你不了解的日本房产竞拍规则~“水超深的”日本房产竞拍
在新冠疫情扩散的三年多时间里，社会经济的二极化问题进一步加剧。
实质无利息、无担保融资，即所谓的零零融资一直支持着企业的运营。然而，随着偿还压力逐渐加大，以及资源价格飙升导致电费、燃气费等能源成本上涨，再加上工资要求不断增强使得人力成本也在上升。许多企业未能度过新冠疫情带来的困境，倒闭潮已经开始出现，并预计将会进一步增加。
这次破产的增加会导致不良债权化的房地产增加吗？在个人房地产投资者中，可能有些人认为这是投资机会。这种观点是基于被查封的房地产流入拍卖市场。
尽管倒闭的新闻增加了，但拍卖数量却很少。
然而，实际情况似乎是房地产拍卖的数量正在持续减少的趋势。
根据查看东京地方法院总部的开标情况，2023年上半年（1～6月）的物件数量为257个，比2022年上半年少了108个。相应地，中标物件数量也从去年上半年的363个减少到256个。
总共有3033个投标项目（去年同期为4976个）。然而，2023年上半年的中标率比去年同期提高了0.16个百分点，达到99.61%。这显示出竞拍参与者的积极性很高。
根据数据显示，256件中的每一项拍卖平均价格约为3655万日元。按照类型划分，"公寓"占总数的约76%，最多；其次是"带土地建筑物"（约14%），"土地"（2.34%）和 "租赁权附带的独立住宅等"（约7%）。
现在，公寓非常受欢迎，以竞拍方式购得的价格往往超过一般二手公寓市场上流通的价格，并不罕见。参与竞拍市场的人几乎都是房地产经营者，也就是所谓的收购再销售商。他们会将在竞拍市场上购得的物件进行翻修和装修后再进行销售。
在东京的23个区中，公寓的价格相对较高。今年上半年的数据显示，在都市地区中，落标最多的是被认为相对便宜的足立区，共有28个物件，其次是板桥区，有17个物件。
除了品川区、大田区、世田谷区、江东区、丰岛区、墨田区和練馬区外，还有其他地方也有两位数的中标数量。可以看出，除了东京都心部以外，在城北、城东、城西和城南广泛存在着变成不良债权的物件。
然而，就增加到销售基准价格的比率来看，今年上半年约为44%，低于去年同期的约53%。也有听到一些企业声称因判断物件价格过高而放弃竞拍。
那些愿意以稍高价格中标的企业
关于未来的展望，东京千代田区的株式会社Wise不动产投资顾问对分析房地产拍卖市场表示，预计2023年全年查封案件数量将低于去年的1000件，并且预计继续下降趋势。
最近竞拍物件数量的减少趋势似乎不仅限于东京，而是全国性的。以大阪府、爱知县和福冈县的总部支部为例，在2022年整年来看，大阪有641个物件（比去年减少约41%），爱知县有413个物件（同比约6%减少），福冈有369个物件（同比约23%减少）。
这些企业像东京一样，通过零利率贷款的支持政策得以延续，因此不良债务化的情况并没有加剧。然而，在今年倒闭数量增加的新闻中，为什么竞拍件数却呈现下降趋势呢？
这表明，由于二手流通市场成为收购再销售业者的主要战场，所以即使在竞拍市场上以稍高价格采购物品，在流通市场中也能够顺利出售。换句话说，竞拍获得的物品能够顺利销售而不会积压库存。
1990年代是在泡沫经济崩溃后，不良债务化的物业以低廉价格被抛售的时期，但现在并没有这样的情况。与过去相比，个人投资者参与的机会较少，而专业房地产经纪人则竞相涌入。
尽管拍卖数量较少，但竞拍成功率几乎达到100%。虽然可以购买的球员有限，但拍卖市场仍然非常活跃。
先在个人投资者参与的时期，还需要一段时间。
除非日本经济恶化导致企业绩效和个人收入受到影响，否则个人房地产投资者很难进入竞拍市场进行采购。在新冠疫情扩散中，并不是所有行业都受到打击，相反，物流和超市等行业甚至表现良好。
虽然城市中心地的房地产价格出现了泡沫感，但是拥有丰富资金的企业和基金等待着可投资的闲置资金。
日本银行对金融政策进行了部分修正，引发了加息的预期逐渐增强，但短期内仍预计将维持低利率环境，急剧加息的前景不明朗。至少在未来一年内，竞拍物件数量预计会持续减少，如果个人房地产投资者考虑参与竞拍，则最好等到明年下半年以后再决定。
