日本一栋楼的管理费需要多少?
什么是一栋楼的管理费？
公寓的管理费是其运营所需的文书工作费用，以及维护和管理设施和其他公共区域所需的费用。
这些费用在经营公寓时是不可避免的，但不一定与租金分开列出，可能会包含在租金中但未指定。
与共同服务费的区别
公寓的公共服务费是维护租户共享的设备和设施所必需的费用，例如电梯检查费、入口电费和保洁人工费。
根据房产的不同，可能会收取与租金分开的管理费，或者收取公共服务费而不是管理费。此外，还有一些房产没有具体说明，但已包含在租金中。
实际管理费和共同服务费之间没有明确的区分，是承租人的认知不同造成的。
公寓管理费中包含的七件事
为了管理公寓，需要进行各种文书工作和设备维护，这些都会产生成本。下面介绍七项应计入管理费的费用，请参考。
1：招募租户的成本
如果不招募租户，不填补空缺，公寓管理就无法运作。与招募租户相关的费用有向房地产公司支付的中介费和广告费。
房地产公司可以向承租人或房东中的任何一方索取最多一个月的租金，或者向双方索取 0.5 个月的租金。另外，根据房地产公司的不同，也有广告费用没有上限的地方，招募租户的费用可能会超过一个月的房租。
2：物业托管费
将公寓管理所需的管理工作外包给管理公司的委托管理费应包含在管理费中。
管理公司承担的主要工作为收租代理及管理、投诉处理等一般管理工作、新租户招募及手续、续约确认及相关手续、设施检查及维修、保洁等楼宇管理。见证工作包括清算等。
外包管理费根据你外包的多少而不同。
3：维修费用
即使在空置且未使用的房间里也会积聚污垢，即使您小心谨慎，随着时间的推移，各个部件也会老化。公寓的管理费中也包含房屋清洁和装修维护费用。
这些成本的价格因平面图而异，但也因承包商而异。就房屋清洁费用而言，比较时相差超过一倍，因此建议坚定地选择承包商。
4：房产税
对管理公寓拥有的土地和建筑物征收的财产税和城市规划税也可以计入管理费用。
土地、房屋和折旧资产均需缴纳财产税。所有市镇（东京的 23 个区都在东京）都要纳税，而且必须按年缴纳。
这些也可以计入管理费用，为纳税做准备。
5：维修储备金
为了让破旧的公寓保持良好状态，除了日常维修外，管理费中还应包括每10至15年需要进行一次的大规模维修工作的费用。
在大修工程中，常见的是外墙粉刷、屋顶粉刷等外部防水工程，以及屋顶和阳台。另外，我们可能一次性全部更换设备，比如更换热水器、更换供水泵、更换空调。
6：水费、电费
在公寓中，除个人住宅单元外，公共区域的水费和电费均包含在管理费中。
这包括楼梯和走廊照明、入口灯和照明的电费，以及垃圾收集和浇灌植物后用水清洗的水费。
7：杂费
除了这 6 项之外，管理费可能还包括管理公寓所需的小杂费。
具体来说，就是业主的手机和网络通讯费用、参加研讨会和学习小组的交通费用、与关联方就餐的招待费用、购买房地产相关书籍杂志的报纸费用以及法律费用和税务会计师费用等。
公寓管理不同管理形式的管理费差异
公寓的管理有两种形式：自我管理，其中承租人自己执行必要的管理工作，以及管理外包，其中必要的管理工作外包给管理公司。
由于这种差异，管理费的数额也有所不同。分别介绍各自的特点，作为参考资料来使用吧。
1：在自行管理的情况下
自主管理是业主不委托管理公司，自行承担公寓管理所需的全部管理工作的管理方式。在这种形式下，没有向管理公司支付代销费，因此可以将管理费定得较低。
然而，如果没有管理知识，要完成所有工作需要花费大量时间和精力。结果，租户更有可能对响应不满意。
2：在管理委托的情况下
管理外包是将公寓管理所需的业务外包给管理公司的管理形式。在这种形式下，佣金是支付给管理公司的，所以管理费的设置会比较高。
管理公司承担所有工作，但它包括各种事情，例如不需要太多专业知识的事情和需要额外费用的事情。由于外包成本会根据外包的内容而波动，因此最好考虑劳动力和成本之间的平衡来缩小要外包的工作。
4点决定公寓管理费
适当的管理费设置对于稳定的公寓管理至关重要。我们将从租户获取和管理稳定性的角度介绍四点来确定管理成本，请在模拟时参考。
要点1：管理费与租金分开收取
将管理费与租金分开，租户更容易入住，因为它更便宜。理由是，即使每月支付的费用与包含管理费的租金相同，但保证金、礼金、中介费、续约费等不包含管理费，因此相当于4个月的管理费。因为便宜。
屋主的收入也会因礼金和更新费而减少，但如果他们搬进来，经营稳定的生意会更容易。
要点二：掌握委托管理费的市场价格
在确定管理费时，了解委托管理费的市场价格非常重要。一般来说，租金的5%到8%是市场价，但往往委托工作少的时候会便宜一些，工作多的时候会贵一些。
成功的公寓管理需要高度准确的模拟，因此最好牢牢掌握工作范围和费用。
第3点：按比例分配业主承担的管理费
为了便于确定管理费，业主为维持公寓管理所支付的金额除以单位数量按比例分配。
这个维护费一般说是租金的15%到30%。即使你计算实际数字或假设计算，它也会高于市场价格，而实际上你将无法将那部分金额全部用作管理费。因此，您将需要尽量节省维护费用，并且需要承担部分续订费和礼金。
第四点：提高管理费，降低租金
设置公寓管理费的另一点是，作为应对空置的对策，租金可以降低多少，管理费可以相应提高。在大多数情况下，通过输入最高租金来搜索和提取出租房。因此，租金越低，人们就越会注意到它。
对于正在考虑入住的人来说，这将很有吸引力，因为通过降低租金可以减少保证金和礼金的金额。但另一方面，业主的收入却在下降。
将公寓管理外包时，请谨慎选择管理公司。
通过外包管理公寓时，需要谨慎选择管理公司。
每个管理公司提供不同的服务和费用。即使知道委托管理费的市场价格，在进行选择时，还是要考察一下是什么服务，收费多少，比较服务是否存在多头或少头的问题，金额是否合理。
了解一下公寓的管理费
这次，我从各个角度介绍了管理公寓时设置的管理费，例如它是如何运作的，应该包括哪些费用，以及如何设置金额。
在考虑公寓管理时，请将其作为参考，了解非常重要的管理费。
