总之，您可以通过投资房地产来节省税款。网上和其他文章中，有内容说房地产投资以节税为NG，但那是完全的误解。

“你不能在房地产投资上节省很多税。”
“我开始投资房地产以节省税款，但失败了。”

之所以有这么多声音，是因为房产公司的销售人员突然打电话给不适合节税的人，声称可以通过投资房产来节税，销售节税效果不大的房产. 在我们公司，我们每个月都会收到超过五次咨询，说：“我按照房地产销售员的建议买了一个房产，但我没有节省任何税款，我担心我的收入和支出不佳。”

在本文中，我们希望您了解如何在正确的房地产投资上节省税款，并帮助您丰富您的生活。

我会提前告诉你，适合在房地产投资中节税的人是那些工资收入高的人。这是因为利用所得税率、居民税率和转让税率之间的差异来节省房地产投资税。税率差异越大，节税效果就越大。

和，工资收入高的人可以利用旧木屋最大限度地发挥节税效果。房地产投资节税是一种通过采取大量折旧并用就业收入来抵消以减少收入的方式造成房地产收入会计赤字的机制，因此采取大量折旧是关键。因此，能承受大量折旧的旧木结构建筑是最好的。

相反，如果您的所得税和居民税率不是那么高，请不要以节省税款为目的购买房地产。重点应该是盈利能力，而不是税收效率。

另外，不要为了节税而选择新建的房产。由于折旧费用可能不大，应纳税所得额可能会增加，余额可能会减少。

在这篇文章中，我们将详细告诉您房地产投资如何节税，哪些人适合节税，哪些人不适合节税，应该选择哪些房产可以节税，哪些房产不应该选择。 .

1. 房地产投资可减免所得税和居民税

您可以通过投资房地产来节省税款。关键是通过总结折旧造成的会计赤字来减少收入。我们将在下面详细解释该机制。

1.1. 您可以节省房地产投资的所得税和居民税，因为您可以通过“合计损益”来减少“折旧”造成的会计赤字

如何通过投资房地产来节省税款。那是，

① 使用可以记为“折旧费用”但实际上不支付的非常方便的费用来制造会计赤字，
② 通过打工收入的赤字来减少收入（=“损益总和”）

是。

这不是诡计或欺骗，而是一种被批准用于税收目的的节税方法。

折旧

例如，1亿日元公寓（建筑价格5000万日元），折旧年限（=会计使用年限）为5年，折旧费用为每年5年期间发生费用各1,000万日元。
以下是折旧的计算方法。

公式：
建筑价格5000万日元÷折旧年限5年= 1000万日元/年

费用减少了利润，因此您为利润缴纳的税款更少。但是，即使大部分费用（娱乐费用等）被记录为必要费用，利润减少，税额减少，这笔钱实际上是花掉了，所以看总额很难说我能够增加余额。

但是，即使折旧在会计上可以记为费用，可以减少利润，减少税额，但实际上是不会产生的费用，所以如果使用得当，可以增加剩余的余额...

收益与损失

比如你是一名年收入1200万日元的上班族，你
购买了一套1亿日元的公寓（建筑价格5000万日元，收益率9%，使用寿命5年），折旧费1000万日元每年。增加。

在这种情况下，剩余的房地产收入为100万日元，但会计赤字为500万日元。

如果这个500万日元的会计赤字和1200万日元的年收入合计，
最终要缴纳的税款将与年收入700万日元的人大致相同（成功减少收入） .

以下是您可以通过投资房地产来节省税款的方法。

而折旧费用越大，会计赤字越大，可以压缩更多的收入，增加节税效果。

我们将在下面更详细地讨论折旧。

您可以通过投资房地产来节省税款！简单易懂的解释它的工作原理

总之，您可以通过投资房地产来节省税款。网上和其他文章中，有内容说房地产投资以节税为NG，但那是完全的误解。“你不能在房地产投资上节省很多税。”

财富黑客

1.2.节税有两个作用：实际减税和延税

实际上有两种方法可以节省税收。

有不动产投资工资收入的人想省税时，使用方法①。

为了实际减税而不是推迟纳税期，重要的是使用折旧期间的所得税/居民税率与转让税率之间的差额。

折旧期间的退税，被说成只是纳税期的延期，因为折旧期间的退税必须在房产出售时以转让税的形式缴纳。
但是，当折旧期间的所得税/居民税率和销售时的转让税率相同时，就会发生这种情况。

例如，对于年薪收入为 2000 万日元的人，所得税和居民税率约为 50%。
在折旧期内，可以节省50%的会计赤字x所得税和居民税率等值的税款，出售房产时，缴纳20%的转让税（如果是长期-期转让），所以30%的税率差实际上会是这意味着税收已经减少了。

税率差异越大，节税效果就越大，因此高收入者可以期待更多的节税。

*居民税率可能因市町村而异，但可以说几乎是10%。

1.3. 出售房产的最后期限是在债务交叉发生之前

为了真正的减税，我们告诉大家，应该在长期转让的时机卖掉房产，但这并不意味着长期转让就一定是好的。必须出售房产的截止日期。那是在债务交叉发生之前。

债务交叉是指账户为黑色但手头现金为红色的状态，可能导致所谓的盈余破产。

在折旧期间，未兑现的折旧费用可计入费用，减少应纳税所得额（会计利润），剩余部分相应增加。但是，折旧期过后，由于无法记录这些方便费用，应纳税所得额（会计利润）会增加，因此您将不得不缴纳更多税款，并且您将不得不缴纳更多税款，而不是您可以看到的盈余在书上。更少的实际剩菜。

最重要的是，即使贷款的本金不能记为费用，但仍然必须支付，因此现金流变得越来越困难。

为了避免这种债务交叉，重要的是提前创建详细的利润模拟。通过这样做，您可以预测何时会发生债务交叉，因此您可以采取措施。具体而言，可以出售折旧期已结束的物业，或通过购买新物业来增加折旧费用。

当为节税目的而购买的房产完成折旧时，让我们尽快采取措施避免债务交叉。

1.4. 公司成立可减免所得税和居民税

公司成立时，剩余不动产所得的税额从所得税/居民税税率转变为法人税率。

详细信息在下面的文章中。
继续阅读以了解更多关于合并的好处。

2.房地产投资该减税与不该减税

应纳税所得额超过 900 万日元（年收入标准为 1200 万日元）的人应为不动产投资减税。这是因为可以增加折旧期间的所得税/住民税税率与转让税率之间的差额，实际上可以减少的税额增加。

相反，应纳税所得额在 900 万日元以下的人不应该为房地产投资减税。这是因为所得税/居民税率与转让税率的差别很小，实际可以减免的税额也很小，所以对于房地产投资的风险来说回报太小了。

更多关于下面的内容。

2.1. 应税收入超过900万的人，房地产投资要节税

应纳税所得额超过900万日元时，所得税和居民税率约为33%，与转让税率的差异很大，因此可以说投资房地产是有意义的储蓄目的。

例如，一位年收入为 3500 万日元的客户为了节省税款而购买了我们的房地产，每年成功节省了超过 400 万日元的税款。
此外，一位年收入为 1500 万日元的客户每年成功节省了超过 200 万日元的税款。

2.2. 应纳税所得额在 900 万日元以下的人不应该为房地产投资减税

另一方面，对于年应纳税所得额在 900 万日元以下的工薪阶层，不建议以节税为目的进行房地产投资。这是因为所得税/居民税率与转让税率之间的差异不可能很大，所以实际可以减免的税额与投资房地产的风险不匹配。

例如，应纳税所得额为 700 万日元的人购买价值 3000 万日元的财产，每年的减税额约为 10 万日元。
这是因为日本引入了累进税制，即使你可以通过折旧造成赤字来减少收入，但实际适用的税率却越来越低。

大多数房地产投资都是从银行借来的。此外，还有维修费用等意外费用。
即使承担了拥有房产后可能出现的各种风险，您是否想借3000万日元每年节省10万日元的税款并投资房地产？

由于上述原因，如果应税收入在 900 万日元以下的人投资房地产，他们应该选择具有盈利能力的房产，而不是出于节税目的。

如果应纳税所得额为 900 万日元或以下，并且您想通过投资房地产来节省税款，您可以通过提交蓝色申报表获得最高 650,000 日元的特别扣除。

如果房地产投资达到商业规模（5栋10房以上为标准），可以向税务局申报蓝色申报表，并获得最高650,000日元的特别扣除。通过使用该系统，年收入在 900 万日元以下的人可以节省不动产投资所得的税金，即使他们无法节省主要业务工资的税金。

如果您的房地产收入已经出现赤字，您将无法获得蓝色回报的特别扣除。因此，对于应纳税所得额在 900 万日元以下且不采用房地产收入赤字策略的人来说，蓝色申报表非常适用。

蓝色申报是将日常交易记录在规定的分类账中，并根据记录的内容向税务机关正确申报。申请简易记账的，可获得10万日元的特别扣除，申请复式记账的，可获得55万日元的特别扣除。

一般来说，虽然简单的簿记是免费软件并且可以自己制作，但据说复式记账更容易询问税务会计师，因为它需要时间和精力。如果你花时间和精力，你可以得到大量的扣除。

除了“550,000日元蓝色申报特别扣除”的申请条件外，如果您通过e-Tax（电子纳税申报表）提交或保存电子书，
您最多可以获得蓝色申报特别扣除65万日元。

为了提交蓝色申报表，需要向税务局提交“蓝色申报表批准申请”。

3. 节税效果因物业选择而异

我说过年应税收入超过900万日元的上班族应该通过投资房地产来节省税款，但这并不意味着只要应税收入高，任何财产都是好的。

前面跟大家说过，折旧费用越大，会计赤字就越大，这样可以减少更多的收入（总损益），增加节税效果。
但是，这个折旧费用是在购买房产时确定的，所以选择可以承受大量折旧的房产很重要。

3.1. 木质和旧房可能会出现节税效果

旧木屋可能需要大量折旧。

·木制的　

木结构的法定使用年限为22年，比其他结构要短，所以即使楼价相同，楼龄相同，也可以承担较大的折旧费用。

・旧建筑　

如果法定使用年限已届满，可按法定使用年限的20%扣除折旧，即使建筑价格相同，结构相同，可取较大的折旧费用。

3.2. 新建公寓节税少

新公寓不适合节税，因为折旧期长，一年内可记录的折旧金额小。

我能够用新建的公寓节省税款！有人可能会这么说，但你可能只有在第一年才能感受到这样的节税。

这是因为注册费和金融机构费用等杂项费用（500,000 日元至 800,000 日元）可以在第一年记录为费用，因此无法从下一年开始记录。因此，从第二年开始，你觉得节税没有想象中那么有效的日子就要开始了。

节税的效果逐年减弱，当房地产盈利时，就会产生纳税义务。
因此，需要注意的是，对于原本有工资收入的工薪阶层来说，税收因素会增加，事实上，与开始投资房地产时相比，房地产投资的剩余金额可能会减少。

此外，从与节税不同的角度来看，据说新建公寓的价格在购买后会降低 30%，并且很难以超过未偿还贷款余额的价格出售。

4. 房地产投资节税的三个常见误区

(1)为节税而造成的赤字对银行
贷款的筛选产生不利影响
。

很多人都这么认为，但我不这么认为。
我将在下面解释原因。

（一）为节税创造的赤字对银行贷款的筛选产生不利影响。

如果房地产投资业绩出现亏损，银行的评价就会很差，你将无法获得贷款。很多人对此感到担忧。
这是不了解有两种类型缺陷的人们普遍存在的误解。

误会认为的“赤字”是折旧后的，但银行评估的利润是折旧前的利润。
因此，如果折旧前的利润（≒现金流）为黑色，那么即使折旧后为红色也没有问题。
我们的很多员工都是以前的银行员工，但是当我们放贷的时候，他们大多关注的是公司在折旧和摊销之前的利润。

（2）折旧后亏损的资产盈利能力太低

这是在假设具有较长折旧期的物业时产生的误解，例如新建或相对较新的物业。
（首先，为了节税而选择新建筑是错误的……）

例如，如果购买新建的木屋（土地5000万日元，建筑物5000万日元（不含税）），每年的折旧费用为227万日元/年。

公式：
建筑价格5000万日元÷折旧年限22年=227万日元/年

折旧后亏损是指折旧前的利润为227万日元以下。
事实上，贷款将从折旧前的利润中偿还（454万日元/年假设全额贷款22年），所以现金流是亏损的并且产生了手=盈利能力太低。

顺便说一句，这处房产的租金收入预计在300万日元左右，因此地表收益率约为3%。
你会买这样的房产吗？如果被问到，大多数人可能会说“不”。

由于缺少“为旧房产节税”的前提，我们得出“盈利房产无法节税”的结论。

③ 折旧节税无非是延缓纳税期限。

即使你可以在折旧期间节省税款，到最后，当你卖掉物业时，楼价的折旧金额会成为销售收益，并会征收转让税，所以你误会这只是延迟纳税期限。有些人这样做。

这是因为它与所得税/居民税率为 20% 或以下的情况或法人不能在折旧期间的税率、转让税率和转让税率之间产生差异的情况相混淆期间。有很多误解。

如1.2所述，节税有两种：（
1）实际减税的效果， （2）递延税收的
效果

此外，所得税和居民税率较高的人可以通过在长期转让时（购买房产后 6 年作为指导）出售房产来获得（1）的节税效果。
这是因为所得税/居民税率和转让税率之间存在差异。

5. 我以为我可以通过投资房地产来省税……！两个人的失败例子

在房地产投资的世界里，也确实有些公司试图让你购买不节税的房产，说“如果你买了这个房产，你就可以省税”。尽管目的是为了节省税款，但选择错误房产并最终无法节省税款的人数是无穷无尽的。

我们每月还会收到大约 200 人的投资咨询。

其中，那些以“先从简单的房产开始”的想法购买划界公寓的人，即使因为习惯了而想要购买大型公寓，划界公寓也不盈利是个障碍，很多人无法进行下一次购买。

在第 5 章中，我们将介绍两个来我公司咨询并因选错房产而后悔的例子。

5.1.购买多个新公寓单位

A 先生在房地产经纪人的推荐下购买了几套新的公寓单位。我已经使用了几年，因为它说它可以节省税收，但我意识到很难获得税收节省。

由于推荐新建公寓的销售人员表示，可以通过将实际上会减少剩余金额的杂项费用记录为费用来节省税款，因此没有获得节税效果。然而，当我试图通过购买二手房来弥补时，原本是一个很好的节税效果，但房产却处于亏损状态，我处于无法获得额外融资的状态。

5.2.购买新建公寓

B先生是一名上班族，收入很高，想为逐年增加的税负做点什么。我听说房地产投资可以省税，所以我买了一套新的公寓。新建的公寓很受潜在租户欢迎，并且通常以满租方式进行管理。

但是最重要的节税呢？正如我在本文中告诉你的，我没有考虑“折旧”，这是可以节省房地产投资税的重要一点。由于购买的新建RC公寓折旧年限较长，一年内可计入费用的折旧金额较小，无法取得那么大的节税效果。相反，租金收入加上高额的年收入，我最终缴纳了更高的税款。

这样一来，虽然有节税的愿望，但如果不牢记节税效果因房产而异，您会后悔购买房产。当您开始投资房地产时，我希望您已经了解拥有适当的知识并找到适合您目的的房产是多么重要。

下面的文章详细解释了为什么不能期望节税的原因以及投资分割公寓和新建公寓失败的例子。

至此，我们已经解释了所得税和居民税率的减税，但房地产投资还有另外两项减税。

6.1. 遗产税

当您购买房地产时，您在计算遗产税时可以将估值低于现金和存款，从而导致遗产税措施。

以下是评分下降的方式：请将此作为示例。

如果您继承了 2 亿日元的现金和存款，则按面值的 2 亿日元将缴纳遗产税（遗产税的评估价值）。
但是，如果以 2 亿日元现金和押金购买房产，考虑到土地价格和房产出租情况等因素，大约 50% 至 60% 的房产价值将缴纳遗产税。换句话说，您可以将遗产税估价减少约 1 亿日元。

遗产税的计算方法是从继承财产的评估价值中减去基本免税额，再乘以遗产税率，因此评估价值越低，您需要缴纳的遗产税就越少，从而可以节省税款。

例如，在上面的例子中，如果您按原样继承现金和存款2亿日元，并且有3名法定继承人（1名配偶和2名子女），则遗产税约为1350万日元。

在上面的例子中，如果以 2 亿日元现金购买房产并继承，并且有 3 位法定继承人（1 名配偶和 2 名子女），则遗产税约为 400 万日元。

这样，在继承时，通过用遗产税评估价值较低的房地产代替现金和存款并继承，可以将其用于遗产税措施。

遗产税的计算结果因假设而异，因此如果您想根据自己的情况进行计算，请使用以下 URL 的计算表。

国家遗产税支援中心遗产税简易模拟

6.2. 企业税

这里的公司税是基于假设它是一家实际的公司，而不是像资产管理公司这样的公司。
对于上班族来说可能不是很有用，但请大家看看参考。

在1.2中提到的两种节税效果中，企业节税属于（2）。

有时有人说方法（2）没有意义，因为它只是推迟税收，但我不这么认为。
这是因为即使要缴纳的税款总额相同，先节税会增加可立即使用的现金，可用于业务扩张或其他投资资金。

除了节税之外，为了做同样的事情，你必须借钱或分解你的现金储备，但节税会在一年内增加你的现金，而不会真正花掉它。

此外，由于可以任意确定出售物业的时间，折旧费用在平时记为费用，以减少利润。而当主营业务出现亏损时，可以出售房产，用主营业务的亏损抵消出售所得的利润，从而减少企业税。

7.最后

它曾是怎样的。为了不被房地产公司销售人员的销售谈话分散注意力，可以通过房地产投资来判断您是否是适合节税的人，或者您是否被推荐适合节税的房产。

我们希望阅读本文后，您将了解如何为房地产投资节省税款，并且没有人会为未能节省税款而感到遗憾。