在日本遇到不能重建的房子~别急!


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图1)


有时候看着售房网站,总会发现一些地段很好,大小也很优质的房源,却比周遭便宜一些?仔细看屋龄确实满老旧的了,但内装却格外新颖漂亮。且页面上通常会写着「再建筑不可」这样子的房子在京都数量不少,而且过阵子再查阅,房源多半已经出售了。再建筑不可得房子究竟有什么魅力,究竟能不能买呢?

在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图2)



在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图3)


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图4)

「再建筑不可」小科普

照字面的意思,顾名思义即是不能「增建」或「重建」的房子

根据日本的现行建筑基准建地必须跟「4米宽以上」的道路有「2米以上」的接触宽度。‍



这又需要分别解释一下「不能增建或重建」,以及与道路的「接触宽度」


不能增建或重建

便是屋子老旧了也不能全部推倒新建,只能用主结构梁柱不能更动的方式去翻修旧有的房子。可以把结构增强,再把外部内部都装修的漂漂亮亮宛若全新,但主梁柱那些不可以拆了更不能移动。


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图5)



与道路的接触宽度需达2米以上

此可以参考下图范例,若房屋所在的土地房有与道路接壤,或是接口未达2米以上,甚至从自家土地至道路的连接小路最窄的部分不达2米都不可以。


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图6)


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图7)



在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图4)

再建筑不可房源的优点

在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图9)


  • 适合长期持有自住

  • 价格特别便宜

  • 固定资产税较便宜

  • 未来如果与其他相邻的区块(有连着道路的地)一同改建,价格估计可上涨

    (但这项不确定因素太大,不建议作为投资的主要考虑)


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再建筑不可整建后也能新颖舒适


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图4)

再建筑不可房源的缺点

在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图9)


  • 不可重新改建

    即表示如果因天灾因素如地震、火灾等,导致主结构梁柱倒了,这样也不可以再修整了

  • 非常难以贷款

    基本上这类的房源都不符合现在的建筑法规,且屋龄老旧,故相关的房源残值趋近于零,只剩下土地价值,很难得到银行的融资许可。少部分例外是取得认证的京町家,透过京都当地银行贷款是有机会的,这是京都当地银行对于当地文化保存的特别优惠措施,所以再建筑不可房源的买卖在京都是格外火热的。

  • 连接的小路太狭窄车辆无法通行

    因为此类的建筑未与主道路连接,故救护车、消防车无法通行,对于高龄化严重的日本社会来说,老人家住这类的房源是有潜在的危险的

  • 装修费用高昂

    如果是买尚未装潢的房源,通常价格会分外便宜,那意味着需要另外付出高昂的装修费用,因为年久失修须从梁柱补强开始,内外的墙壁到水设备的更换(厨房、卫浴),以及隔热等都需要重新装修。这样的成本往往比直接重建还要贵上许多。


看似乎缺点比优点多呢,那么为什么还会有人抢着买呢?


最简单来说还是因为便宜,尤其现在特别多的房源是已经整建完成直接出售,价格依旧比周边便宜,且只要满足住宅宿泊事业法的条件,加上适当的地段是可以作为民宿的。


因此尤其以京都出现不少再建筑不可的房源修整后转为充满日式风情的町家民宿,在疫情之前是深受观光客的欢迎的,相信疫情之后这类的民宿依旧是观光客的住宿名单之一


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图13)

京町家特有的日式美,深受外国游客喜爱



另外再建筑不可也挺适合想要长期持有自住的家庭,毕竟能有相对优惠的价格拥打造自己心中梦幻房产,等到孩子大了或是周边的房产也都老旧,再一起结合周边屋主改建成公寓形式的案例也都有,因此再建筑不可的房源并未被市场所淘汰。


在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图4)

购买小提醒

在日本遇到不能重建的房子~不要慌!(图9)


特别注意如果是买尚未整修的房源,需特别与委托的建筑事务所确认商谈,要在合法符合规范的条件下补强主结构梁柱。


房产姬就从同业那儿听过一个真实血淋淋的案例,有位国人购买了再建筑不可的房源,自己找了工班想直接把土地上的房子全拆了想重建,拆到一半主梁也拆了,结果被周遭居民检举了,被勒令停工,因为主梁不见了形成了完全无法补救的最糟状况。


只能等到周边有连接道路的土地想要重建时一起搭着重建,或是哪天有能力了把周边一起买下来,但至少在这之前,这个地是无法动弹了。因此要特别留意啊



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