日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年

修缮准备金是什么?

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图1)

在公寓中,建筑物的公共区域通常每 10 到 15 年维修一次。这被称为“大修”,但由于是整栋建筑的修复,需要大量资金。

因此,我们每个月通过管理协会集资,积攒资金用于“大修”,称为“修备金”。

在这篇文章中,我们将解释将“修缮准备金”用作公寓投资的“费用”的优点和缺点。

修缮准备金的用途





公寓总是在公共区域进行“大规模维修工作”。

・第 1 次大修(第 11 年至第 15 年)外墙/屋顶防水、电气设备等
・第 2 次大修(第 21 年至第 25 年)外墙/屋顶防水、电气设备、入口门・更换窗框、扶手、更新排水管等
・第3次大规模修缮工程(31年~40年)几乎整栋建筑

“修缮准备金”按月提取,为“大修”做准备。

大规模维修和诊断的必要性~公寓翻新周期指南|什么是公寓翻新|Haseko Reform

将修缮准备金报销的要求





国税厅列出了四项条件,要求将公寓投资的“修缮准备金”用作必要的费用。

1. 分区业主有义务向管理协会支付修缮准备金 2. 管理协会不将修缮准备金返还给分区业主
3. 仅用于日后维修等 4.
金额按合理计算基于长期修复计划的方式

需提供每月按管理规定妥善缴纳适量“修备金”的证明材料。

修复储备金市场

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图2)

国土交通省为防止在实际维修时出现维修资金短缺等问题,制定了修缮准备金市场价格的指导方针。

在15层以下、5000平方米以下的情况下,专享面积指导价为每平方米218日元(平均)。

修缮准备金数额按以下公式计算。

为“单位专属楼面修缮准备金额×欲购公寓专属楼面面积(m2)+机械停车场追加金额”。

国土交通省

使用维修储备基金作为费用的 4 个好处

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图3)

将公寓中的房间用作办公室或商店,或将其作为出租物业出租并赚取租金收入时,支付给管理协会的维修准备金处于“存入维修准备金”的状态“。可能是一项费用。此外,不征收消费税。

以下是使用维修储备基金作为费用的四个好处。

优势一:更容易预测性能





随着时间的流逝,公寓的劣化导致资产价值下降是不可避免的。如果不降低旧建筑的租金,空置率就会增加,房产价值就会下降。为了避免这种情况,建成后每隔10到15年就要进行一次大规模的修缮,但那时候需要巨额的资金。

通过从管理协会或管理公司获取有关大规模修复的信息并提前准备修复费用,您将能够进行稳定的房地产管理。

优势二:更容易规划绩效





为了不降低建筑物的资产价值,筹集资金为大规模维修做准备也很重要,但不建议从银行筹集资金。因此,我们建议您在每月的房租和房租中加上维修费用,一点一点地积累起来。

对于公寓,大约是租金的 5% 到 6%,对于出租公寓,大约是租金的 4% 到 5%。

优势 3:您可以根据对未来的预期来管理维修成本

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图4)

在投资公寓时,许多人通过向银行借款筹集资金是事实。在你还债的同时,楼房也会破旧,你可能会担心大修的费用。

如果您为维修储备创建一个专用账户,而不是将维修储备放在租金收入账户的租金之上,您可以支付固定资产税、管理公司和公共区域的公用事业费用。再也不用担心被拆了。

优势四:累积为寿险保费





您还应该考虑如何通过以公司名义购买人寿保险,每月累积人寿保险费,并将退保金用于维修费用来减少税收。选择保险有两点需要考虑。

1. 以法人名义购买的公寓或共管公寓,将人寿保险费全额确认为必要费用
2. 退保价值高的保险

对于管理公寓的独资经营者,我们建议您成立公司并将公寓置于公司名称下。

使用修缮准备金作为费用的两个缺点

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图5)

在公寓和公寓等房地产投资中将修缮准备金作为支出过账时,可能会出现以下不利情况。

1.超额保险的可能性
2.报修方案与方案不符怎么办

让我们仔细看看。

费用化维修储备的缺点:超额保险的可能性





如果以法人名义投保,可以将修理准备金记为费用,但对于已经投保的,可能是盈余保险。

此外,退保价值往往低于为保险支付的金额,因退保而产生的退保价值被视为利润,如果不这样做,则需要纳税。制定计划并加入我们。

使用修缮准备金作为费用的缺点:按计划进行维修





大修的流程如下。

・建筑调查
・报告书・报价书的提交・
施工计划的制定
・施工合同・施工
说明


当施工进度延迟时,可能需要额外资金。将维修准备金用于支出时,通过管理协会等收集有关是否会按计划时间进行大规模维修的信息。

记账修缮准备金的两种方法

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图6)

我们将介绍两种将修缮准备金计入费用的方法。

如果公寓作为出租财产出租,据说如果满足条件,可以在进行维修工作时将其记为费用。

这是日记化过程的具体示例。

分录:将实际维修工作视为费用





维修准备金支付时,可作为“准备金”处理,维修工作完成后,可从“维修准备金”转入“维修费用”。

如果您将公寓的房间作为出租财产出租,则在进行维修工作的当年将被记录为必要费用,因此在进行维修工作之前不能将其视为“维修费用”。

修缮准备金
借方账户借方金额信用账户信用额度概括
维修费用100,000 日元普通存款100,000 日元
修缮准备金什么时候可以用作费用|


结算/报表、业务流程(法人)

支持信息

分录:图书修缮准备金作为维修费用





有一种方法是在支付修理准备金时处理修理准备金,在修理工作完成时从修理准备金中转入修理费用。

让我们看一下从储蓄帐户中累积 100,000 日元作为“修缮准备金”的分录,以及在维修工作后积累的 1,000,000 日元“修缮准备金费用”的分录示例被支付为“修理费用”的奖品。

修缮准备金修缮准备金
借方账户借方金额信用账户信用额度概括
100,000 日元普通存款100,000 日元
修缮准备金
借方账户借方金额信用账户信用额度概括
维修费用1,000,000 日元1,000,000 日元维修工作
修缮准备金什么时候可以用作费用|


结算/报表、业务流程(法人)

支持信息

即使在公寓管理中,我也需要修缮准备金吗?

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图7)

如果您管理出租公寓,您可能希望将储备金用作维修费用。

对于通常由银行贷款资助的出租公寓,业主必须承担大规模维修的全部费用。有必要系统地准备储备金,这样您就不会着急。

物业修缮方案极大影响资产价值

日本房屋是如何维护的?修缮准备金的概年(图8)

每 10 到 15 年绝对必要的大规模维修是影响您所投资房产资产价值的重要问题。

有“用人寿保险省钱”、“在租金之上收取修缮准备金”等多种应对方式,但由于一次建设需要大量资金,属于大规模工程。制定详细的财务计划并做好准备,以免在维修前耗尽资金。

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