子产应该注意什么?

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图1)

当您为所有者变更财产(出租)进行交易时,与该财产的居住者的合同将原样移交给新所有者。

根据《民法典土地租赁及房屋租赁法》第31条(房屋租赁的竞争性等),即使没有登记,在交付财产(建筑物)时,财产(建筑物)已经取得. 应生效。

基于这些,在购买正在出租的房产时需要注意各种要点。

土地和房屋租赁法第 31 条 | 电子政务法搜索

1:接替前主人的职责





当购买带租约的房子(租用)时,当前与租户签订的所有权利和义务将从前业主手中接管。

具体有四项义务:使用义务、维修义务、搬出时返还保证金义务、使用人责任。

新的所有者,即买方,承担了前任所有者,即卖方(租户)对租户或承租人所欠的所有这些义务。

第 2 条 定义 | 消费者厅

职责 1:允许使用建筑物

购买建筑物的新业主必须向从前业主手中接管的租户承担租赁义务。

出租物业的租户有权使用他们居住的建筑物。建筑物的所有者有义务在签订租赁合同时允许租户使用建筑物。

即使所出租财产的所有者发生变化,租户也有权使用该建筑物,即使新所有者成为新所有者,该义务也将继续存在。

职责 2:建筑维修

作为承租人的业主有义务允许建筑物的租户,即承租人,根据租赁协议使用建筑物。

承租人在使用房产时,如果房产出现问题,承租人必须进行维修。《民法典》第606条规定“出租人有义务使用租赁物并进行必要的修葺以获取利益”。

即使您在租房时更换了所有者,此义务也将原样移交给新所有者。

出租人的维修义务和承租人的维修义务 | 日本国家消费者事务中心

义务三:搬出时返还押金

当您签订建筑物的租赁合同时,您通常需要支付保证金。保证金合同是独立于租赁合同的合同,但两者又可以说是关联合同。

如果您在租赁期间更换业主,则保证金协议将与租赁协议一起继承,并且在租户搬出时返还保证金的义务将继承。

如果你在易主时有拖欠租金的情况,可以强行从保证金中扣除。

义务 4:用户责任

使用责任是民法第717条规定的土地上建筑物等的占有人、所有人的责任,造成损害的,受害人必须承担赔偿责任。

如果居住者,即居住者不疏忽预防措施,业主将对此负责,如果业主发生变更,这一义务也随之转移。

第 2 条 定义 | 消费者厅

2:从之前的所有者那里接管权利





当您更换出租物业的所有者时,您将继承前任所有者的权利和义务。

业主拥有的权利包括收购后的租金索取权、搬出后收回房屋的权利、搬出后要求承租人恢复原状的权利。

新业主将接管建筑物和租户,因此新业主将有权收取在那里产生的租金。

右一:收购后应收租金

当您购买并获得正在出租的房产时,新业主将收到从租户转移的租金。这意味着从租户那里收取租金的权利将转移给新业主。

从承租人、出租人的角度来看,单单是收款人姓名和账号的变更,并不会产生太大的影响。

右 2:收到建筑回报

在租赁合同中,如果承租人搬出大楼,他们有义务将其归还给房东。因此,即使在租赁期间业主发生变更,房产也会归还给新业主,而不是原业主。

出租的新业主在与租户一起购得这栋楼时,也继承了归还这栋楼的权利。

右三:让住户搬出后恢复原状

租赁合同规定,承租人离开所租房屋时,承租人必须将房屋恢复到最初承租时的原状。

如果你在墙上打洞或安装电器,你需要自己拆除并恢复原状。

即使在租赁期间业主发生变更,这个权利也会移交给新的业主,承租人必须将建筑物恢复原状并归还。

所有权变更财产的优势(出租)

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图2)

购买易主(出租)的房产有什么好处?如果您租的是已经有租客的楼宇,则无需自行招募租客等繁琐的手续,一开始就可以赚取稳定的收入。

未来的收入和支出可以以可见的形式从前任所有者那里继承,因此您可以在将其用作房地产投资时实现各种收益。

1:如果比市场价便宜,搬出后的房产价值会增加

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图3)

如果您是租房,则无法查看内部情况,因此您无法了解当前状况。如果与周围物业的市场价格相比租金便宜,你可以想象内部又旧又脏,但事实可能并非如此。

需要关注未来景气,但由于目前租金低于市场价,预计租户搬出后全面装修后若租金上调,市场价将大幅上涨。 .

2:利用前主人的知识

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图4)

如果您正在租房,我们有在那里实际处理出租物业的记录,所以即使您不是从头开始做所有事情,这也会是一个很大的优势。您可以通过查看前任所有者在签署前在那里所做的租约来了解一切。

可以结合前任屋主的知识,如租客的情况、周边环境、租金等来判断房产,也可以参考购买后如何物尽其用。 .

3:容易获得房地产贷款

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图5)

如果该物业目前正在出租,则该物业实际上已经出租并且拥有良好的记录,因此被认为比全新的物业更可靠。

因此,由于出租房产的可靠性高,因此有一个优势,即很容易获得房地产贷款。

除了环境和地价等因素外,租户的稳定性和租金收入也会对贷款决定产生很大影响。

所有者更改属性的缺点(出租)

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图6)

在所有者改变财产(租用)的情况下,有各种优点,并且有非常有利的形象,但也有以下缺点。

我们建议您在知道它的缺点之后再考虑。

为了投资房地产,展望未来很重要,但在做出决定之前,有必要调查甚至是最小的细节,直到您完全相信为止。

1:购房前无法查房

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图7)

如果房屋是出租的,则有租客,因此即使是业主也不能擅自查看建筑物内部。

可能存在仅从外部看难以理解的内部情况。设备可能出乎意料地陈旧或破烂不堪。

搬出后,您可能需要做很多工作,或者房客可能会要求您修理。

2:租金定价可能不合适

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图8)

出租房屋的情况下,即使查看周围的市场价格和房屋的详细信息,有时也会出现显着差异,并且可能没有适当地设定价格。

即使租赁合同已经存在很长时间,不再符合市场价格,合同也可以继续不变。

另外,即使拖欠房租,如果没有与房租担保公司签订合同,也需要自己办理催款手续。

3:承租人赔偿金不得签订





当您签订租赁合同时,通常会要求您购买承租人责任保险(tenant liability insurance)。

但是,也有因保险期间已过而未办理续保手续或未缴纳续保费等原因导致保险合同未彻底续保而保险期满的情况。

4:不能选择租户属性





如果你是租房,你将无法详细了解属性,因为你购买房产时已经有租户。

如果从你入住的地方开始,你可以在签合同的时候知道你是一个什么样的人,但是你不能确切地知道,因为在租赁期间你会连同房产一起接管承租人。

此外,最近,从保护个人信息的角度来看,确认文件的处理非常谨慎。

出售正在出租的物业时的注意事项

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图9)

出售出租物业的原因有很多。如果您想立即出售,例如当您需要大量资金时,或者当您无法继续管理财产时,有一些要注意的要点。

为了顺利出售出租物业,除了原样出售外,还需要考虑多种方法,包括将其作为住宅出售。

1:管理公司与租客确认购买意向

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图10)

出售目前正在出租的房产时,确认租户是否想要该房产。

如果您想按原样购买,可以将其出售给租户。但是,由于不是新建的房产,所以不能抵押贷款,所以需要注意这一点。

2:确认搬出时间表

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图11)

将正在出租的房产出售给打算购买该房产作为住所的人时,承租人有必要搬出。

但是,业主很难强制租客搬走,也不一定会在他们想卖的时候及时搬走。

听取租户的搬出计划并根据时间准备出售是安全的,或者如果可能的话不要针对有购买住宅用途的人。

如果您打算搬出,请将其作为一般销售物业出售

租户及时搬出或接受预览并不容易,但如果有搬出计划,将作为一般财产出售,而不是易主。增加。

当租户搬出时,可以查看房屋,这在租房时是不可能的,而且内部装修也会导致租金上涨。您可以预期以比购买时更高的价格出售房产。

3:查看周边租房市场

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图12)

出售目前正在出租的房产时,有必要研究周围房产租金的市场价值。

如果有租客,即使买家提出要求,也很难看房。由于您购买时没有检查它是什么类型的房产,因此周围租金的市场价格将成为购买决策的标准。

如果价格过高或过低,买家可能会有所顾虑,因此需要说明理由。

4:查看前车主存入的保证金





出售出租房屋时,需要将承租人的保证金交给购买者,因此请务必确认从前任业主处收到的保证金。

租户搬出时会需要,所以要求住户人数相同。

购买或出售出租物业时的注意事项

在日本购买"带租约的房子"应该注意什么(图13)

买卖出租物业时,了解您需要注意的事项很重要。

了解出租物业的优缺点并加以利用。

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