京都民宿崩溃

在2020年3月之前,京都房地产市场目前正经历着一场关于宾馆的讨价还价。


现在可以看到京都市内待售的宾馆如山。一段时间以来,京都的宾馆在市场上大量出现。这是可以理解的,因为在房地产投资者中普遍存在乐观的猜测,认为京都将能够吸引足够的客户来利用旅游业的繁荣。


事实上,京都市长正式宣布酒店短缺,外国游客的数量在2009年之前一直在稳步增长,而且京都市被当作日本作为旅游国家的象征,足以证实这一点。


宾馆的好处是,它们不像酒店和旅馆那样受到《旅馆经营法》的严格指导,所以没有资本投资的成本。 你可以只用一个房间就能开一家宾馆。这种便利性和旅游业的蓬勃发展改变了京都的住房状况。


通常情况下很难找到买家的房产,如没有什么通道的不可重建的房产和有100年历史的私人住宅,可以通过一定成本的翻修,以双倍的价格出售,变成具有浓郁京都气氛的京都式宾馆。在过去的几年里,一直有房产以双倍价格出售的故事,就像在泡沫经济时代一样。


祗园地区宾馆的激增

在东山八坂神社以南被称为石田下的地区,一栋约30坪的京町屋被以3000万日元的价格卖给了一家房地产公司,以方便业主。 购买后,该房地产公司立即以5500万日元的价格将该房产卖给了另一家房地产公司,该房产又被另一家建筑商以9000万日元的价格购买,然后以1.5亿日元的价格投放市场,并进行了一些修改。


据听说,一个30坪的京町家最终以1.2亿日元左右的价格售出,好像1.5亿日元确实太贵了。 然而,一个价值3000万日元的房产被反复转卖,在短短几个月内就达到了1.2亿日元,这真是一个宏大的故事。 当时,我经常从房地产经纪人那里听到这样的故事。


当然,不是所有的东西都能卖出去,但如果它在一个好的位置,它就会卖出去。 如果一个房产被一个有品位的房地产经纪人装修过,价格马上就会跃升。


特别是东山区,包括清水寺、高台寺和祇园地区,是一个有着狭窄小巷和大量古老町屋的地区,但它离市中心足够近,符合招待所的要求。宾馆的数量呈爆炸性增长。

然而,随着爆炸性的增长,当地人对宾馆的怨恨也在一天天酝酿。


'我不知道是航班时间还是什么原因,但在深夜和清晨,有一种嘈杂的行李箱响声。


'自从招待所在我的邻居家开张后,我就一直在半夜里收到错误的乒乓铃铛。 起初我不知道发生了什么事,但有一个外国人站在前门,他不会说我的语言。 现在是半夜。 我太害怕了,不敢睡觉'。


'隔壁的私人住所整晚都在嗡嗡作响。 音乐很响,说话也很响。 对旅行者来说,这可能是不寻常的,但对我们来说,这只是日常生活。"


'我不知道私人住所是否禁烟,但人们晚上在街上吸烟。 这里到处都是烟头,我们总是担心随时会发生火灾。


宾馆讨价还价 "的开始。

随着市民的呼声在京都市大会上一个接一个地提出,京都市开始在 "与邻里和谐 "的旗帜下进一步收紧法规。 这就是布巴库招待所的开始。


首先,关于私人旅店,国家政府允许私人旅店经营180天,但京都市实行自己的超C规则。 商业区被允许经营180天,但住宅区只允许在1月15日至3月16日经营。 京都市实行了自己的超C规则,只允许私人住宿在1月15日至3月16日在住宅区经营,而商业区则允许180天。


京都市将根据关于私人住宿的新法律,在允许私人住宿的假设基础上制定规则。 然而,国家政府也允许地方当局在制定某些规则时有自由裁量权,因此,该条例的通过正好可以。 首先,通过这一次的拍摄,建在住宅区的私人住宅实际上被逼出了市场。


 然而,对于运营商来说,相关的操作规则更为严重。


对于居民不住在房舍内的私人住所,规定必须在800米范围内派驻一名经理,他可以在10分钟内赶到房舍。如果在邻里投诉的情况下不能立即联系到经理,该机构将不被允许运营。 对于简单的住宿,增加了一项新的要求,即必须有一名经理每天24小时在现场。


这可能是运营商的一个重大误判。


行政部门曾假设经理将驻扎在该设施,因为简单的住宿最初是为了像胶囊旅馆或青年旅馆一样。 然而,直到现在,该市还没有要求必须有常驻经理,这导致了以没有常驻经理为前提的宾馆大量出现。 而在这个前提下,有一个过程,就是房地产经营者也积极向土地所有者推广简单的住宿建设。


推动这些项目的房地产运营商和管理公司大呼过瘾。


行政部门说,有一个24小时的居民是自然的,但有居民义务和没有居民义务是完全不同的。 他们为什么不早点说呢?"


'我们不能让他们在企业建成后改变构成企业基础的规则,而他们却在鼓吹住宿设施的短缺。


'我们已经向业主提出了符合政府规定的商业计划,并要求他们建造旅店。 如果这些规则适用于少数单位,企业就会失败。 一些业主用他们仅有的财产来建造小型宾馆。 他们再也没有任何选择,只能垂头丧气"。


让我简单地解释一下。这一条款几乎会使小型简单的住宿机构失去业务。特别是,少于10个房间的设施不太可能成功。 首先,一个24小时的驻地工作人员需要至少三班倒,每天工作8小时,这总共需要90人。 劳动力成本大约为每月一百万日元。


例如,如果10间每间5,000日元的房间以70%的入住率运营,销售额将达到105万日元。 大部分的销售额都损失在劳动力成本上。 再加上亚麻布、水电、贷款偿还等费用,从一开始就可以看出,企业将处于亏损状态。


最后,只有在房主自己在房内有住所或看守人准备了住所并有住家员工为其工作的情况下,才能建立小型宾馆。


在这种情况下,由世界第六大连锁酒店OYO和雅虎开发的租赁服务OYO LIFE提供了一项新的服务,允许用户在网上完成对带家具的出租房屋的预订。 这项服务是极简主义者的理想选择,他们只需在网上开一次机就能改变自己的家。 一些被迫停业的企业也在寻求求助于这种服务。 问题是,在租房和住宿之间的界限正在消失的时候,适用这一规则是否真的是最好的办法,是否有更好的办法来做。


该规则自2008年9月起已经生效,尽管在该日期之后规划的小型宾馆数量急剧下降,但在此之前规划和建造的宾馆已经获得了一个宽限期,直到2020年3月。 随着最后期限的临近,一些设施正在被改造、关闭,在某些情况下,还在亏本出售。


然而,当我们听到业余爱好者仍在为投资目的而购买,却不知道自己陷入了什么,我们只能希望他们小心,不要陷入Baba-doguchi no Baba(老巫婆的游戏)。


图片来源:iStock

如何应对 "旅游污染"?

据当地金融机构和房地产企业称,在过去几年里,京都的房地产市场一直在飙升,预计将有一定数量的房屋改建为宾馆,独立式房屋的价格也将趋于平稳,房产将进入市场,部分原因是对私人住宿和简单住宿的规定更加严格,以及酒店需求的冷淡。


然而,京都的房地产价格飙升只是旅游污染的一个方面。


在入境旅游的魅力背后,现在各种问题也随着游客一起被带到了城市。


入境高峰导致市中心的新公寓供应大幅减少,房产价格也在飙升。 京阪神的办公空间是最高的,空置率徘徊在0%左右。 年轻人因为无法获得住房而离开城市,而办公空间的缺乏意味着需求很高,但在吸引公司到城市方面没有取得进展。


在京都,关于是应该优先考虑旅游还是公民生活的辩论正在慢慢蔓延。


文章来源:日本购房


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