在新冠疫情扩散的三年多时间里,社会经济的二极化问题进一步加剧。
实质无利息、无担保融资,即所谓的零零融资一直支持着企业的运营。然而,随着偿还压力逐渐加大,以及资源价格飙升导致电费、燃气费等能源成本上涨,再加上工资要求不断增强使得人力成本也在上升。许多企业未能度过新冠疫情带来的困境,倒闭潮已经开始出现,并预计将会进一步增加。
这次破产的增加会导致不良债权化的房地产增加吗?在个人房地产投资者中,可能有些人认为这是投资机会。这种观点是基于被查封的房地产流入拍卖市场。
尽管倒闭的新闻增加了,但拍卖数量却很少。
然而,实际情况似乎是房地产拍卖的数量正在持续减少的趋势。
根据查看东京地方法院总部的开标情况,2023年上半年(1~6月)的物件数量为257个,比2022年上半年少了108个。相应地,中标物件数量也从去年上半年的363个减少到256个。
总共有3033个投标项目(去年同期为4976个)。然而,2023年上半年的中标率比去年同期提高了0.16个百分点,达到99.61%。这显示出竞拍参与者的积极性很高。
根据数据显示,256件中的每一项拍卖平均价格约为3655万日元。按照类型划分,"公寓"占总数的约76%,最多;其次是"带土地建筑物"(约14%),"土地"(2.34%)和 "租赁权附带的独立住宅等"(约7%)。
现在,公寓非常受欢迎,以竞拍方式购得的价格往往超过一般二手公寓市场上流通的价格,并不罕见。参与竞拍市场的人几乎都是房地产经营者,也就是所谓的收购再销售商。他们会将在竞拍市场上购得的物件进行翻修和装修后再进行销售。
在东京的23个区中,公寓的价格相对较高。今年上半年的数据显示,在都市地区中,落标最多的是被认为相对便宜的足立区,共有28个物件,其次是板桥区,有17个物件。
除了品川区、大田区、世田谷区、江东区、丰岛区、墨田区和練馬区外,还有其他地方也有两位数的中标数量。可以看出,除了东京都心部以外,在城北、城东、城西和城南广泛存在着变成不良债权的物件。
然而,就增加到销售基准价格的比率来看,今年上半年约为44%,低于去年同期的约53%。也有听到一些企业声称因判断物件价格过高而放弃竞拍。
那些愿意以稍高价格中标的企业
关于未来的展望,东京千代田区的株式会社Wise不动产投资顾问对分析房地产拍卖市场表示,预计2023年全年查封案件数量将低于去年的1000件,并且预计继续下降趋势。
最近竞拍物件数量的减少趋势似乎不仅限于东京,而是全国性的。以大阪府、爱知县和福冈县的总部支部为例,在2022年整年来看,大阪有641个物件(比去年减少约41%),爱知县有413个物件(同比约6%减少),福冈有369个物件(同比约23%减少)。
这些企业像东京一样,通过零利率贷款的支持政策得以延续,因此不良债务化的情况并没有加剧。然而,在今年倒闭数量增加的新闻中,为什么竞拍件数却呈现下降趋势呢?
这表明,由于二手流通市场成为收购再销售业者的主要战场,所以即使在竞拍市场上以稍高价格采购物品,在流通市场中也能够顺利出售。换句话说,竞拍获得的物品能够顺利销售而不会积压库存。
1990年代是在泡沫经济崩溃后,不良债务化的物业以低廉价格被抛售的时期,但现在并没有这样的情况。与过去相比,个人投资者参与的机会较少,而专业房地产经纪人则竞相涌入。
尽管拍卖数量较少,但竞拍成功率几乎达到100%。虽然可以购买的球员有限,但拍卖市场仍然非常活跃。
先在个人投资者参与的时期,还需要一段时间。
除非日本经济恶化导致企业绩效和个人收入受到影响,否则个人房地产投资者很难进入竞拍市场进行采购。在新冠疫情扩散中,并不是所有行业都受到打击,相反,物流和超市等行业甚至表现良好。
虽然城市中心地的房地产价格出现了泡沫感,但是拥有丰富资金的企业和基金等待着可投资的闲置资金。
日本银行对金融政策进行了部分修正,引发了加息的预期逐渐增强,但短期内仍预计将维持低利率环境,急剧加息的前景不明朗。至少在未来一年内,竞拍物件数量预计会持续减少,如果个人房地产投资者考虑参与竞拍,则最好等到明年下半年以后再决定。
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