在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项

什么是农地买卖?





在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图1)

由于财产税的不利因素,许多拥有不打算使用农田的人可能正在考虑出售农田。

但农用地受《农地法》限制,不能像普通住宅用地那样买卖。农地对国家来说非常重要,因为它关系到粮食自给率,所以很难买卖。

农业土地法 | 电子政务法搜索
农地所有权税(财产税)| 农林水产省

与一般房地产交易的区别





买卖农地需经农委许可,由买卖双方作为申请人提出申请,并进行相当严格的审查,如是否有信用、相关权利人同意等的农田被转换。增加。

在正常的房产交易中,通常会要求对房产进行评估,确认评估价格,与房产公司签订合同,安排销售,直至签约的房产公司办理完毕.

买卖农地比买卖普通房地产更复杂。

农田难卖的原因






用耕地,想尽快卖掉,但卖耕地难。

农地之所以难买卖,是因为能购买的人数仅限于农民或农业工人,盈利能力不明。

让我们仔细看看。

1:可以购买的人有限

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图2)

耕地难卖的第一个原因是因为能买的人有限。

如果是一般住宅用地,有购买所需的资金或可以贷款就可以购买,但不能购买农用地。

此外,可以购买农地的条件也有所不同,取决于出售后是否打算用作农田,是否打算转移,是个人购买还是法人购买。

农民或农民

《农业土地法》将农业土地的购买仅限于农民或获得当地农业委员会许可的农民。以后想开农场的人,不能一下子买农田开。

购买耕地时,必须满足农地法规定的条件,能够有效利用全部耕地,从事必要的农活,管理一定的区域,干涉使用周围的农田,不脏是条件。

农地法第三条|电子政务法检索

2:盈利能力不明

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图3)

耕地难卖的第二个原因是盈利能力的不确定性。据称全国纯农业区农地价格已连续25年下跌。

这被认为是由于农业是一个利润前景难以预测的行业,买家减少和生产积极性下降已经蔓延。

此外,虽然太阳能发电业务在一段时间未被利用的农田上开始流行,但盈利能力不确定和环境问题已经成为一个问题。

2019年田间交易价格等调查结果(概要)|全国农商会

买卖农田有哪些规定?

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图4)

购买和出售农田的规则根据它是作为农田出售还是何时转换为不同的土地类别而有所不同。

如果不继续耕种,还有耕地,可以从免交房产税的角度考虑放弃耕地。

那么我们如何进行买卖呢?接下来,我将介绍买卖农田的规则。

1:作为农田出售时





按原样出售农田时,规定被出售人必须是农民,并且必须满足耕地面积等一定条件。

如上所述,想要开始耕种的人不可能购买农田并立即开始。

卖给农民

当作为农田出售时,出售的另一方成为农民。如果附近有一个人是农民,想扩大自己的耕地规模,让那个人买下来会比较顺利。

但目前的情况是,考虑管理规模化农场的人越来越少,比如经济问题和接班人问题。

满足耕地面积等一定条件

如果无法让您附近的农民或熟人购买您要出售的农田,您将需要寻找买家,但买家必须满足某些条件,例如耕地面积。这是一个前提.

买卖耕地时,购买者必须是农民,并符合耕地面积是否在50亩以上、农民是否拥有必要的耕作设备、从事耕作的人数是否达到规定数量等条件目标是对方。

获得耕地权的最低面积要求 | 农林渔业部

2:将耕地转为其他土地并出售时

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图5)

作为买卖农地的第二条规则,有将农地转为其他土地并出售的情况。农地在农地法中有特殊待遇,但首先,有一种方法可以转移和出售这块农地,而不是农地。

如果不再是农田,有个好处就是买卖起来会容易一些。耕地分流需要明确两个条件,即选址标准和一般标准。

定位标准

位置标准把耕地分为五个区划,每个区划都有许可标准。区位标准分为五类:农用地范围内的耕地、一级耕地、一级耕地、二级耕地、三级耕地。

五类耕地中,二类耕地和三类耕地可以转换。如果您正在考虑转换您的农田,请咨询您当地的市政当局,了解您的农田属于哪种类型的农田。

一般标准

一般标准是确定农用地转用后能否保证土地有效利用的标准。在确认场地是否符合选址标准后,我们开始一项一项地检查是否符合一般标准。

一般标准包括农场是否具有转产所需的财力和信誉、转产农田面积是否适合转产目的、与周边农田相关的耕作条件是否存在障碍等项目。

农田的市场价值是多少?

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图6)

想要增加耕地的人会对耕地的市场价值感兴趣。农业用地是仅限于农业用途的土地,农业用地的市场价格是多少?

即使在签订买卖合同时,了解农地的市场价值也很重要。耕地的市场价格因类型而异,如纯农业区或城市农业区。今后请买卖农田者参考。

纯农业区





纯农业区是农业用地区域内的农田,城市规划法未在自治市内划定该区域。从图像上看,这是一个远离城市的农村地区。

根据《2019年田间交易价格等调查结果》(2020年3月),纯农业地区农用地面积的耕地价格为10亩稻田116万5000日元,田地86万日元。 1,000 日元已由国家农业协会宣布。10 ares 是 1000 公顷。

2019年田间交易价格等调查结果(概要)|全国农商会

都市农业区

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图7)

城市化控制区是准备用于城市振兴的区域,而城市农业区是城市化控制区划定的农用地范围内的农用地。

根据《2019年田地销售价格调查结果》,都市农业区农用地面积的农地价格为田地308.7万日元,每10亩田地295.1万日元。(无公司)发表国家农业商会。

农业用地面积

农业用地区域是指以用于农业为前提指定的区域,根据农业振兴地区整备法在农业振兴区域内指定。

农用地区域被判定为优良农用地,原则上不得用于非农用途。严禁挪用宅基地和以宅基地为目的买卖宅基地。

农业振兴区发展法|电子政务法检索

借房地产公司卖农田?

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图8)

说到买卖土地,很多人都会想到房地产公司。其实很多人都在想,到底要不要通过房地产公司来卖农田。

在改变耕地的时候,首先进行到农业委员会的许可申请。只要是农地法规定的土地,就不能因为拥有农地就随意挪用。

在此,我们就农地出让案例和农地转卖案例进行介绍。

作为农田出售时不要使用房地产公司

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图9)

出售农地时,有两种方式,一种是通过当地的涉农机构,另一种是不通过房地产公司,在个人之间完成交易。

如果不挪用耕地,就按原样出让,利润往往不会很高,但好处是不需要复杂的手续。

也有观点认为,如果持有闲置农田的期限延长,相应征收房产税,还是尽早放手为好。

使用农业机构

出售农田的一种方法是使用与农业相关的机构。使用农业机构的方法是通过当地农业机构的中介来寻找买家。农田的移交以与找到的买主签订合同并登记过户为完成。

程序的费用将减轻负担,因为它只是注册费用,例如司法代书人费和注册许可证税。

关于农地买卖、租赁、继承制度|农林水产省

以个人对个人的交易结束

将土地作为农田出售,必须是农民,满足耕地面积等一定条件,但也可以自己寻找买主,完成个人与人之间的交易。

由于是个人之间的交易,买卖农田因数量和条件的不同,存在出现问题的风险。例如,由于耕地世代受到保护,以要用作耕地为由出售耕地,而收购者却以挪用为目的购买了耕地,从而导致了麻烦。

使用房地产公司转换和出售

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图10)

如果您想转换农田并出售,请使用房地产公司。一般情况下,一旦农委同意,下达指示,流程就是请房地产公司作为中介出售房产。

转卖农地时,要多找多家房地产公司进行评估,比较评估金额,研究房地产公司转转农地的经验。

向多家房地产公司索取估价

如果您想转换房产并出售,请找房地产公司进行评估。

也有比估价的意思,但这里重要的是你能不能签约一个农地转售有实力的房地产公司。为了将农田变成住宅用地,需要改良土壤,因此如果不选择有经验的房地产公司,则有农田销售困难的风险。

考察房地产企业转耕经验

要想找到农地转卖能力强的房地产公司,就需要考察房地产公司在农地转售方面的经验和业绩。

如果不是卖农地实力强的房地产公司,由于缺乏土壤改良等know-how,即使分流也未必能卖到预期。签订中介合同前,一定要索取并确认过往耕地转用经历等材料。

确认农田买卖规则后再买卖吧

在日本可以购买农田吗?购买农田的注意事项(图11)

介绍了买卖农地的规则、农地的市场价格、买卖农地的注意事项。

农地买卖与住宅用地买卖不同,《农地法》有很多规定和限制,例如购买者必须是农民或农业工人,并满足耕地面积。买卖农田时,一定要先查清楚农田买卖的规定。

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