日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图1)

每個人旅居在日本的理由不同,有人是因為工作或求學,有人則是結婚或是為了家人來到日本。而大部分的人一開始,都是在日本「租屋」,當決定長期定居在日本時,可能就會開始思考「購屋」問題。國家不同,國情、政策與買房文化也大不相同。決定在日本置產之前,必須先瞭解哪些事情呢?讓我們來了解一下吧!

*本文所述皆以長期居住為目的,非以投資角度撰寫

1.在日本購屋的資格條件?

目前大多的日系的銀行無開放貸款給非居住在日本的外國人,如果是中長期居住在日本的外國人,則依照所持有的簽證類別,而有不同的貸款條件。如持有永住權,大部分的銀行都可提供貸款,審查條件和日本人差不多。如持有工作簽證,僅有部分銀行願意提供貸款,只要通過信用審查即可。而留學或是其他簽證的話,由於收入不穩定,正常情況下是無法申請貸款的。

有永住權的貸款條件:

房貸的審查條件重點在於「是否有能力確實還款」,具體審查項目有還款金額佔總年收的比重、其他貸款狀況、是否有穩定收入(工作年資、工作狀況,若是個人經營者則會看事業內容)等等。
另外大多金融機構會看貸款這是否能以日文流暢對談,若您對日文能力較沒有信心,可事先上各金融機構網站查詢是否有多國語言服務。

無永住權的貸款條件:

即使沒有永住權,只要滿足一定條件也能順利申請到房貸。雖然根據金融機構可能有不同條件,但通常只要滿足下列條件,即使是沒有永住權的外國人也能申請到房貸。
・配偶擁有日本國籍
・能準備房價20%的金額當作頭期款
・在日本居住7年以上,且有穩定收入
另外,若母國的金融機構在日本設有分店的話,也能進行貸款諮詢,方法其實不少。只是若無永住權的話,貸款通常會採用浮動利率,需注意利息變化。

2. 購屋和租屋的綜合評估,在日本選擇購屋不是絕對?

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图2)

在台灣有「人生就一定要買一間房」的觀念,但在日本,全國平均購屋自住的比率只有大約六成,而東京的購屋比率甚至不到五成(2018年10月總務省統計局土地統計調査結果)。

日本人選擇不買房的原因有景氣不佳、收入不穩定、非正規雇用的增加等經濟因素,以及人與社區關係不如以往緊密,如碰到不合的鄰居至少可以輕易搬家等理由,不敢輕易購屋。另外,由於人口減少及人口老化因素,導致日本空屋率逐年上升,在供過於求的情況下,購屋之後如欲轉賣,也較難脫手。

而住在東京的人,如果是因通勤關係,必須住在東京都心的話(如涉谷區、新宿區、目黑區、世田谷區、港區等),由於房價昂貴,負擔不起就只能選擇「租屋」,這也是東京租屋文化盛行的原因之一。

在日本購屋後,除了每個月必須繳的房貸之外,還有許多額外的費用,如大筆的初期費用、稅金、交屋手續費、管理費與修繕費,零零總總加起來,金額相當可觀,導致許多日本人會先將租屋和購屋的總和花費與自身情況作評估之後,再做出選擇。因此想在日本購屋之前,不妨先將「租屋」選項,列入考慮評估喔!

3. 購屋後的初期費用高的驚人?

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图3)

決定在日本買房後,第一個面臨的費用就是初期費用。初期費用也就是在交屋以前,必須支出的費用。以下為日本購屋時最基本的初期費用列表。(可能因不動產公司相異而有不同的計算方式和其他費用)

登記費用:通常是所有權登記和貸款登記,所有權登記金額為固定資產評價額乘以0.1%~2%。貸款登記費用為借入額的0.1%~0.4%

修繕預備金(公寓或大樓):公寓或大樓每個月需繳修繕費用,有些會一次先收部分預備金,約20萬~40萬日圓

仲介手續費:金額為房價3%+6萬+消費稅

不動產取得稅:不動產取得時所需的一次性稅金,金額為固定資產評價額乘以3%

保險費:火災、地震保險等各種保險費用,火災約為15~40萬日圓(10年約),地震約5~25萬日圓(5年約)

司法書士報酬額:登記房屋時大多需委託司法書士辦理手續,依登記種類不同,報酬額約1~13萬日圓

貸款手續費:依金融機關費用不同,金額為借入額的1%-3%

貸款保證費:為防貸款無法回收,有些銀行貸款需繳事先繳保證費用,金額為借入額的0.5%~2%

印紙稅:買賣契約書及貸款契約書上使用的印紙稅金,約4~6萬日圓

如要概算初期費用的話,以新的獨棟房屋和中古屋來說,大約是房價的6%~8%,以新的大樓來說,約3%~5%。再加上頭期款的金額才是您至少需要準備的存款,因此在決定購屋前,記得要先請不動產的人員先列出初期費用進行估算喔。

4. 日本房屋的稅金有幾種?

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图4)

稅金的部分,分為「固定資產稅」以及「都市計畫稅」。「固定資產稅」即為「房屋稅」,都市計畫稅類似「地價稅」,合稱「固都稅」。是向每年1月1日當天擁有不動產的所有人所徵收的稅金。依房屋地理位置、設備、面積大小等條件,評估估定資產稅評價額(課稅標準額),乘以1.4%就是固定資產稅,而乘以0.3%就是都市計畫稅。每三年會重新評估一次。通常來說,大樓的固定資產稅會比獨棟房屋就來的高。

日本政府目前有推出固定資產稅的減稅政策,對象為新房,只要房子符合政府開出的規格條件,獨棟房屋為前三年減半,而大樓則是前五年減半。

5. 政府的房貸補助制度以及低利率時期

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图5)

由於日本於2019年10月提高消費稅至10%,政府便提出了各種政策和消費獎勵措施,以維持消費者購買汽車、房屋等高額商品的買氣。其中,「房貸減稅制度」是最受惠的制度。針對新房購入、重建、修改內裝等超過100萬日幣貸款對象,貸款人每年的所得稅中將可以扣除年末結算的貸款金額x1.0%,從原本的10年延長至13年,最高上限可以減免到400萬日幣。而長期優良住宅(號稱可以住100年的房屋)則可以減免最多到500萬日幣。

也就是說,如購入一般住宅,年所得稅原本須繳42萬日幣,但年末結算時您的房貸還有4000萬的話,年所得稅將扣除40萬,則只需繳2萬所得稅。

另外,目前日本正值超低利率時期,各大銀行貸款利率都在1%以下,以利率來說,是非常好的購屋時期。

6. 每月房貸之外的費用!管理費及修繕費

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台灣的大樓每月會收取管理費用,日本也是一樣的。但在日本,還必須繳交一種費用叫做「修繕費」(修繕積立金しゅうぜんつみたてきん)。

在日本的住宅區可以看到他們的公寓大樓外表都很乾淨美觀,就是由於日本的大樓會固定整修,在售屋時,有些不動產公司甚至已經將50年內的整修計畫都已經設計完成。而有些大樓會隨著年數越長,修繕費用也相對增加,因此在購買中古屋時,一定要詢問每月修繕費用的金額。

也就是說,如果購買大樓的話,每個月除了要負擔房貸費用,還要加上管理費以及修繕費用,以東京來說,兩者合計平均約2到3萬日圓,因此在訂定預算時,也別忘了將此費用計算進去喔!

7. 日本標示的面積為實際面積,不包含公設

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图7)
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通常日本標示房屋面積時,都是以平方米標示,台灣則以坪數標示居多,常常在比較兩國房價時,會直接將平方米換算成坪數,去計算每坪房價。但事實上,日本所標示的面積就是實際房屋的面積,而台灣會包含停車場、陽台、大樓的公設等面積。

8. 日本大樓不附帶停車位

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图8)
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台灣的大樓通常一戶會配有一個以上的停車位,但日本則是一戶會配有一個腳踏車位。如需要停車位需要另外購買,以月繳方式付費。以東京23區內來說,停車位大約為3萬到5萬日圓/月。

9. 貸款人不幸去世後 房貸就歸零?

日本買房須知~大陸臺灣客戶看過來(图9)

在日本選擇買房時有一項值得評估條件,就是購屋貸款通常都會加入團體信用保險,如果貸款人在繳款期間死亡,貸款金額將歸於零。簡單來說,如果父親是貸款人,不幸過世之後,剩下的貸款就不須繼續繳付,讓妻兒即使少了經濟來源,至少還有個棲身之地。這對於有家庭的人來說,是滿值得考慮的一項因素。

而團體信用貸款是包含在利息之中的,不需要額外付費。

10. 在日本購屋會增值嗎?

可以看到東京鐵塔的東京夜景

台灣人購屋,除了有個棲身之地感到安心之外,就是期待房子可能「增值」  這個部分了。而事實上在日本,希望購入後的房子「增值」是很不容易的,能夠「保值」就很不錯了。理由在於日本較沒有「炒房文化」,大部分的人還是以長久居住或是出租為目的。另外,如果購屋之後在五年內賣出,在資本利得部分就必須繳交所得稅30%,住民稅9%,滿五年後賣出須繳交所得稅15%,住民稅5%,可見日本訂定了高額的稅制政策來抑制短線炒作的機會,也讓日本較難以炒作為目的做房產投資。


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