在日本买农田~~特别篇
近来农舍修法一事在台湾引起争议，为何在日本未曾看到东一幢西一栋散在农田间的房舍？上下游请教了农林水产省的农地经营课，以及全国农业会议所（农业委员会的全国组织），以了解日本有关农地的制度。
农地使用受「农地法」规范，购买须经农业委员会许可
日本农地的买卖、租赁与利用，都必须按照农地法进行。农地法是为了保护农地而制定，农业以外的用途基本上都是从严处理。
不像一般个人拥有的不动产可自由买卖，能购买农地的仅限农家与农业法人，并且须经过各市町村农业委员会的许可。
一个辞掉东京工作、搬到九州乡下打算新规就农的人，首先必须向当地农业委员会提出营农计画、确定一年有150天以上在田里务农、且不能对周边的农地造成妨害。另外原则上购入面积须达到50公亩以上（50公亩在台湾为半公顷，若于北海道规定为2公顷以上）。
至于农业法人，除了上述条件以外，还规定农业所得须超过全部所得的一半、拥有决议权成员的四分之三需从事农业相关工作、一半以上的员工以务农为主，并且不得是股票上市公司。
林林总总的规定，是为了保障农地农用、确保耕作者能够取得农地，避免投资行为。
农地价格连续20年下跌，修法后一般法人可租地耕种
根据日本全国农业会议所做的2014年农地买卖调查统计，日本纯农业地区（即农业为主要产业的地区）的水田平均价格为每公顷1296万日圆，相当于台币324万元，旱田则为942万日圆，相当于台币235万5千元，自1995年以来，已连续20年下跌。
都市农业地区的水田平均价格为每公顷台币920万4千元，旱田为台币875万日圆，与前年度相比，分别跌了1.8%与1.6%。比台湾部分农地还要便宜。
由于子孙离农情形普遍、休耕地增加，农地利用目前仍是粥多僧少的状态，为了达到充分有效利用，为了让农地获得有效利用，2009年农地法修改，企业等一般法人也能够租地使用。
为了防止企业借了农地之后未真正农用，签约时会自动附上解约条件，若没有适切使用农地，将会被解除契约，此举也强化了农业委员会的监督功能；此外也规定企业必须参加维系乡村人际网络的集会、清扫街道等活动。截至去年12月为止，一年平均有342个一般法人投入农业，以蔬菜生产为大宗，占了四成多。
农舍农用、农地转用有限制
至于台湾引起争议的农舍问题，日本并没有面积上的限制。
若想在个人拥有的农地上盖温室、作业小屋、资材库等农业设施，两公亩以下不需农业委员会的许可；如果是新购入的农地，则须在营农计画中写明盖农舍之目的与用途，如果很明显的不是为了农用，在送计画时会被驳回。甚至竣工之后，若实情与计画不符，是可以强制拆除的。
在农地农用的前提下，农舍乃是与农业经营不可分割的建物，才能避免假农舍之名，行盖豪宅炒地之实。
没法盖豪华农舍，那把农地转建地总行了吧？但在农地法的保护下，农地具有生产粮食的重要任务，是属于全体国民的珍贵资源，即使是自己的农地，也必须经过农业委员会许可，且并非所有的农地都可转用。
都道府县指定的「农业振兴地区」与市町村设定的「农用地区域」禁止转用，除此之外的地区，如果是十公顷以上、且被列为土地改良、基盘整备对象的农地，则属于生产性高的「第一种农地」，原则上也是禁止转用，除非是用于道路等重大公共建设。
未被列入土地改良对象、生产力小、小面积的第二种农地、与位于市街地的第三种农地基本上能够转用，但后者的转用顺位优于前者，换言之，如果握有两种农地，第三种农地转成建地的可能性较大。一般发出许可令的是各县知事，若转用面积超过4公顷，则需要农林水产大臣的许可。
农地转用在1970年代初期达到高峰，73年将近7万公顷，此后年年下降，2012年约为一万多公顷。
国土计画为治本之道
除了保护农地的农地法，1974年，为了确保适切的土地利用、抑制地价高涨、预防乱开发，日本制定了国土利用计画法，订出都市、农业、森林、自然公园、自然保全五大区域，各都道府县须依法整合性的利用土地资源。
国土利用不能只看眼前利益，而是需要确保后世子孙也能安居乐业。台湾一部「国土计画法草案」在立法院躺了十几年，就是生不出来，人民疯炒地，地方政府猛开发，是否该来思考国土的永续利用？
